Marché logements locatifs

Je parlais avec un jeune couple de professionnel aujourd’hui dans un bar de Saint-Denis. Ils sont originaires de Mascouche et Joliette et ont trouvé du boulot au CHUM pour elle et à la STM pour lui. Ils ont donc décidé de se départir de leur voiture et de louer un 3 et demi sur le Plateau. Tout ce qu’ils ont trouvé était via airbnb. À 1200$ par mois.

Donc, même si le prix n’est pas si dramatique, surtout pour le Plateau, je suis un peu scandalisé à savoir qu’un jeune couple de québécois se loge sur en plein Montréal et qu’il y a un pourcentage du loyer mensuel qui s’en va dans une entreprise basée quelque part en Californie. Cela est totalement inacceptable.

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Airbnb au coeur de reprises de logement, malgré la pandémie


Photo: Olivier Zuida, Le Devoir — Dans les dernières années, le gouvernement du Québec a revu l’encadrement concernant l’hébergement touristique.

Zacharie Goudreault
26 avril 2022

Malgré la chute du tourisme dans le contexte de la pandémie, des dizaines de décisions concernant des reprises de possession en lien avec des locations à court terme sur la plateforme Airbnb ont été rendues dans la dernière année par le Tribunal administratif du logement (TAL). Signe d’un phénomène qui persiste et affecte autant des locataires que des propriétaires.

Le Devoir a épluché les 45 décisions du TAL qui comprennent les termes « reprise » et « Airbnb » ayant été mises en ligne sur le site de la Société québécoise d’information juridique entre la fin mars 2021 et la fin mars 2022. Leur nombre a d’ailleurs continué d’augmenter dans les dernières années, malgré la crise sanitaire. Le TAL associe entre autres cette situation à ses « activités de sensibilisation accrues » auprès de la population.

« Mieux les citoyens sont informés de leurs droits, plus ils sont à même de les exercer », indique par courriel un porte-parole du Tribunal, Denis Miron. L’avocat en droit du logement Manuel Johnson note toutefois que ces décisions ne représentent que « la pointe de l’iceberg », puisque de nombreuses reprises de logement ne se rendent jamais devant les tribunaux.

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Les jugements que nous avons consultés portent notamment sur des locataires qui se sont fait évincer de leur logement afin que celui-ci se retrouve sur Airbnb, tandis que d’autres ont été punis par le TAL pour avoir sous-loué sans autorisation leur appartement sur cette plateforme de location à court terme.

Du lot, on compte Christian. Le Montréalais, qui a demandé au Devoir de taire son nom de famille pour protéger sa vie privée, a obtenu plus de 25 000 $ de la part du Tribunal en février dernier après avoir dénoncé une éviction frauduleuse.

Le locataire avait d’abord accepté en août 2019 de quitter son appartement de la rue Saint-Jacques, dans le Vieux-Montréal, à la demande de la propriétaire qui affirmait vouloir emménager à cet endroit. « Il a eu tôt fait, toutefois, de se rendre compte qu’une fois le logis libéré, celui-là était rénové, comme il s’y attendait, puis reloué pour de courts séjours sur la plateforme d’hébergement touristique Airbnb », mentionne la décision d’une dizaine de pages.

Le locataire a ainsi réussi à convaincre le Tribunal qu’il a été victime d’une éviction obtenue de mauvaise foi, ce qui lui a permis d’obtenir une généreuse compensation financière. Cette somme demeure toutefois négligeable en comparaison à l’augmentation des profits de location de la propriétaire, qui propose désormais ce logement aux touristes de passage à un tarif quotidien de plusieurs centaines de dollars, relève l’avocat du locataire, Daniel Crespo-Villarreal.

Les montants octroyés dans cette affaire n’accomplissent donc pas « leur fonction dissuasive », évoque l’avocat, qui estime que le TAL devrait « rembourser la totalité des profits qui ont été réalisés » par la propriétaire grâce à cette éviction. Une autre avenue possible serait d’accorder un pourcentage de la valeur de la propriété au locataire évincé, ajoute-t-il. « Ça m’apparaît un critère objectif. »

Le locataire, pour sa part, débourse désormais 1500 $ de plus par mois pour un logement d’une taille légèrement plus grande que son précédent appartement, dont le loyer mensuel était de 1750 $. « J’ai trouvé un appartement semblable, mais tout de même beaucoup plus dispendieux », souligne Christian, qui garde « un goût amer » de cette bataille judiciaire.

Dissuasion

Dans une décision similaire rendue le 25 octobre dernier, une locataire de Montréal a obtenu 13 600 $ à titre de dédommagement après avoir été évincée en 2019 sous un faux prétexte. Le propriétaire avait alors dit vouloir récupérer ce logement pour y loger sa mère et son père. Or, il a plutôt « tiré profit du départ de la locataire » en louant cet appartement sur la plateforme Airbnb, où il était toujours affiché au moment où cette décision a été rendue.

