Symphonia Muz - 40 étages

Avant d’aller dans les agendas cachés et l’anti hauteur etc Avant de dire qu’il y’a pas de densité à Montréal. Je t’invite à regarder ce vidéo, il y’a des faits et des recherches qui explique la façon de faire à Montréal qui est beaucoup plus intéressante que le copier collé que les villes nord américaines s’entêtent à faire.

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La pointe sud est un drôle d’endroit pour un projet comme le Symphonia. À moins que la Ville est prête à y amener rapidement services et infrastructures, je suis exceptionnellement d’accord avec les NIMBY.

EDIT: Il y a une résistance à la densification à Montréal, même quand c’est du “missing middle”. Comme @OusmaneB l’a mentionné, la typologie de bâtiments dont Montréal a hérité lui donne une longueur d’avance sur ses banlieues, mais la densification sur l’île, même douce, n’est pas une simple affaire. Plus que quelconques agendas, cette résistance est surtout l’expression d’un conservatisme que tout le monde partage, à un certain degré, pour la préservation de leur milieu de vie, et dans le cas de propriétaires leur investissement.

Une autre tour comme le Symphonia ne fait pas vraiment de sens sur la pointe sud, personne ne perdra de sommeil sur le rejet de la dérogation j’espère, mais bâtir aussi dense, peu importe l’échelle, même sur un site mieux adapté ailleurs à Montréal aurait probablement rencontré de l’opposition. Ça c’est décevant.

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En effet, comme Alex l’a mentionné, il y a zéro services dans la Pointe Sud, les lignes d’autobus s’arrêtent avant le portail du quartier.

Cependant, je suis pour la construction du Viu et de celui-ci. Premièrement, même si le secteur est mal désservi par les services, je préfère quand même qu’on loge les dizaines / centaines de personnes là plutôt que plus loin en banlieue.

Deuxièmement, honnêtement, j’apprécie l’architecture proposée et en tant que trippeu de gratte-ciels, j’ai bien envie de les voir monter.

Troisièmement, l’un des plus grand argument de vente des unités, ce sont d’imprenables vues sur le Bassin de La Prairie, les rapides, les montérégiennes et Montréal. Pourquoi faire profiter qu’une poignée de gens si on peut faire profiter plus de personnes? Le caractère insulaire est fort dans le quartier et les tours déjà construites rendent le tout pas mal plus intéressant que les unifamiliales. Je serais bien plus enclin à aller m’y promener avec les deux prochaines tours.

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C’est débile, ridicule, mascarade ces histoires de Belvedere, Mont-Royal, fleuve ou je ne sais quoi, une bureaucratie et mascarade québécoise qu’on ne trouve qu’ici
C’est juste révoltant !!

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N’oublions pas que la procédure de dérogation mineure, bien que discrétionnaire, est normée par la Loi et le règlement local:

Extrait du site du site du MAMH (les conditions sont les mêmes que le règlement local) :

Avant de formuler des recommandations ou de rendre une décision, le CCU et le conseil doivent analyser toute demande de dérogation à la lumière des quatre critères imposés par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Ainsi, une dérogation peut être accordée seulement :

  • si l’application du Règlement de zonage et de lotissement cause un préjudice sérieux au demandeur;
  • si elle ne porte pas atteinte à la jouissance du droit de propriété des propriétaires des immeubles voisins;
  • Si elle respecte les objectifs du plan d’urbanisme;
  • si les travaux en cours ou déjà exécutés ont été effectués de bonne foi et ont fait l’objet d’un permis.

À tort ou à raison, les riverains se sont probablement fortement exprimés contre cette dérogation, comme le prévoit la Loi. Le Conseil ne peut pas simplement balayer du revers de la main une contestation du genre.

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Je ne suis personnellement pas contre cette tour, que je trouve belle. Ce sont le plan d’ensemble et le phasage les principaux problèmes. Je crois que si le promoteur avait construit Viu et Sol en dernier, le Symphonia 3 aurait obtenu sa dérogation.

La question ici est de savoir l’objectif du refus. Les riverains ne se sont pas mobilisés contre la dérogation en question, mais contre un autre aspect qui n’en a pas besoin. On peut donc oublier l’intégration de services commerciaux, puisque le zonage ne le permet pas et que les riverains rejetteraient surement une dérogation majeure (PPCMOI).

Ma prédiction est qu’on aura droit à une version légèrement différente, assurément sans dérogation. Peut-être 5 étages de moins, dont les unités “perdues” seraient déplacées dans des maisons de ville donnant sur le chemin de la Pointe-Sud (si le zonage le permet, mais (je crois que c’est le cas](http://www1.ville.montreal.qc.ca/CartesInteractives/verdun/doc/H03-116.pdf)).

