Projet résidentiel à vendre comptant 12 unités.
Nom:
Emplacement: 4240, rue Hochelaga
Hauteur: 3 étages + mezzanine
Architecte:
Promoteur:
Début et fin de la construction:
Dates importantes:
Autres informations:
Sources des informations:
Joli projet qui vient densifier le secteur et remplacer un bâtiment insignifiant. Je suis curieux de voir les prix de ventes des unités, car même si c’est à proximité de commerces et du métro, ça reste qu’Hochelaga est une rue pas mal bruyante
2024-11-28 - Maly Construction
A-t-on si vite oublié? En dépit des expériences des dernières grosses pluies estivales, il semble que l’on continue à construire des demis sous-sols vulnérables aux grandes précipitations soudaines, que nous amènent les changements climatiques.
Il faudrait que la ville légifère en ce sens pour que les promoteurs arrêtent de construire ce type d’unités. Je doute qu’elle l’ai fait. Il y a aussi plusieurs unités en demi sous-sol en construction actuellement dans le projet Florence dans Ville-Marie.
Ville-Marie a légiféré en ce sens en juin. Cela concerne les zones à risque, qui sont dans des cuvettes. Ce n’est donc pas tous les secteurs, et ça concerne aussi les nouveaux édifices, ce n’est pas rétroactif.
Ce sont les arrondissements qui doivent légiférer de leur côté, c’est leur champ de compétence.
À mon sens, les zones dites “à risque” risquent d’évoluer avec le temps et les événements de plus en plus violents. Il faudrait donc légiférer à la grandeur des arrondissements, et pas juste dans des zones spécifiques. Une zone qui n’est actuellement pas à risque pourrait le devenir dans le futur, et on met en péril ces futurs résidents avec une législation qui manque de mordant.
Ce sont des choses prises en compte. On peut évaluer l’intensité critique des précipitations à venir, et prévoir les secteurs à risque en fonction des conditions futures.
En dehors des zones en cuvette, il y a aussi une nouvelle obligation pour l’étanchéité des édifices sur tout le territoire.
Il y a des secteurs qui ne seront pas inondés par leur nature. Tout comme il est important de ne pas s’exposer au risque d’inondation connu (actuel et futur), des restrictions inutiles ne font qu’entraver les développements. Personnellement, je pense que prendre le temps de faire cette analyse est une bonne chose.
Mais je suis bien d’accord que cette analyse devrait se faire partout dans tous les arrondissements. Les responsabilités des arrondissements fractionnent souvent ce genre d’intervention au niveau de la ville.
Une règlementation efficace est aussi une règlementation simple. Quand on dit pas de demi-sous-sol à la grandeur de l’arrondissement, on ne restreint pas le développement, on limite les problèmes à venir. À mon avis, la ville ne sera jamais à l’amont des changements climatiques, elle sera toujours à la remorque, et donc faire des analyses de prévisions futures de l’intensité critique des précipitations à venir me semble un pari caduque et surtout risqué, tout en engageant des ressources qui pourraient être beaucoup plus utiles ailleurs. Il faut simplifier la règlementation, et faire en sorte qu’elle soit la même à la grandeur des arrondissements.
Je serais assez surpris si le règlement sur les cuvettes était considéré comme compliqué. Les promoteurs, les architectes et les ingénieurs font face à des contraintes bien plus complexes pour développer n’importe quel terrain en fonction de sa réalité. Ici, ce n’est pas plus difficile que d’aller lire le zonage pour un terrain.
À savoir si le pari est caduc face à l’imprévisibilité des changements climatiques, je pense que ça peut être une inquiétude légitime. Je laisserais cependant des experts en la question répondre à cela. Si les professionnels de la ville privilégient une approche plus ciblée, j’ose espérer que c’est avec une analyse rigoureuse du risque.
Spécifiquement pour le développement, je veux juste dire que le fait d’interdire les sous-sols au profit d’un étage peut être une contrainte sur un projet. Un petit projet “brique et bois” avec des logements abordables peut se transformer en structure de béton avec ascenseur. Je crois qu’il faut une raison étudiée professionnellement pour le faire. Si le risque existe et est prouvé, je suis bien d’accord. Pour harmoniser le règlement et sur une impression du risque? Un peu moins.