Dans les dernières années, le gouvernement du Québec a revu l’encadrement concernant l’hébergement touristique. Il faut désormais obtenir un numéro d’enregistrement afin de pouvoir louer pour de courts séjours sa résidence principale sur des plateformes comme Airbnb. Une attestation de la Corporation de l’industrie touristique du Québec est en outre requise lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. À Montréal, plusieurs arrondissements ont également limité les zones où les logements de type Airbnb sont permis.

Les inspecteurs déployés sur le terrain sont toutefois peu nombreux, estime Me Johnson. « Même avec les nouvelles règles qu’ils ont mises en place pour encadrer Airbnb, je pense qu’ils n’ont toujours pas assez d’effectifs pour vérifier ça », relève l’avocat, qui compare cette situation au manque d’agents pour assurer la salubrité des logements dans la métropole.

Joint par Le Devoir, le ministère du Tourisme a souligné que la nouvelle Loi sur l’hébergement touristique, dont l’entrée en vigueur officielle est prévue « au cours des prochains mois », prévoit « des amendes plus élevées que celles actuellement en vigueur ainsi que des pouvoirs accrus aux municipalités quant aux demandes de suspension et d’annulation d’un enregistrement d’un établissement d’hébergement touristique ». Les villes disposent d’ailleurs déjà de pouvoirs suffisants pour « limiter », voire « interdire », ce type d’hébergement de courte durée sur leur territoire, note le ministère.

Des locataires fautifs

Plusieurs des jugements rendus dans la période d’un an analysée par Le Devoir portaient d’autre part sur des locataires ayant sous-loué leur logement sur Airbnb sans avoir obtenu l’autorisation de leur propriétaire, ce qui est illégal. Plusieurs d’entre eux ont ainsi été expulsés au terme de démarches entamées devant le TAL par des propriétaires.

« Quand des locataires font ça, ça entraîne de gros inconvénients pour les propriétaires », qui risquent de se retrouver avec des logements insalubres et des nuisances sonores, rappelle le directeur général de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, Benoit Ste-Marie. « Il faudrait que ce soit pris beaucoup plus au sérieux », insiste M. Ste-Marie.

« Les locataires qui sous-louent un logement sans détenir d’attestation de classification effectuent de l’hébergement touristique illégal, et les efforts pour contrer la problématique sont soutenus », assure le ministère du Tourisme, qui rappelle que les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant aller à 25 000 $ pour une personne physique et à 50 000 $ pour une entreprise.

Avec Isabelle Porter

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Il est grand temps qu’on agisse avec plus de détermination afin d’éliminer cette plaie qui contribue à la crise du logement, autant au niveau des disponibilités (taux de vacance) que des hausses de couts qui en découlent. Mais on n’y arrivera pas si on ne met pas le personnel nécessaire pour appliquer la loi et les règlementations. Comme il y a moyen de savoir depuis quand un logement spécifique est sur AirBNB, les amendes et pénalités devraient être rétroactives au début de l’inscription.

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Serrer la vis à Airbnb


PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, ARCHIVES LA PRESSE
La Corporation de l’industrie touristique du Québec délivre des attestations pour les logements offerts en location sur des plateformes comme Airbnb.

NATHALIE COLLARD
LA PRESSE

Les règles imposées à Airbnb sont plus sévères au Québec depuis trois ans, mais visiblement, ce n’est pas suffisant. Depuis quelques jours, une carte de l’île de Montréal couverte de points rouges provenant du site Inside Airbnb circule dans les réseaux sociaux. On dit que chaque point représenterait un appartement de location de courte durée. La députée de Québec solidaire Ruba Ghazal a diffusé cette carte sur Twitter pour interpeller la ministre responsable de l’Habitation, Andrée Laforest.

Publié à 5h00

Impossible de vérifier chaque point sur la carte, mais une brève visite sur Airbnb suffit pour constater qu’il y a un très grand nombre de locations à court terme disponibles à Montréal. Et en pleine crise du logement, cela suscite l’indignation. D’autant que Montréal s’attend à une augmentation de 10 à 25 % du nombre de familles qui se retrouveront sans logis à compter du 1er juillet.


IMAGE TIRÉE DE FACEBOOK

Toutes les grandes villes du monde sont aux prises avec ce problème. C’est devenu si grave que des villes comme Barcelone et New York interdisent désormais la location à court terme de moins de 30 jours.

