Projet à vendre sur l’avenue Papineau, à l’emplacement d’Ameublement Elvis. Terrain permettant la construction d’un projet mixte commercial et résidentiel de 17 400 p.c. constructibles comportant 23 unités.
Informations
Nom: ND
Emplacement: 4333-4349, avenue Papineau
Hauteur: 3 étages
Architecte: architecture microclimat
Promoteur: ND
Début et fin de la construction: ND
Dates importantes: Le comité de démolition aura lieu au courant de l’été 2023
Autres informations:
17 400 pied2 constructibles sur 3 étages pour 23 unités, au coût de 104 000$ par unité.
19 unités résidentielles et 4 unités commerciales
Avis préliminaire favorable et comité de démolition en cours
J’ai consulté les documents fournis par le courtier et c’est vraiment un projet intéressant! J’aime bien la préservation de la façade et la cours intérieure. Aussi, il semble que qu’Ameublement Elvis demeurera à cet emplacement à terme:
Quelle occasion manquée d’avoir davantage de densité dans un secteur prisé, en plein contexte de pénurie de logements. Sur les grandes artères comme papineau du 6-8 étages serait de mise - il est facile d’intégrer les bâtiments historiques avec de nouveaux gabarits. Manque de vision de la part du promoteur, des concepteurs et de l’arrondissement qui n’arrive pas à évoluer pour prendre en compte les problématiques actuelles.
23 unités sur ce terrain, c’est de la haute densité. Si on compte seulement le lot, c’est du 330 log./ha, et si on considère dans le calcul une marge d’espace public raisonnable à un calcul qui pourrait être celui du quartier, s’il était développé dans le même esprit, (moitié des emprises qui bordent le lot), ça demeure très haut à 175 log./ha. C’est au-delà des objectifs du secteur.
Dans le cas de ce projet, la faible hauteur permet d’optimiser l’espace et de rapprocher les volumes entre eux, puisque la lumière et la ventilation naturelle vont quand même s’y rendre. De plus, ça permet d’éviter la cage d’ascenseur, qui consiste en un volume imposant et qui oblige à une réorganisation qui implique souvent de la perte d’espace au profit d’espaces communs non habitables.
Il n’est absolument pas certain qu’on aurait pu conserver les bâtiments existants de la même façon également si on avait dû impliquer une structure plus volumineuse pour aller en plus grande hauteur.
Les gains ne sont pas si simples en ajoutant des étages, et des retraits auraient été demandés sur plusieurs côtés en raison des nuisances sur les lots voisins.
Haute densité ne rime pas avec hauteur nécessairement.
C’est vrai que l’on aurait pu faire du 4 ou 5 étages sur Papineau. Je n’irais pas nécessairement jusqu’à 8 étages.
Il y a d’ailleurs un grand potentiel de transformation sur la rue Papineau entre des Carrières et St-Zotique ou Bélanger. Beaucoup d’immeubles en mauvais état, basse densité, trou pour stationnement, garages, etc. Je suis surpris qu’il n’y ait pas un PPU pour ce secteur. Il pourrait facilement y avoir du 5 étages avec commerces au rez-de-chaussée.
6 étages est assez courant dans un endroit comme Outremont, et ça fonctionne. Je pense que c’est une échelle possible, et agréable (en tout cans dans Outremont à mon avis). Mais comme souligne @Archie il y a des contraintes d’insertion dans un milieu bâti.
Je pense que pour un édifice en coin, sur un terrain d’une certaine taille, on peut tenter d’y arriver avec une architecture de qualité, mais c’est un risque pour tout le monde. Le projet sera potentiellement bloqué en référendum, et l’arrondissement et le promoteur ne peuvent rien y faire. Ça peut faire beaucoup d’effort, d’argent et de délais pour un projet incertain.
