Immobilier industriel

Immobilier industriel La montréalaise Brasswater acquiert un portefeuille de 100 millions

PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE

Groupe de bâtiments acquis par Brasswater, rue Clément à LaSalle

La société Brasswater, en partenariat avec Vista Properties, a acquis d’une société privée un portefeuille industriel de 23 bâtiments, à Montréal.

Publié à 6h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Les bâtiments totalisent 55 000 m2 (588 000 pieds carrés) de surface locative et sont loués à 99 % à 166 locataires.

Après la vente d’actifs industriels de Cominar à Blackstone en mars dernier, cette transaction, d’une valeur de 100 millions de dollars, est l’une des plus importantes de l’année dans le marché industriel de Montréal, tant en termes de surface locative brute que de prix d’achat total, soutiennent les acquéreurs dans un communiqué.

Dix-sept des propriétés sont situées dans l’arrondissement de Saint-Laurent, regroupées le long des rues Bégin, Guénette et Thimens. Le reste du portefeuille est situé à LaSalle, rues Lapierre et Clément.

Le vendeur est la société DHP, dirigée par Denis Paquin.

Les bâtiments datent d’une cinquantaine d’années avec des plafonds à environ 6 mètres (20 pieds), ce qui est plutôt bas par rapport aux normes actuelles. Ils offrent des locaux d’un minimum de 2500 pieds carrés, ce qui est idéal pour de jeunes et de petites entreprises.

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Il n’est pas question de démolir les vieux bâtiments pour en construire des nouveaux d’un volume plus imposant, comme on voit à l’occasion, a assuré Ian Quint, président de Brasswater.

Ce sont des actifs irremplaçables. Les emplacements sont inégalés, et les propriétés de petite taille de cette nature ont un coût de construction prohibitif, surtout dans un quartier comme Saint-Laurent. Presque toutes les nouvelles constructions industrielles à Montréal proposent une superficie de 9200 mètres carrés (100 000 pieds carrés) et plus.

Ian Quin, président de Brasswater

Il entend plutôt rénover la façade de certains d’entre eux et d’augmenter les budgets alloués à l’entretien d’actifs.

Le contexte est favorable aux hausses de loyer dans le secteur industriel. En raison de la rareté de l’offre, le taux de disponibilité des locaux est au plancher et les loyers sont à la hausse. De nouveaux propriétaires actifs au Québec sont particulièrement incisifs dans les hausses de loyer auprès des PME, comme le rapportait La Presse vendredi. Opportuniste, Brasswater ne se gênera pas pour leur emboîter le pas.

Lisez l’article « Des loyers industriels qui saignent les PME »

Comme la plupart des baux en vigueur dans le portefeuille nouvellement acquis exigent un taux de loyer en bas du loyer marchand, le but de Brasswater est de signer au fur et à mesure des baux ou des renouvellements au prix courant. Il demande 15 $ du pied carré, plus les frais et les taxes pour un bail d’une durée de 5 ans, a-t-il expliqué dans un entretien téléphonique. Les nouveaux baux contiennent des clauses d’augmentation automatique des loyers une fois l’an de l’ordre d’environ 3 à 4 % par an.

Cette transaction marque sa 12e acquisition de l’année pour Brasswater, ex-Groupe Quint. Les investissements en cours d’année s’élèvent à 500 millions au Québec et ailleurs. Son portefeuille atteint maintenant 232 000 mètres carrés (2,5 millions de pieds carrés) de propriétés existantes et 595 000 mètres carrés (6,4 millions de pieds carrés) de terrains à construire.

La société de 70 employés est active notamment à Salaberry-de-Valleyfield, où elle construit actuellement 2 bâtiments pour près de 46 500 mètres carrés (un demi-million de pieds carrés). Elle vient également d’acquérir une frange industrielle à Delson, près de l’autoroute 30. Elle a aussi fait des acquisitions de terrains à Laval et Saint-Eustache.

En savoir plus

  • 1,3 %
    Taux de disponibilité des locaux industriels dans la région de Montréal au 2e trimestre 2022

Source : CBRE

Un article d’hier sur les loyers industriels qui explosent:

J’ai un locataire qui occupe 25 000 pieds carrés [2300 mètres carrés] à Longueuil d’un gros propriétaire : son loyer est passé de 6,50 $ à 19 $ le pied carré net

En complétement, on voit bien l’évolution des espaces industriels dans le bilan des indicateurs clés de la ville de Montréal:

Espaces industriels

Et ça me fait douter que le Groupe Yellow quitte leur entrepôt du Mile-End de sitôt, pour pouvoir redévelopper un terrain super stratégique sur Saint-Laurent, ils iraient où? :sob:

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Boom à Salaberry-de-Valleyfield

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Grand promoteur de Montréal, Broccolini a multiplié les acquisitions de terrains à Vaudreuil-Dorion, à Coteau-du-Lac et à Salaberry-de-Valleyfield. Le groupe a commencé la construction du premier de deux entrepôts de 28 000 m⁠2 donnant sur le boulevard Gérard-Cadieux.

Qu’ont en commun Cascades, Petro-Canada, Divco, Broccolini, Montoni, Kevlar, Syscomax et Brasswater ? Ils ont tous investi dans les parcs industriels de Salaberry-de-Valleyfield ces dernières années.

Publié à 5h00

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André Dubuc
André Dubuc La Presse

Chef-lieu du Suroît, la ville entourée d’eau a le vent dans les voiles. La Presse est allée sur place constater la multiplication des chantiers.