Depuis 2019, Revenu Québec dispose de plus de pouvoirs pour pincer les propriétaires qui utilisent Airbnb à des fins commerciales sans permis. En effet, chaque locateur doit s’inscrire et afficher son numéro de permis dans son offre de location. Les contrevenants s’exposent à des amendes allant de 2500 $ à 25 000 $. Pour l’année 2021-2022, Revenu Québec a effectué 3335 inspections, signifié 1759 constats d’infraction qui ont abouti à 919 condamnations.

La Ville de Montréal a elle aussi adopté des mesures plus restrictives. Selon les arrondissements, la location à court terme est limitée à certaines rues. Des inspecteurs peuvent monter des dossiers et l’arrondissement portera plainte, mais de l’aveu du vice-président du comité exécutif de la Ville, Benoit Dorais, également maire du Sud-Ouest, le processus est long et fastidieux.

En vérité, les gouvernements ne sont pas de taille face à cette entreprise tentaculaire. Et ce n’est pas propre à la métropole. Les mêmes enjeux s’observent à Québec, Trois-Rivières, Gatineau ainsi que dans plusieurs régions de villégiature. Airbnb dérange les écosystèmes et pose toujours des défis aux élus.

Un des problèmes, c’est que les règlements ne sont pas respectés. Il suffit d’une visite sur le site Airbnb pour le constater : peu de locateurs affichent leurs numéros de permis, et on trouve des locations de courte durée partout, même dans les rues où c’est interdit. Quant aux prix, ils donnent le vertige : 200, 300, 400 $ la nuit. Et ils fluctuent, comme le font les prix de Uber un soir du Nouvel An. Un condo qui se loue 233 $ par jour dans la rue Richmond près de la rue des Bassins, dans Griffintown, en coûtera 2553 $ la nuit durant le week-end du Grand Prix de Formule 1. On est loin, très loin des intentions de départ de cette plateforme participative qui permettait à des individus d’arrondir leurs fins de mois en louant leur appartement lorsqu’ils partaient en vacances. On est face à des entreprises qui utilisent la plateforme trop souvent à l’abri de l’impôt.

Les effets néfastes d’Airbnb dans les communautés sont documentés depuis plusieurs années : nuisance pour le voisinage, détérioration de la vie de quartier, impact sur les commerces de proximité… La Presse avait publié un dossier très complet sur la question en 2018, dossier qui demeure pertinent même si certaines règles ont changé.

Lisez notre dossier « L’effet Airbnb »

Airbnb est loin d’être l’unique responsable de la crise du logement qui sévit dans nos villes, mais elle y contribue certainement en réduisant le nombre de logements disponibles sur le marché et en faisant grimper le coût des loyers. Il n’y a pas 36 000 solutions pour lutter contre ce fléau. Il faut plus d’inspecteurs sur le terrain pour prendre les locateurs sur le fait. Et il faut des amendes encore plus salées afin de décourager les propriétaires qui l’utilisent à des fins commerciales en se soustrayant aux règles.

Bien sûr, ça ne nuirait pas si les résidants disaient haut et fort qu’ils ne souhaitent plus ce type de location dans leur quartier comme l’ont fait les Barcelonais, par exemple.

La qualité de vie et la diversité de nos villes en dépendent.

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Un programme de logements abordables mal ficelé


*Photo: Jacques Nadeau Le Devoir *
Le directeur général de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec craint que la grille de loyers cibles nuise à l’atteinte de la cible du gouvernement Legault.

Zacharie Goudreault
Avec Jeanne Corriveau
2 mai 2022

Le gouvernement du Québec a promis d’accélérer la construction de logements abordables grâce à un nouveau programme de subventions, mais à quelques jours de l’échéance pour y déposer des projets, encore bien des fils demeurent à attacher pour répondre aux nombreuses interrogations qu’il soulève.

Précisément 887 dollars. C’est le loyer mensuel cible que prévoit le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), dévoilé en février, pour un logement de deux chambres à coucher subventionné dans l’ensemble de la grande région de Montréal. Or, si les coûts de construction sont similaires dans l’ensemble de la région, la valeur des terrains varie grandement d’un secteur à l’autre. Mais cette grille prévoit le même loyer cible cette année pour les logements qui seront construits dans les quartiers centraux de Montréal qu’à Belœil, et à Beauharnois, en Montérégie ainsi qu’à Lavaltrie, dans Lanaudière, entre autres.

« Ça n’a pas de sens […] Il faut que les loyers soient basés sur la réalité de l’endroit parce que, sinon, tu mets en péril des projets à cause de ça », explique au Devoir le directeur général de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), Éric Cimon.

Ce dernier craint donc que cette grille de loyers cibles nuise à l’atteinte de la cible du gouvernement Legault qui vise à stimuler la construction de plus de 3000 logements abordables dans les prochaines années grâce au PHAQ, dans lequel 300 millions de dollars ont été injectés jusqu’à maintenant.

