Marché des logements locatifs - Actualités

Le fichier excel pour la RMR de Montréal peut-être téléchargé Ici.

Moi ce qui m’intéresse c’est de voir l’impact des prix sur les taux d’inoccupation. On parle souvent de crise du logement, mais c’est une crise du logement abordable. Les appartements disponibles à la location mais dispendieux sont au-dessus d’un taux d’inoccupation “sain”.

Il faut faire attention avec ces comparaisons.
J’ai pas les données propres à Montréal, mais au Canada le salaire moyen par personne était d’environ 3200 dollars en 1960, ce qui donne 28800 en dollars d’aujourd’hui.

Le revenu moyen d’un Canadien est de 49000$ en 2019, avec un median à 37800$.

Je m’amuse un peu: si on fait suivre aux loyers de 1961 la même hausse que celle du revenu moyen par habitant de 2019, on a:
44 – 674
59 – 903
74 – 1133
89 (et +) – 1363

Et assurément un peu plus avec le salaire moyen de 2021.

La SCHL rapporte:
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Bien sûr, c’est simpliste, dépend de la période visée, la société et les besoins de consommation ont changé, etc; mais c’est pas si décorrélé que cela.

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J’écoutais Gérald Filiion à la radio plus tôt et il a souligné des données intéressantes du rapport de la SCHL, soit la comparaison des loyers selon le nombre d’heures de travail nécessaires pour payer le loyer moyen.

À Montréal, c’est 105,8! L’avant-dernier des villes comparées du rapport vs Vancouver où il faut 198 heures!

Figure 4. Heures de travail mensuelles nécessaires pour maintenir le loyer mensuel à 30 % du revenu brut pour un appartement locatif traditionnel de 2 chambres
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Logements locatifs L’île de Montréal fait bande à part


PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE | Le taux d’inoccupation des logements locatifs est resté stable dans la région de Montréal.

Le marché locatif a continué de se resserrer au Québec l’an passé, à l’exception des quartiers centraux de l’île de Montréal durement touchés par la pandémie.

18 février 2022 | Publié à 17h44 | ANDRÉ DUBUC | LA PRESSE

Le taux d’inoccupation des logements locatifs est resté stable dans la région de Montréal et dans le Canada dans son ensemble en 2021, selon le Rapport sur le marché locatif, publié vendredi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Le taux d’inoccupation national est à 3,1 %. Montréal est à 3 % ; Québec, 2,5 % et Gatineau, à 1,1 %.

La forte construction de logements locatifs en 2021 a contribué à stabiliser la situation, indique la SCHL. Il s’est en effet construit plus de 35 000 logements locatifs au Québec l’an dernier, un record absolu selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec.

Toutefois, environ la moitié des 42 agglomérations et régions métropolitaines de la province ont connu une baisse du taux d’inoccupation, fait remarquer Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui a passé la journée à consulter les fichiers de données de la SCHL.

La presque totalité des secteurs, à deux exceptions près, affiche un taux de disponibilité des logements inférieur à 3 %. Ce niveau est souvent considéré comme un taux de marché en équilibre, c’est-à-dire qu’il ne favorise ni les locataires ni les propriétaires.

Pour Mme Laflamme, le rapport confirme que la crise de l’abordabilité du logement se poursuit (voir encadré).

À Montréal, on observe une dichotomie entre l’île et sa banlieue. Sur l’île de Montréal, on enregistre un taux d’inoccupation de 3,7 %.

« La reprise progressive de la migration internationale et le retour des cours universitaires en présentiel ont fait diminuer le taux d’inoccupation du centre-ville, mais à un niveau supérieur à ce qu’il était avant la pandémie », explique Francis Cortellino, économiste de la SCHL, dans le rapport.

Fort attrait de la banlieue

À la différence de l’île, la banlieue affiche pratiquement complet, avec un taux de vacances de 1,1 % en dépit d’une offre croissante de logements locatifs.

« Sur les 12 000 nouveaux appartements qui se sont ajoutés au parc locatif de la RMR en 2021, environ 60 % se trouvent en banlieue. Or, la faiblesse des taux d’inoccupation est signe que la demande y a été une fois de plus très soutenue, observe la SCHL.