QV Outremont se construit à 6 étages en ce moment, et offre 33 logements. Ici, c’est 23 logements. Ça donne plus de logements… Sauf si le projet est bloqué, et là c’est 0 . Les 23 logements sont quand même denses, je comprends que ce soit le choix ici.
Si on veut changer la dynamique, ça demanderait une révision du plan d’urbanisme qui changerait le paradigme du Plateau, et ça, ce serait toute une aventure…
Il y a suffisamment d’opportunités de densification dans ce quartier (terrains vagues, stationnements, etc) pour pouvoir conserver la densité à l’échelle humaine qui fait la renommée du plateau!
Merci @vincemtl, je suis le forum depuis longtemps et j’ai décidé d’intervenir car je questionne certains consensus urbanistiques qui ne semblent pas toujours prendre en compte la situation actuelle (besoin de 860K logements d’ici 2030 au QC selon la SCHL)
Il semble logique de densifier les quartiers centraux en forte demande, plutôt que de favoriser l’étalement urbain ou le développement dans des secteurs moins biens desservis par le transport collectif. Heureusement, un projet de loi est en cours pour limiter les posibilités de référendum des NIMBY, et oui une révision du plan d’urbanisme du plateau et de rosemont s’impose car contrairement à la croyance populaire il reste peu d’opportunités de développement sur ces territoires.
Concernant ce projet, celui-ci comporte 19 logements + 4 commerces, donc un ajout de net 15 logements sur un terrain de près de 8000 pied carré. Les logements sont de très petite taille - surtout des studios, 1 cc dans les 400 pieds carrés et 2cc dans les 600 pieds carrés, donc trop petit pour les besoins des familles. Le taux d’implantation est de 72 % et laisse peu de surface au sol pour le contrôle des eaux pluviales, le verdissement et l’apport de lumière naturelle/d’intimité pour certaines unités en cour intérieure. C’est vrai que la densité ne se mesure pas en étage, elle se mesure par le coefficient de densité (COS ou ISP) qui dans ce cas-ci est de 2.1 ce qui est assez faible pour un quartier central. (Dans ville-marie il n’est pas rare de voir des COS de 4 et ceux-ci vont jusqu’à 12 sur certains sites). Ainsi, pour avoir davantage de densité cela prend aussi plus d’étages car un taux d’implantation de 100% n’est pas possible ni souhaitable.
Compte tenu de ces paramètres, on constate ainsi qu’on aurait pu ajouter facilement 2 ou 3x plus de logements et que ces logements auraient pu être de plus grande taille, moins coûteux (car les coûts fixes du projets sont répartis sur plus d’unités), et avec plus de valeur/qualité de vie car il est plus intéressant de vivre au 5e étage qu’au 2e sur une artère aussi congestionnée que Papineau. Plusieurs exemples locaux et internationaux démontrent qu’un projet de 6-8 étages peut préserver l’échelle humaine de quartiers résidentiels, notamment sur les grandes artères et boulevards.
Le COS ne mesure pas vraiment la densité. Seul le nombre de logements à l’hectare peut réellement mesurer la densité d’un projet.
Un projet peut être super dense sur un gros terrain ayant un petit cos et le contraire est vrai aussi. Certains petits lots du centre-ville au cos de 12 ne sont pas si dense que ça (proportionnellement à leur cos).
Évidemment, cependant, pour un même terrain, un cos plus élevé signifie un potentiel de densification plus élevé (s’il n’y a pas non plus trop de contraintes liées à la hauteur, aux marges).
‘’* la densité de construction est exprimée par le coefficient d’occupation du sol qui correspond au rapport entre la superficie de plancher totale d’un bâtiment et l’aire du terrain sur lequel il est érigé;‘’
Pour un même terrain, comme vous le mentionnez une densité plus élevée permet l’ajout de davantage de logements sans trop en réduire la taille et au delà d’un certain coefficient plus de hauteur est nécessaire pour augmenter la densité et le nombre d’unités.
. Les 23 logements sont quand même denses, je comprends que ce soit le choix ici.