Le cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, a d’ailleurs confirmé par courriel que des « ajustements » seront apportés à cette grille « dans les prochains jours », tout en refusant de préciser la teneur de ceux-ci. Le premier appel de projets, lancé le 1er mars, se termine pourtant le 5 mai ; un délai serré, d’ailleurs critiqué tant par le secteur privé que par le milieu communautaire.

« Ce programme a été fait à la va-vite en complément d’AccèsLogis pour construire des logements rapidement sans consulter personne », déplore ainsi M. Cimon, qui va jusqu’à qualifier le PHAQ de « programme improvisé ».

Montréal désavantagée

Le directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal, relève d’ailleurs, à la lecture du cadre normatif du PHAQ, que le coût d’achat des terrains n’y est « pas pris en compte ». « Ce sont les coûts de construction qu’on rembourse », explique-t-il. Cette situation pourrait expliquer que les loyers cibles atteignent 1396 dollars par mois pour un logement de deux chambres à coucher dans plusieurs municipalités situées dans des régions éloignées, où les coûts de construction sont plus élevés, évoque-t-il.

Cette logique pourrait toutefois nuire à la construction de logements locatifs abordables dans plusieurs quartiers de Montréal qui en ont bien besoin, reconnaît-il. « Ce sera probablement plus facile d’atteindre cet objectif [en ce qui concerne les loyers cibles] si on est en banlieue plus éloignée que dans un quartier central de Montréal », évoque M. Cardinal.

« C’est un peu absurde. C’est un encouragement à aller développer en dehors de Montréal parce que les loyers vont être durs à atteindre » dans la métropole, déplore quant à lui le président et chef de la direction de la Société de développement Angus, Christian Yaccarini. Ce dernier rappelle que « les coûts de développement » sont aussi plus élevés à Montréal « parce qu’on doit occuper le domaine public » avec « des grues et des roulottes » pour mener un chantier de construction, ce qui fait gonfler la facture.

C’est un encouragement à aller développer en dehors de Montréal parce que les loyers vont être durs à atteindre

— Christian Yaccarini

Paul Cardinal estime toutefois que ce programme est nécessaire, dans un contexte de hausse rapide des loyers dans la métropole, afin de limiter l’exode des locataires moins nantis vers la banlieue. « Ce serait encore pire s’il n’y avait pas de programme [de logements abordables] », relève-t-il.

La directrice générale de l’entreprise d’économie sociale Bâtir son quartier, Édith Cyr, voit pour sa part d’un bon œil l’idée d’un loyer cible commun dans toute la grande région de Montréal. « Si on dit que les terrains sont plus chers à Montréal, en fin de compte, les gens n’ont quand même pas plus d’argent pour louer un appartement [dans la métropole] », relève-t-elle. Selon elle, ce sont donc plutôt les subventions accordées qui devraient être majorées à la hausse sur l’île, plutôt que les loyers cibles.

« Plusieurs fils à attacher »

M. Cardinal n’a toutefois eu écho jusqu’à maintenant d’aucun de ses membres qui aurait soumis des projets dans le cadre de ce programme. « Il reste des petites choses qui font qu’au niveau de l’harmonisation avec la Ville de Montréal entre autres, il y a une bonne réflexion et un bon calcul à faire avec nos promoteurs avant de se lancer tête première dans des projets comme ça », relève-t-il.

Plusieurs promoteurs majeurs joints par Le Devoir ont d’ailleurs refusé de commenter ce dossier. Idem pour la Ville de Montréal. « Ce programme, pour qu’il soit optimal, il faut que les choses soient claires, prévisibles et en harmonie avec d’autres programmes », renchérit M. Cardinal.

Or, actuellement, on ignore comment ce programme s’harmonisera, entre autres, avec le Règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal, soulève la présidente de Prével, Laurence Vincent.

« On voulait proposer une amélioration par rapport à AccèsLogis [avec le PHAQ]. À ce jour, je ne vois pas d’améliorations », lance-t-elle en entrevue.

Dans le milieu communautaire, on compte déposer des projets, mais les attentes ne sont pas élevées pour la suite.

« On va en déposer des projets, mais on n’est pas sûr que tout fonctionne », laisse tomber Éric Cimon, qui estime qu’il reste encore « plusieurs fils à attacher » avant que le PHAQ soit fonctionnel.