Comme nous l’avons observé sur le marché des propriétaires occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif, les locataires étant à la recherche d’appartements plus grands ou plus récents à un prix souvent inférieur (ou similaire)

Extrait du Rapport sur le logement locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Pour ce qui est des hausses de loyer, celles-ci sont plus faibles dans les quartiers centraux montréalais où le taux d’inoccupation est plus élevé qu’en banlieue. Par exemple, au centre-ville, la hausse des loyers a été de 2 %, tandis que sur la Rive-Sud a été de 4,2 %.

Dans l’ensemble du Québec, la variation estimative de la hausse de loyer s’élève à 3,8 %.

Appelé à commenter le rapport, Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec, souligne que le marché montréalais reste l’un des plus abordables au pays. À un loyer mensuel moyen de 932 $, « Montréal a continué d’afficher l’un des loyers les plus bas au Canada », soutient la SCHL.

Mais ne cherchez pas de logement à ce prix dans les petites annonces, le prix moyen affiché pour un logement de 2 chambres disponible sur le marché est de 1134 $, a constaté la SCHL, soit 22 % plus cher que celui d’un logement loué.

IL MANQUE 40 000 LOGEMENTS ABORDABLES À MONTRÉAL

La SCHL estime qu’il manque environ 40 000 logements locatifs abordables dans la région montréalaise. Selon ses calculs, environ 120 000 ménages ont les moyens financiers de payer un loyer mensuel de 625 $ et moins par mois tout en respectant le seuil de 30 % du revenu mensuel consacré au logement. Or, seulement 80 000 logements loués se situent dans cette gamme de prix. À Montréal, le stock de logements considérés comme abordables pour les 20 % de locataires les plus pauvres représente 13 % de l’inventaire des logements locatifs. À Toronto et Vancouver, seulement 0,5 % de la totalité des logements répond aux mêmes critères d’abordabilité, de souligner Francis Cortellino, économiste de la SCHL.

Il semblerait que le syndrôme du « pas dans ma cour » serait une des causes du manque de logements, surtout dans les grandes villes…

À écouter à l’émission L’Heure du Monde : Comment expliquer le manque de logements? Le point avec Vincent Rességuier

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Reportage au Téléjournal 18h
Pour un projet de construction de 15 M$, + 20% en coûts de construction

De plus en plus difficile de construire des logements abordables

Avec l’explosion des coûts des matériaux, des constructeurs d’immeubles multilogements se creusent de plus en plus la tête pour réaliser des projets viables financièrement.


Les coûts des matériaux de construction ne cessent de grimper. Sur un chantier du Groupe Firma à Saint-Zotique, en Montérégie, le prix des fils électriques a explosé de 280 % dans les deux dernières années.
PHOTO : RADIO-CANADA

Mathieu Dion
à 4 h 00

Pour que les prix des loyers et des propriétés se stabilisent, il faut surtout construire davantage de logements au Canada. Or, la marge de manœuvre se resserre sur les constructeurs d’immeubles résidentiels locatifs, frappés par l’augmentation des prix des matériaux.

Pour quelqu’un qui achète un terrain présentement, avec les nouveaux coûts de construction et les taux d’intérêt en hausse, c’est sûr que les chiffres ont un peu moins de sens par rapport à il y a deux ans, observe le copropriétaire du Groupe Firma, Jérôme Thibeault.

Son entreprise, qui met en chantier 200 logements par année, termine la construction d’un immeuble de 52 unités locatives à Saint-Zotique, en Montérégie.

Les coûts du projet d’environ 15 millions de dollars ont bondi de 20 % depuis le début des travaux. M. Thibeault cite en exemple une somme supplémentaire de 200 000 $ qu’il a dû débourser pour sécuriser des panneaux de gypse et assurer la poursuite des travaux en vue d’une livraison en juillet.

Contexte oblige, le groupe a dû hausser les loyers de l’immeuble de 8 à 10 % par rapport aux prévisions initiales.

On veut faire attention, soutient son partenaire Yannick Poisson-Michel. On ne peut pas juste augmenter les loyers parce que les coûts de construction augmentent.

La SCHL tente de sauver la mise

Pour couvrir le manque à gagner, les deux propriétaires se sont tournés vers un tout nouveau programme d’assurance prêt de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). APH Select permet d’étirer l’amortissement jusqu’à 50 ans et de payer une prime considérablement réduite à condition d’offrir des unités abordables, accessibles et efficaces sur le plan énergétique.