Il y aura assurément une tour sur le site. Si on souhaite parler de densité, on pourra alors comparer le nombre d’unités et la superficie de la prochaine version. Je n’ai pas l’impression que la différence sera si grande.

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La dérogation porte-t-elle seulement sur l’inclinaison d’une pente, ou également sur les impacts sur la vue, l’ensoleillement et le vent, ce n’est pas clair dans l’article? Dans le premier cas, si je comprends bien, si la pente est revue ou respecte le critère cité, alors il n’y a pas de raison de ne pas l’accorder, puisque le promoteur est dans son droit de construire jusqu’à cette hauteur.

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Ce soir, j’ai écouté le CA et lu le sommaire décisionnel. J’en fais le résumé:


Deux votes au CA concernaient le projet : dérogation mineure + PIIA (les plans)

Dérogation mineure : refus étant donné la possibilité du demandeur de respecter la réglementation actuelle à cet effet. C’est la seule raison évoquée.

PIIA : Les plans soumis ne peuvent être approuvés étant donné qu’ils incluent la dérogation mineure. Le point a été retiré de l’ordre du jour. Pas de refus, mais un report.


Autre point: bien que des questions sur le projet ont été posées en CA et que l’article cite le président de l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS), aucun commentaire n’a été formellement enregistré lors de la consultation.

Finalement, l’article cite le sommaire décisionnel quant à l’impact sur les vues, l’ensoleillement et le vent.
Ce sont des critères d’évaluation du PIIA et non la dérogation mineure). Un sommaire décisionnel comme celui-ci est écrit par la fonction publique et non le politique. Puisqu’il s’agit de critères dument inscrits dans un règlement, un commentaire doit être inscrit pour chacun d’eux. Le projet aura donc effectivement un impact sur la vue sur le fleuve, sur le vent et sur l’ensoleillement.

Toutefois, je rappelle que les plans (PIIA) n’ont pas été refusés par le CA. Seule la dérogation l’est sous le seul motif que le projet peut être réalisé sans elle.

Le CA évoque la bonne foi du promoteur dans le dossier. Je suis certain qu’on aura des nouvelles rapidement.

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Le CA adoptera la PIIA à la prochaine séance, sans dérogation mineure.

Le projet pourra donc aller de l’avant. Aucun changement quant aux nombre d’unités d’habitations.

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DSL S’il a déjà été mentionné ici ou sur les autres fils, mais y til du commercial dans la série Symphonia? Il me semble qu’on construit pas mal de tours, mais j’ai pas entendu parler d’épiceries, etc…

C’est probablement une question de zonage parce que Westcliff fait surtout du commercial.

Longue publication sur Facebook de la mairesse de Verdun, Marie-Andrée Mauger, au sujet de l’approbation du projet.

Je ne savais pas qu’il n’y avait pas de limite de hauteur dans le plan d’urbanisme pour l’Île-des-Soeurs :flushed:

Au conseil d’arrondissement hier, le conseil s’est prononcé sur l’approbation de la dernière phase du développement Symphonia à la Pointe sud de L’Île-des-Soeurs, soit un bâtiment résidentiel de 42 étages. Une décision très difficile parce que - on ne se le cachera pas - un gabarit d’une hauteur de 42 étages est loin de correspondre à la volonté du conseil.

Le texte qui suit est long, mais je tiens à vous expliquer le contexte dans lequel les membres du conseil ont dû considérer ce projet.

Le projet de 42 étages est conforme à la réglementation en vigueur, qui ne précise pas un nombre d’étages maximal. C’est d’ailleurs le cas à de nombreux endroits à IDS.

Si, par le passé, cette absence de limite de hauteur n’a pas entraîné de tours excessivement hautes, rien ne mettait à l’abri l’arrondissement d’un tel développement.

C’est exactement ce qui s’est dessiné à la Pointe sud de L’Île-des-Soeurs, bien que pendant plusieurs décennies, des tours de moins de 20 étages y étaient prévues.

On peut d’ailleurs trouver en ligne un article de La Presse qui date de 2005 et qui cite le maire de l’époque qui parle «de six nouvelles tours de 18 étages».

À ce jour, une tour de 26 étages et une autre de 32 étages ont été construites. Une tour de 13 étages et une autre de 44 étages sont en construction.

On voit que, en l’absence de paramètres réglementaires pour garantir les hauteurs, rien ne met à l’abri une municipalité face à l’évolution du plan d’affaires d’un développeur immobilier.

On l’a vu : la tour de 44 étages porte le nom VIU. Le développeur a revu son concept pour miser sur la hauteur et les vues qu’elle offre.