« C’est un nouveau programme, il connaît une forte demande actuellement, et notre objectif est encore et toujours de construire plus rapidement des logements abordables en mettant tout le monde à contribution », a pour sa part assuré par écrit le cabinet de la ministre Laforest.

ah les Airbnb illégaux…

Chaque logement peut héberger jusqu’à 16 personnes selon l’annonce Airbnb…

Un méga Airbnb en zone interdite : Reportage de René Saint-Louis


L’immeuble est situé rue Alma, dans le quartier La Petite-PatriePHOTO : Radio-Canada / René Saint-Louis

Le 15-18Publié le 10 mai 2022

Dans l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie, à Montréal, quatre logements de trois chambres d’un même immeuble sont à louer sur la plateforme Airbnb. Pourtant, la location à court terme est interdite dans ce secteur. Des citoyennes se sont plaintes au conseil d’arrondissement du va-et-vient engendré par cette activité touristique illégale. Les élus leur ont toutefois répondu qu’ils avaient bien peu de pouvoir pour faire respecter leur propre réglementation et qu’il fallait plutôt demander à Québec d’agir, comme le rapporte le journaliste René Saint-Louis.


L’article

Un méga Airbnb dérange dans la Petite-Patrie

Son propriétaire exploite illégalement quatre logements en attendant de pouvoir les convertir en condos.


Les quatre logements de cet immeuble sont actuellement mis en location à court terme sur le site web d’Airbnb.
PHOTO : RADIO-CANADA / RENÉ SAINT-LOUIS

Radio-Canada
à 21 h 49

Un immeuble de logements complètement transformé en Airbnb, dans un secteur où la location à court terme est pourtant interdite : c’est la réalité avec laquelle doivent composer les résidents de la rue Alma, dans Rosemont–La Petite-Patrie, ces jours-ci.

L’immeuble en question comprend quatre logements de trois chambres utilisés pour faire de l’hébergement de courte durée. Selon le descriptif des annonces, chaque appartement peut héberger jusqu’à 16 personnes : 4 par chambre à coucher, et 4 dans le salon.

En les louant à répétition, le propriétaire se trouve à enfreindre à la fois des lois provinciales et des règlements municipaux, si bien que des voisins, incommodés par les incessantes allées et venues engendrées par cette activité touristique illégale, ont profité du dernier conseil d’arrondissement pour se faire entendre des élus.

Il y a des fêtes qui ne cessent plus, il y a des raves qui durent jusqu’à 11 h le lendemain matin, raconte une voisine qui préfère rester anonyme. Il y a des interventions policières dont moi j’ai été témoin. Il y en a eu deux, puis d’autres dont je n’ai pas été témoin. Bref, il y a du va-et-vient.

Les élus leur ont toutefois répondu qu’ils avaient bien peu de pouvoir pour faire respecter leur propre réglementation et qu’il fallait plutôt demander à Québec d’agir.

Ce que vous décrivez, qui est votre cauchemar, c’est le nôtre aussi, a admis le maire de l’arrondissement, François Limoges. Et là, bienvenue dans notre monde.

M. Limoges a expliqué aux résidents avoir les mains liées par des lois québécoises. Et pour l’instant, on a très peu d’appui de notre propre gouvernement, qui dicte nos paramètres d’action [afin] de pouvoir faire respecter ça, a-t-il ajouté.

Nous, pour aller en cour, ça prend une preuve directe, a poursuivi le maire. On ne peut pas avoir une preuve indirecte, c’est-à-dire qu’un inspecteur ne peut pas aller sur Airbnb, puis prendre un screenshot de la page puis aller en cour avec ça. Ce n’est pas considéré comme suffisant.

Ce que dictent les règles

Depuis le 1er mai 2020, selon un nouveau règlement instauré par le ministère du Tourisme, toute personne souhaitant mettre en location sa résidence principale ou secondaire doit obtenir un numéro d’enregistrement délivré par la Corporation de l’industrie touristique du Québec. Les contrevenants s’exposent à des amendes de 2500 $ à 25 000 $.

L’arrondissement de Rosemont–La Petite-Patrie interdit de son côté la location de courte durée sur tout son territoire, sauf sur la Plaza Saint-Hubert. Mais pour faire appliquer le règlement, une requête en Cour supérieure doit être introduite. Et l’amende prévue n’est que de 300 $, une facture moins élevée qu’une seule nuitée dans un logement de l’immeuble en question.

C’est comme si moi, en tant que citoyenne, il faudrait que je saisisse la Cour supérieure, que je fasse une demande d’injonction […] pour que la Ville bouge, a déploré une citoyenne au dernier conseil d’arrondissement. Ça n’a comme pas de bon sens de demander aux citoyens de tenter eux-mêmes de faire appliquer les règlements qui sont adoptés par les élus.

J’ai l’impression aussi qu’il y a peut-être un manque de coordination entre diverses instances étatiques, a renchéri une autre. Revenu Québec [et] la Ville pourraient se parler, parce qu’ils sont tous les deux victimes de cette situation-là : un par le non-paiement de charges fiscales, l’autre par le non-respect de la réglementation municipale.