« Nous avons 4,5 millions de pieds carrés [420 000 mètres carrés] de bâtiments industriels en projets et en construction sur le territoire de la Ville », dit Stéphane Billette, directeur du développement économique, au cours d’une rencontre à l’hôtel de ville en compagnie du maire.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le directeur du développement économique, Stéphane Billette

La fluidité du trafic, l’abordabilité de la ville et la disponibilité des terrains expliquent la popularité de la région auprès des promoteurs.

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Le maire de Salaberry-de-Valleyfield, Miguel Lemieux

Avec le prolongement de l’autoroute 30, les MRC de Vaudreuil-Dorion et de Roussillon se sont d’abord développées. Maintenant, il n’y a plus rien d’abordable là-bas. Les investissements qu’on trouvait à Vaudreuil il y a 10 ans, c’est rendu nous autres qui les avons.

Miguel Lemieux, maire de Salaberry-de-Valleyfield

L’année 2022 est celle de tous les records avec des permis délivrés d’une valeur de 450 millions de dollars.

Encore des terrains disponibles

Ce n’est pas terminé. La Ville dispose encore d’une banque de l’ordre de 550 000 mètres carrés (6 millions de pieds carrés), dont 460 000 m⁠2 appartiennent à Valdev, du promoteur local Carmine Como. À cela s’ajoutent des lots de 550 000 m⁠2 contrôlés par le secteur privé qui font l’objet de discussions avec la Ville afin que celle-ci puisse les racheter et les mettre en valeur.

Sur les terrains de Valdev, le fabricant de papier tissu et de cartons Cascades s’est installé au 1298, rue Gérard-Cadieux dans un entrepôt de 30 000 m⁠2 construit par Syscomax. Ce dernier termine un bâtiment de 19 000 m⁠2 en face de Cascades. Le fabricant de kayaks Pelican, la distillerie Diageo et les pneus Canada Tire se sont tous installés à l’intérieur du complexe industriel Valdev.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le complexe Valdev. Au premier plan, l’usine de Pelican, construite il y a six ans.

Dans le parc industriel Perron, PetroLub, distributeur des huiles et lubrifiants Petro-Canada, a regroupé la distribution de ses produits sur le boulevard des Érables en 2019. Les employés des anciennes installations situées à Anjou, Montréal-Est et Ottawa ont suivi pour la plupart.

Toujours dans le parc Perron, Kevlar, appuyé par Claridge (de la famille Bronfman), fait construire deux entrepôts. Le premier de 28 000 m⁠2 est situé sur le croissant Joseph-Armand-Bombardier. Il est pratiquement terminé. Les travaux viennent juste de commencer pour le second, de 18 600 m⁠2, rue Marie-Curie, tracée en 2021. Dans les deux cas, les occupants ne sont pas encore connus.

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Rue Marie-Curie encore, Divco, en partenariat avec Brasswater (anciennement Groupe Quint), construit des entrepôts de part et d’autre de la rue. Un fabricant de café décaféiné occupera un entrepôt de 28 000 m⁠2. Un autre bâtiment de taille similaire devrait suivre prochainement.

Broccolini en action

Dans le même secteur, Broccolini a commencé la construction du premier de ses deux entrepôts de 28 000 m⁠2 donnant sur le boulevard Gérard-Cadieux. Un des grands de l’immobilier à Montréal, Broccolini possède le parc industriel privé Alta à Coteau-du-Lac, voisin de Salaberry-de-Valleyfield.

« Le bâtiment sera livré à la fin de l’été prochain », précise Roger Plamondon, président, immobilier, de Broccolini, qui part à la retraite prochainement. « On l’a construit sans l’avoir loué au préalable, car on croit énormément à la force du marché. Salaberry-de-Valleyfield a l’avantage de l’intermodalité avec son port, la gare de triage de CSX et l’A30. Les infrastructures sont en place et le bassin de population est le plus important dans la région », décrit-il.

De son côté, Montoni, autre promoteur d’envergue, a acquis une frange de terrain de 46 500 m⁠2 sur le croissant Joseph-Armand-Bombardier. « Un de nos clients avait des terrains excédentaires à Salaberry-de-Valleyfield. On a trouvé que l’emplacement était excellent avec l’autoroute 30. Les plans pour le permis ont été déposés à la Ville », dit David Paulozza, vice-président, planification et développement, chez Montoni.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Dans l’Écoparc, en bordure de l’A530, 25 % du terrain bâti est occupé par des arbres.

Salaberry-de-Valleyfield a ouvert une autre zone industrielle en façade de l’A530, qu’elle nomme Écoparc. La famille Hewitt a le projet de bâtir un bâtiment de 12 000 m⁠2. Groupe Armid, appartenant aux fondateurs de la chaîne d’alimentation Adonis, y construit des condos industriels de 1850 m⁠2. Broccolini a pratiquement terminé la construction de la réserve de la bibliothèque de l’Université McGill sur l’avenue Pierre-Dansereau.

La population devrait bondir de 50 % d’ici 2032

Après les employeurs, c’est au tour de la main-d’œuvre de s’établir dans la ville du maire Miguel Lemieux. Il s’est construit 1016 logements seulement en 2022, un record. Six mille habitations devraient s’ajouter dans les cinq prochaines années et 10 000 au total d’ici 2032. La ville de 44 000 habitants a profité de la pandémie et de l’essor du télétravail pour faire le plein de nouveaux ménages. La population va s’accroître de 50 % d’ici 10 ans. Les infrastructures et les terrains zonés résidentiels suffisent pour accueillir tout ce beau monde, assure le maire. Le prix médian d’une maison s’élève maintenant à 390 000 $, en forte hausse depuis 2019.

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