Le conseil s’est prononcé sur la conformité du projet au regard de la réglementation en vigueur au moment du dépôt du projet, en 2021, plusieurs mois avant l’élection du nouveau conseil.

Lors d’un conseil spécial le 10 janvier dernier, le nouveau conseil s’est prononcé sur ce projet, en refusant d’accorder une dérogation à la réglementation.

À la suite du conseil du 10 janvier, j’ai rencontré l’équipe de Symphonia. À cette occasion, j’ai abordé deux grands éléments :

  1. la possibilité de revoir le gabarit de la dernière phase;

  2. le souhait qu’ils organisent une soirée publique pour expliquer la dernière phase de leur projet et la vue d’ensemble de leur développement.

J’ai reçu une réponse écrite négative de la part de Symphonia, me disant, et je cite : «Développements Symphonia tient au maintien de l’intégrité du projet actuel, et ce, dans toutes ses composantes. Les investissements très importants qui ont été requis afin de nous amener là où nous sommes aujourd’hui justifient également cette décision. […] Lors de notre rencontre, vous nous avez également demandé de tenir une réunion avec les résidents pour présenter le projet et recueillir leurs commentaires. Nous considérons que cette avenue n’est pas appropriée. Le projet procédant de plein droit, pareil type de consultation ferait inutilement naître de faux espoirs chez certaines personnes.»

La réponse reçue est très claire et ne laisse place à aucune possibilité.

Le projet a été soumis à nouveau, cette fois sans aucune demande de dérogation à la réglementation en vigueur.

Vous vous demanderez peut-être pourquoi le projet est soumis au conseil, puisqu’il est conforme à la réglementation.

Le projet est conforme au cadre normatif de la réglementation : hauteur, densité, ratio de stationnement, pente, etc., mais il est soumis à des plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), qui reposent sur des critères sujets à évaluation, au regard des paramètres réglementaires.

Par exemple, l’impact d’ensoleillement et l’impact éolien sont évalués, dans le contexte que rien ne limite la hauteur d’un bâtiment. On évalue si l’impact est raisonnable par rapport aux paramètres du projet ou si l’impact est excessif.

Ainsi, on peut lire au sommaire décisionnel que :

  • l’impact des vues depuis le mont Royal est présent, mais limité;

  • l’implantation du bâtiment proposée par le développeur est celle qui réduit au minimum l’impact d’ensoleillement;

  • l’impact éolien n’excède pas la limite sur les trottoirs des voies publiques, mais excède la limite à un endroit du parc Maynard-Ferguson et que, compte tenu des plantations prévues (183 arbres), le couvert végétal réduira les impacts au fur et à mesure de leur croissance de manière à respecter les différents critères.

C’est dans ce contexte que le conseil a dû évaluer ce projet. Non pas à partir de nos opinions et visions sur l’aménagement souhaité du territoire.

Nous avons longuement mûri notre décision. Longuement soupesé le pour et le contre. Nous avons obtenu un avis juridique et consulté des avis juridiques passés.

Nous avons considéré en profondeur les risques auxquels le conseil exposerait l’arrondissement - et tous les résidentes et résidents de Verdun, qu’ils soient locataires ou propriétaires; car nous sommes tous des contribuables, directement ou indirectement.

Ces risques, vous vous en douterez - compte tenu des sommes investies et en jeu par le développeur, sont des poursuites judiciaires, par exemple : recours en révision judiciaire, recours en nullité de la résolution du conseil, recours en dommages et intérêts.

Nous avons fait des simulations d’impact sur le compte de taxes, car dans une poursuite, il doit y avoir provision d’un montant en vue de l’issue de cette poursuite. Montant qui peut s’élever à plusieurs dizaines de millions $, à la charge de l’arrondissement.

La grande question que nous nous sommes posés est :

Si le projet est conforme à la règlementation, si les critères des plans d’implantation et d’intégration architecturale sont, toute proportion gardée avec l’envergure du projet, raisonnablement respectés, sommes-nous équipés pour faire face une ou plusieurs poursuites judiciaires sans mettre à risque les finances de l’arrondissement?

Les membres du conseil ont évalué que ces risques étaient trop élevés, compte tenu des éléments présentés ci-haut.

Néanmoins, nous nous sommes permis comme conseil de faire un vote divisé sur ce point, afin de démontrer notre opposition. Ne prenez pas au pied de la lettre les membres qui ont voté pour ou contre ce projet; nous avions convenu unanimement de ne pas exposer l’arrondissement à des poursuites. Ainsi quelques-uns d’entre nous se sont sacrifiés pour l’approbation…

LA SUITE DES CHOSES

Je vous annonce que nous avons adopté 2 mandats pour amorcer une planification à long terme de l’ensemble de IDS, pour protéger les futurs conseils et la population de telle situation, où l’on a le sentiment de ne pas contrôler le développement de notre territoire.