Une solution temporaire, explique le propriétaire

Le propriétaire de l’immeuble problématique dans la Petite-Patrie admet ne pas avoir obtenu les autorisations nécessaires.

Joint par Radio-Canada, il a expliqué s’être tourné temporairement vers la location de courte durée en raison de la lenteur des procédures qui – c’est son objectif – lui permettront de transformer les logements en condos, une opération qu’il espère réaliser plus tard cette année.

Interrogée sur la question, la compagnie Airbnb a dit prendre toutes les mesures nécessaires pour que les hôtes connaissent les lois et règlements du Québec, sans expliquer pourquoi elle permettait à ses utilisateurs de publier des annonces qui ne les respectent pas.

Il y a vraiment un travail à faire auprès des plateformes en ligne pour qu’elles soient contraintes de respecter la réglementation et d’afficher des hébergements qui ont obtenu le numéro d’enregistrement du gouvernement du Québec, estime la conseillère du Vieux-Rosemont, Dominique Ollivier, qui est aussi présidente du comité exécutif de Montréal.

Ensuite, il faut faire les représentations nécessaires pour que le gouvernement du Québec puisse mettre en place les ressources nécessaires pour aller constater les [infractions], dit-elle.

Pour ne pas nuire à ses stratégies d’intervention, Revenu Québec ne dévoile pas ses techniques d’inspection et d’enquête ni le nombre d’agents attitrés à ces activités.

Force est toutefois de constater que le nombre de constats d’infraction délivrés en vertu de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique a plus que décuplé depuis deux ans, passant de 135 en 2019-2020 à 1747 en 2021-2022 (en date du 28 février).

La somme des amendes distribuées pendant la même période est quant à elle passée d’environ 200 000 $ à près de 3,6 millions de dollars.

Avec les informations de René Saint-Louis

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Contrairement à ce que certains ministres affirment, la crise du logement n’est pas seulement dans quelques villes

L’article qui accompagne le reportage

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Autopsie de la crise du logement

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Le prix des maisons explose, les logements abordables sont rares… Montréal nage en pleine crise du logement. Si on se console quand on se compare, la situation n’en demeure pas moins préoccupante pour bon nombre de ménages. Maintenant que la croissance démographique reprend, il reste à savoir si la construction résidentielle sera suffisante pour combler les besoins. Voici quelques données tirées du vaste « Portrait de l’habitation dans le Grand Montréal » que vient tout juste de dévoiler la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).

Publié à 6h00

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Isabelle Ducas

Isabelle Ducas La Presse

4,6 millions

PHOTO ROBERT SKINNER, ARCHIVES LA PRESSE

En 2021, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) comptait 4,1 millions de personnes.

C’est la population prévue du Grand Montréal en 2041, selon les projections de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), ce qui représentera 48,7 % de la population du Québec. En 2021, la CMM comptait 4,1 millions de personnes. Cette hausse reposera principalement sur l’immigration internationale dans les secteurs centraux et sur la migration intramétropolitaine dans les couronnes.

243 000

C’est le nombre de nouveaux ménages qui devraient s’installer dans la grande région de Montréal au cours des 20 prochaines années, selon les projections de croissance de l’ISQ, soit 12 150 ménages par année.

INFOGRAPHIE LA PRESSE

INFOGRAPHIE LA PRESSE

INFOGRAPHIE LA PRESSE

23 500

Nombre de nouveaux logements construits annuellement en moyenne depuis 2016 dans la région. Malgré la pandémie et la décroissance démographique observée entre 2020 et 2021, les mises en chantier résidentielles ont continué d’augmenter dans la région et ont même atteint, en 2021, des sommets inégalés depuis plus de deux décennies, dans l’agglomération de Montréal et dans la couronne nord.

Entre 2020 et 2021, le loyer moyen dans la région a augmenté de 3,7 %. Pour la troisième année consécutive, l’augmentation annuelle est nettement supérieure à la moyenne des 20 dernières années (2,8 % pour la période 2002 à 2021). À l’échelle des grands secteurs géographiques de la région, cette hausse a été de 4,7 % à Longueuil, de 3,7 % sur l’île de Montréal, d’environ 3,5 % dans les couronnes et de 2,7 % à Laval. […] En 2021, le loyer moyen pour un logement de deux chambres sur le territoire de la CMM était de 935 $, mais atteignait 1140 $ pour les logements inoccupés, donc disponibles à la location.

Extrait du « Portrait de l’habitation dans le Grand Montréal » de la Communauté métropolitaine de Montréal

200 000

Nombre de locataires à faible revenu éprouvant des problèmes d’abordabilité du logement. Environ 8 % des ménages locataires vivent dans un logement nécessitant des réparations majeures, et 10 % vivent dans un logement surpeuplé.

