L’aspect patrimonial ayant été tranché, le rezonage de ce site, qui se trouve dans le projet de règlement 1440-2, pourrait alors être remis à l’ordre de jour.
Alors j’ai fait un peu plus d’inspection ici pour démêler le vrai du faux par rapport à ce site 
Les opposants craignent la densification disproportionnée du site - c’est subjectif à date. Le projet proposé ici, de 47 logements, n’est pas considéré comme étant de “haute densité” selon le règlement 1440 d’urbanisme de VMR qui situe ces seuils à 80 et 150 logements par hectare.
Cependant, le projet de règlement 1440-2 qui était à l’ordre du jour en janvier 2025 visait un changement de zonage de Institutionnel à “Résidentiel à haute densité”. Cela permettrait au promoteur de revoir le projet à la hausse et proposer jusqu’à 114 logements au lieu de 47.
La question alors est, pourquoi le projet de règlement spécifierait une haute densité plutôt qu’une densité moyenne ou faible? La réponse est que dans le plan d’urbanisme, les densités moyenne et faible ne définissent pas de seuil. Elles semblent plutôt définir le patrimoine bâti existant de maison unifamiliales, jumelées, etc.
Alors à moins de statuer sur des définitions modifiées de seuils de densité, pour répondre au besoin de développer les coins de la ville, le zonage à “haute densité” serait celui qui conviendrait le mieux à ce site. D’ailleurs, le centreville de VMR avec ses bâtiments de 3 étages et plus est considéré comme “haute densité” selon le plan de zonage.
Le règlement d’urbanisme de VMR ne limite pas la hauteur des immeubles en zones de haute densité.
Enfin, un élément politique s’invite dans cette situation car on avait rapporté en 2023 que pour les élections 2021, Malouf avait loué un local chez Sajo (propriétaire du 1000 Lucerne) pour une somme de 300$ seulement ce qui pourrait être considéré comme une faveur aux yeux de la loi électorale.
Sajo a acheté la synagogue décrépite en 2019. Avec un changement de zonage comme celui proposé, le gain en valeur pourrait bien être de l’ordre du triple (+200%).
Durant la même période, Sajo a acheté un autre site institutionnel à VMR, l’ancienne église St Peter sur Laird, bâtie en 1940 et classé patrimoniale mais qui souffre de “problèmes structuraux”. Alors un projet de démolition et un développement résidentiel lorgnent ce site depuis.
Avec le 1000 Lucerne, ces deux sites présentent des situations similaires car les deux accueillaient des institutions et sont implantés dans des quartiers à (très) faible densité. Les deux sites souffrent de manque d’entretien et d’être désertés depuis les rachats.
Qu’en pensez-vous?
1 / Est-ce qu’il est raisonnable d’abandonner le zonage institutionnel dans ce quartier qui se densifie de par la densification du Triangle et notamment le coin Victoria/De la Savane où on voit des projets de tours de 17 étages
Pour rappel, les écoles primaires francophones de VMR, incluant celle du quartier en question ici, avaient débordé et avaient du troqué leurs cours pour des classes modulaires pendant plusieurs années - c’est encore dans le ressenti des riverains que la densification devrait être planifiée avec une augmentation de services notamment scolaires.
2 / Est-ce qu’il est raisonnable d’exiger de la transparence par rapport à la densité qui sera permise et érigée sur ce site comme sur d’autres? Est-ce qu’il y a d’autres mécanismes qui garantiraient que le projet ne sera pas bonifié au détriment des riverains et des bonnes pratiques d’urbanisme?
Perso j’apprécie la densité et l’esthétique du projet actuel, et je pense que ça ferait un bel ajout à la trame du chemin Lucerne. Je pense même qu’on pourrait y accueillir des petits commerces de proximité.
3 / Comment se passe ce genre de changement de zonage d’habitude pour éviter des dérapages liés à la spéculation immobilière et la corruption? Dans des situations pareilles, pourquoi les villes ne profiteraient pas du rezonage pour exiger par exemple au promoteur d’inclure un volet social, culturel ou autre pour compenser la perte d’institutions?
La conseillère municipale sortante dans ce district et candidate indépendante semble être en faveur d’un projet résidentiel ici.
Or, « c’est sûr que la patate chaude dans le district 8 est le projet de redéveloppement de la synagogue Beth-El sur Lucerne », a affirmé Sophie Séguin en entrevue avec Station Mont-Royal.
« Il y a eu beaucoup de mauvaises informations qui ont été véhiculées à propos de la densité de ce projet. Il y a un besoin de mieux renseigner les gens. Et moi je pense qu’il y a lieu de modifier des définitions dans notre plan d’urbanisme pour s’aligner avec ce qui est vraiment, par exemple, une haute ou une moyenne densité. »
« Les résidants méritent d’être respectés. On doit leur donner la bonne information, puis on doit les inclure dans une vraie consultation citoyenne », estime-t-elle.