  1. Nous réévaluerons et déterminerons des limites de hauteur pour l’ensemble de IDS, afin de s’assurer que, dans les décennies à venir lorsque le territoire sera appelé à se redévelopper, avec la fin des emphytéoses en 2065 ou pour toutes autres raisons, les élus en place ne feront pas face à des paramètres réglementaires trop permissifs qu’ils ne peuvent plus changer en raison de l’historique de ces paramètres, sans s’exposer à des poursuites paralysantes.

  2. Nous conduirons une étude de circulation et une analyse économique sur la vitalité commerciale du territoire de L’Île-des-Sœurs. Ainsi, nous allons valider la capacité du réseau routier au regard du développement planifié, de l’arrivée du REM et de la refonte du réseau de bus. Nous voulons avoir l’heure juste sur l’offre commerciale et son potentiel, afin d’ajuster les paramètres réglementaires pour favoriser la vitalité économique de L’Île tout en conservant ses espaces verts et sa quiétude.

Je vous remercie,

cc Sterling Downey, Kaïla A. Munro, Benoit Gratton, Véronique Tremblay, Céline-Audrey Beauregard, Enrique Machado

Article La Presse 2005 mis à jour en 2009 : Patrimoine | Grogne à l'Île-des-Soeurs | La Presse

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Mon Dieu elle parle vraiment comme si tous les promoteurs qui voudraient faire des tours de plus de 20 étages sont des méchants qu’on voudrait idéalement attaquer, mais que, pour se mettre à l’abri de revers juridiques, ont préfère limiter les droits avec des PPU…

Politiciens visionnaires!

Après on se demande pourquoi on a des pénuries de logements et pourquoi les gens vont en banlieue.

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Je crois que c’est plus une question que la forme du développement devrait rester sous le contrôle des élus (et de la population), plutôt que le plan d’affaire d’un développeur, par des trous dans la réglementation.

La vision des élus (qu’on aime ou non), ça vient de leur planification, pas par le manque de celle-ci. Un développeur pourrait utiliser des trous dans la réglementation pour construire une tour de 40+ étages, comme il peut utiliser ce trou pour faire une boîte en tôle pour vendre des burgers avec un service à l’auto. Ça ne garantie pas un beau projet, des hauteurs ou beaucoup de logements.

Ensuite, effectivement on peut voir un manque de vision si ce contrôle limite de beaux projets. Personnellement, je n’ai pas de problème avec ces hauteurs à L’IdS, je trouve en fait plusieurs de ces projets assez beaux (j’espère juste qu’on a les services pour faire un milieu de vie complet et de proximité) mais bon, j’habite pas là :stuck_out_tongue: .

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Seulement un secteur de l’île, à la Pointe-Sud. Ailleurs sur l’île les hauteurs sont limitées.

Justement, c’est un problème, il n’y a aucun service de proximité à la Pointe-Sud. Le dépanneur le plus proche est à 2km. C’est long une marche de 4km pour aller chercher une pinte de lait! Il y a une seule rue pour accéder au secteur, qui a été mal conçu dès le départ. Mais là, on est pris avec.

Évidemment, faudrait galérer partout à coup de référendums citoyens pour construire 15 étages :sob::sob:. Elle dit clairement on aime pas les tours mais on a pas le choix pour cette fois ci. On va s’assurer que ce soit la dernière !

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Ça me semble le genre de situation où avoir un peu plus de levier avec le promoteur aurait pu mener à du gagnant-gagnant… On autorise votre tour, mais on demande une composante commerciale.

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Tout à fait. On a bien essayé de convaincre le promoteur d’inclure des espaces commerciaux pour un dépanneur, un café, mais on n’avait aucun levier, ce projet était de plein droit.

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Combien de fois faudra-t-il répéter qu’on ne règlera jamais une pénurie de logement en construisant des tours de condos de luxe de 44 étages? En fait, c’est l’inverse qu’on opère, en stimulant la spéculation qui augmente la valeur des terrains en permettant de tels développements; on rend la construction de logement social presque impossible à cause des coûts que le public n’est plus capable de débourser en fonction des critères qu’ils ont; on stimule la rénoviction chez les propriétaires qui veulent s’ajuster à l’offre et profiter des prix à la hausse; on pousse les loyers existants à la hausse par la dynamique de prix haussière que de tels développements amènent; on crée finalement une offre (en prix et en typologie) absolument mésadaptée aux gens qui sont victimes de la pénurie en question.

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