3 %

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

En 2021, le loyer moyen demandé pour un logement de deux chambres disponible à la location sur le territoire de la CMM était de 1140 $.

Taux d’inoccupation des logements locatifs dans le Grand Montréal, ce qui représente le taux d’équilibre. Ce taux était de 1,5 % en 2019. Cependant, ce taux est plus faible dans la couronne nord (0,4 %), dans la couronne sud (0,9 %), dans l’agglomération de Longueuil (1,2 %) et à Laval (2,2 %) qu’à Montréal (3,6 %). Au centre-ville de Montréal, le taux d’inoccupation est beaucoup plus élevé : 7,9 %. Le taux d’inoccupation est plus faible que la moyenne pour les logements les moins chers : 2,8 % pour les loyers de 750 $ et moins, et 2,3 % pour les loyers de 750 $ à 940 $.

20 000

Nombre de logements ou chambres du Grand Montréal qui étaient annoncés, avant la pandémie, sur les principaux sites web de location à court terme (Airbnb et VRBO) plutôt que sur le marché locatif traditionnel.

Hausse des prix sur le marché de la revente pour les maisons unifamiliales, pour la période allant du 4e trimestre 2019 au 4e trimestre 2021 dans le Grand Montréal, alors que le prix des copropriétés a augmenté de 32 %. Depuis le début des années 2010, le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté deux fois plus rapidement que le revenu des ménages.

+ 47 %

2 %

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Depuis le début des années 2010, le prix de l’immobilier résidentiel dans le Grand Montréal a augmenté deux fois plus rapidement que le revenu des ménages.

Proportion des logements en copropriété de la région détenus par des non-résidants, un phénomène qui touche principalement le centre-ville de Montréal.

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Montréal

La réglementation entourant les Airbnb ne marche pas, disent plusieurs

Photo: Josie Desmarais/Métro

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Quentin Dufranne

11 mai 2022 à 0h01 - Mis à jour 11 mai 2022 à 7h21 6 minutes de lecture

Depuis 2020, la Loi sur les établissements d’hébergement touristique exige que toute location de type Airbnb de moins de 31 jours requière une attestation de classification et un numéro d’établissement. Or à Montréal, 95% d’entre elles opéreraient illégalement sans aucune attestation.

C’est le constat que dresse le site Inside Airbnb, qui recueille et diffuse les données de la plateforme. Selon lui, il y aurait 12 570 annonces sur Airbnb à Montréal. Près de 80% sont des locations à court-terme. Pour le fondateur américain du site Inside Airbnb, Murray Cox, les conclusions sont sans appel. Face au «faible taux de conformité» la réglementation en vigueur ne marche pas.

«Tout d’abord, convertir des logements résidentiels en logements touristiques dans une ville qui a des problèmes de logement […] rend la situation encore pire, explique Murray Cox. Le problème avec les attestations montre bien que les gens ne se préoccupent pas de la loi et que la Ville n’est pas capable de faire respecter la loi.»

Sur les 12 570 annonces, 1287 sont des appartements complets qui sont fréquemment loués (plus de trois mois par année). Inside Airbnb utilise cette donnée comme indicateur que ces logements sont entièrement retirés du marché d’habitation.

De son côté, le ministère du tourisme recense 870 établissements détenant une licence à Montréal contre 15 895 au Québec.

Revenu Québec est l’entité gouvernementale responsable du contrôle du respect de cette loi. Pour l’année 2021-2022, 1330 inspections ont été effectuées à Montréal par Revenu Québec et 376 condamnations ont été faite en lien avec l’absence de licence. Les amendes peuvent aller de 2500$ à 25 000$ pour une personne reconnue coupable.

Quelles solutions pour éradiquer le problème?

Pour Murray Cox, la Ville de Montréal devrait passer par une autre phase de réglementation concernant l’hébergement touristique.

«La plupart des villes adoptent un système d’avis ou d’inscription obligatoire, mais aussi de conformité des plateformes. […] Parfois, la conformité des plateformes inclut l’obligation pour les plateformes de partager des données avec la Ville afin de faciliter l’identification des inscriptions illégales, des personnes utilisant de faux numéros d’immatriculation.»

Selon David Wachsmuth, détenteur de la tête de la Chaire de recherche en gouvernance urbaine à l’Université McGill, la réglementation Québécoise est la «meilleure de tout le pays». Le problème selon lui, est que Québec ne l’applique pas assez.

Selon lui, bien que le nombre d’inspections et d’amendes a augmenté depuis quelques années, cette approche ne peut fonctionner sans implication de la part d’Airbnb.