Et qu’est-ce qu’on considère une cuvette ou juste? Comment ce pari est-il défini? Y’a-t-il une liste de critères plus ou moins arbitraires qui fait qu’on va autoriser ou non un secteur donné? Qui a défini ces critères? Oui, je crois que ça devient compliqué quand un promoteur doit se demander si à un coin de rue il peut construire des demi sous-sols mais pas à un autre, et ce sur le territoire de la même ville. Il ne faut pas sous-estimer le pouvoir de la simplicité dans la règlementation.
La méthodologie développée est inspirée des travaux de l’Université de Copenhague (Balstrøm et Crawford, 2018) qui a créé un modèle de géotraitement des secteurs urbains ne présentant aucun drainage naturel. Ces secteurs appelés cuvettes ou Bluespots sont des zones topographiquement basses susceptibles d’accumuler les précipitations lors de pluies intenses. La carte ne prend pas en considération le système d’égouts présumant une saturation totale, et ce, à l’échelle de l’agglomération et considère une pluie infinie. Les hauteurs de cuvettes spécifiées (0-50 mm, 50-100 mm, 100-300 mm ou supérieur à 300mm représente la hauteur d’eau maximum pour remplir la cuvette.
https://donnees.montreal.ca/dataset/cuvettes-retention-eau-ruissellement
Très intéressant, merci d’avoir partagé. Toutefois, le morcellement du territoire en zones distinctes présentant différents paris au niveau de la règlementation n’aide pas à la simplification des usages pour quiconque souhaite développer sur le territoire de la ville de Montréal.
Tous les projets sont déjà uniques selon le terrain.
Il y a le zonage, la construction existante, les conditions spécifiques du sol, les conditions du voisin, l’ensoleillement, le bruit, etc. L’architecte gère des tonnes de variables pour dessiner un projet, tout comme les ingénieurs. Lire une carte pour voir s’il peut y avoir un sous-sol, c’est vraiment banal comparé au reste. Et ça se fait déjà.
Je prendrais plutôt le problème à l’envers: est-ce qu’un promoteur serait heureux de se faire imposer une condition factuellement inutile sur un projet, une restriction qui peut apporter des couts supplémentaires importants, juste pour éviter de regarder une carte parmi d’autres? Est-ce qu’une famille serait heureuse de ne pas pouvoir construire une nouvelle chambre pour ses enfants dans le sous-sol d’un plex sur un terrain qui n’a aucune chance d’accumuler de l’eau par sa nature?
Ça, c’est un frein au développement. Beaucoup plus que de déterminer si le terrain se trouve dans des cuves parfaitement définis par la ville, à mon avis.
Le règlement a été voté il y a plusieurs mois. S’il y a des plaintes sur le règlement, on en entendrait parler. Critiquer la ville sur sa règlementation n’est pas un tabou.
Le but de simplifier une règlementation est souvent de justement éviter des contraintes arbitraires. Mais si on fait cette simplification et qu’on applique les contraintes universellement, je pense qu’on s’éloigne de l’objectif.
Les gestionnaires/politiciens de tous acabits aiment beaucoup se référer aux plaintes officielles pour justifier que quelque chose fonctionne ou pas. Alors qu’ils savent très bien que la grande majorité des usagers ne feront jamais de plaintes en regard d’une situation xyz problématique . Selon moi, ce n’est pas justificatif d’un pari qui fonctionne ou pas.
Les problèmes de l’appareil municipal sont d’intérêt public. Dans le sens que s’il y a le contenu pour publier un article, un journaliste va faire son travail. La lenteur de la délivrance des permis, ainsi que les inondations sont deux sujets assez actuels.
Presque tous les problèmes dont nous discutons ici finissent par ressortir dans les médias éventuellement.
Mais je suis d’accord pour dire que ces plaintes ne sont pas nécessairement une bonne mesure du fonctionnement de la ville. Ce serait juste un symptôme potentiellement visible d’un problème.
Mon opinion repose sur mes autres arguments. Je trouve l’angle intéressant à débattre cependant, malgré mon désaccord.