«Les inspections et les amendes ne marcheront jamais. […] Québec devrait demander à Airbnb de refuser de publier toute annonce qui n’a pas de numéro d’établissement. [Airbnb] peut le faire. Il le fait déjà dans pleins d’autres juridictions, mais il ne le fait pas au Québec alors que c’est une exigence de la loi. […] C’est la raison simple pourquoi personne ne respecte la loi», explique David Wachsmuth.

En ce moment, nous avons une situation où les règles semblent bonnes, mais elles ne sont pas appliquées. Donc c’est comme si elles n’existent pas vraiment. […] Pour le moment, Airbnb ignore cette loi.

David Wachsmuth

Au Canada, Airbnb a déjà accepté d’obliger la présence d’une licence pour publier une annonce. C’est le cas à Vancouver et Toronto, explique David Wachsmuth.

De son côté, la Ville de Montréal a déclaré vouloir plus d’inspections de la part de Revenu Québec.

«La Ville de Montréal réitère l’importance que Revenu Québec augmente le nombre d’inspecteurs sur le territoire de la métropole pour talonner les contrevenants, particulièrement dans un contexte de reprise des activités touristiques post-pandémie», a déclaré la Ville dans un échange avec Métro.

Pour David Wachsmuth, les municipalités devraient avoir plus de pouvoir sur le sujet.

«Il est logique que ces décisions soient locales. Le problème, c’est que les municipalités comptent sur la province pour faire ce qu’elle a dit qu’elle allait faire», explique David Wachsmuth.

Airbnb par arrondissement

En plus du règlement provincial, chaque municipalité peut interdire ou restreindre la location à court terme sur certaines zones de son territoire. À Montréal, la réglementation et la popularité d’Airbnb varient beaucoup d’un arrondissement à l’autre. Voici les arrondissements les plus affectés.

Plateau-Mont-Royal

L’arrondissement du Plateau-Mont-Royal compte un des plus importants nombres de locations Airbnb. Ce secteur abrite près de 25% des Airbnb montréalais. La réglementation en vigueur autorise la location de courte durée sur le boulevard Saint-Laurent entre la rue Sherbrooke et l’avenue Mont-Royal et sur la rue Saint-Denis entre les rues Sherbrooke et Gilford. Bien que la localisation des Airbnb est restreinte en théorie, peu d’entre eux se situent dans le zonage en vigueur. Sur les 357 logements entiers fréquemment loués à court terme, près de 80% n’ont pas le permis comme l’exige la loi.

Ville-Marie

Ce secteur comprend le plus grand nombre d’Airbnb de la métropole avec 29% des Airbnb montréalais. La réglementation en vigueur restreint la présence de Airbnb à la rue Sainte-Catherine entre les rues Saint-Mathieu et Atateken. En plus du zonage, les résidences de tourisme doivent être séparées l’une de l’autre de 150 mètres. Sur les 489 logements entiers loués fréquemment pour du court terme, seulement 10% d’entre eux respectent la loi qui impose l’obtention d’un permis. Bien que le zonage restreint la présence de Airbnb à la rue Sainte-Catherine, on les retrouve éparpillés aux quatre coins de l’arrondissement, comme dans le Vieux-Port ou dans le secteur de Guy-Concordia.

Rosemont–La-Petite-Patrie

L’arrondissement de Rosemont–La-Petite-Patrie compte quant à lui plus de 8% des Airbnb montréalais. Son règlement restreint la présence de ce type de location à la rue Saint-Hubert au nord de la rue Bellechasse et au sud de la rue Jean-Talon Est. Sur les 69 logements entiers fréquemment loués à court terme, seulement 13% possèdent un permis comme l’exige le règlement provincial.

Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension

Environ 5% des Airbnb montréalais se trouvent dans ce secteur. Les logements loués à court terme de façon fréquente sont considérés par l’arrondissement comme un hôtel-appartement. De manière générale, ce type d’établissement est interdit dans l’arrondissement à moins qu’il soit conforme aux critères du règlement relatif aux usages conditionnels et qu’il soit approuvé par la suite lors du conseil d’arrondissement. Le règlement interdit notamment la présence d’Airbnb lorsque le logement se situe au même niveau ou au-dessus d’un autre logement. De plus, la location doit tendre à préserver les deux tiers des logements existants dans l’immeuble. Pour ce secteur, 97% des Airbnb loués fréquemment à court terme ne possèdent pas de permis comme l’exige la loi.

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Corrigez-moi si je me trompe, mais en 2019, le grand Montréal avait reporté une hausse nette de plus de 60k résidents. Les projections de l’ISQ prévoient une hausse moyenne de 25k personnes. C’est moi où on sous-estime fortement la croissance démographique du grand Montréal au cours des prochaines années?

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