Le Groupe Firma est en attente d’approbation pour son complexe à Saint-Zotique, où plus de neuf logements seront offerts à 30 % du revenu médian des locataires – donc à prix abordable.

« Sans le programme, il aurait potentiellement fallu revoir un peu notre modèle d’affaires, peut-être diminuer la quantité de logements qu’on a à construire dans les prochaines années ou reporter certains projets. »

— Une citation de Jérôme Thibeault, copropriétaire, Groupe Firma

Un tel scénario doit être évité, considérant qu’il manque 100 000 logements au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation (APCHQ).

La SCHL espère ainsi pouvoir stimuler la création de logements abordables, malgré la conjoncture économique. Michel Martial, gestionnaire de compte au sein de l’agence fédérale, indique que l’industrie de la construction voit APH Select comme un game changer (tournant majeur).

Le programme est en vigueur depuis quelques semaines seulement, dit-il. Je vous dirais qu’il y a déjà des centaines de demandes qui sont entrées.

Des projets encore rentables?

Selon Statistique Canada, seulement en 2021, les coûts de construction de bâtiments résidentiels ont bondi de 18 % au pays.

La tendance demeurerait tout de même viable, croit le vice-président associé au financement immobilier de la Banque Nationale, René Demers.

« La mathématique est très, très serrée, mais il y a moyen de gérer ces risques en amont. On a moins de surprises en aval et les projets peuvent aller de l’avant. »

— Une citation de René Demers, vice-président associé au financement immobilier de la Banque Nationale

Un associé d’un grand constructeur montréalais, qui a souhaité préserver l’anonymat pour ne pas nuire à ses relations d’affaires, nous a écrit que ses modèles financiers et ses rendements requis sont de moins en moins positifs. Son entreprise met en chantier plus de 800 logements par année.

La capacité à augmenter les loyers n’est pas la même que pour le condo, ajoute-t-il. Le bassin de logements existant est un élément de marché important limitant notre capacité à passer ces augmentations aux futurs locataires.

Il nous a fait état de quelques hausses de coûts observées en deux ans. Le prix de la tonne d’armature est passé de 1600 $ à 2400 $ (+50 %). Celui du béton, de 100 $ à 140 $ le mètre cube (+40 %). Le pied carré de céramique, de 5 $ à 7 $ (+40 %).

Croyez-moi, la crise du logement et l’inaccessibilité seront de plus en plus des réalités, conclut-il.

Les coûts de construction n’épargnent pas non plus le logement social destiné aux moins nantis.

La somme de 70 000 $ par porte prévue dans le dernier budget du Québec pour terminer la construction de 3500 unités serait insuffisante, au dire du coordonnateur du groupe de ressources techniques Bâtir son quartier à Montréal.

À un moment donné, s’inquiète Jean-François Gilker, il y aura une quadrature du cercle qui va en obliger certains à prendre des décisions assez dramatiques.

À quand un ralentissement?

L’APCHQ a observé un ralentissement de 40 % des mises en chantier de logements collectifs en février par rapport à une année plus tôt.

Malgré tout, rien n’indique que la progression des prix des matériaux est sur le point de s’arrêter.

La demande demeure encore simplement trop forte, notamment dans le secteur public avec la construction d’écoles, d’établissements pour aînés, de routes et d’infrastructures de transport en commun.

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Malgré les milliards, la Stratégie nationale sur le logement connaît des ratés

Il se perd plus de logements abordables au Canada chaque année qu’il ne s’en crée.


Même si des milliards de dollars fédéraux sont investis en logement, il est toujours difficile de trouver un loyer abordable.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Michel Corriveau
le 4 avril 2022

Malgré des milliards de dollars consacrés au logement abordable par Ottawa et les provinces, la crise du logement s’aggrave au Canada.

Dès 2017, le gouvernement Trudeau annonçait des investissements de 40 milliards pour une toute nouvelle Stratégie nationale sur le logement.

Le programme a été bonifié l’an dernier et le fédéral a annoncé que 70 milliards seraient investis au cours des 10 prochaines années.

Le fédéral et les provinces annoncent régulièrement la construction de nouveaux logements.

Pendant ce temps, des investisseurs augmentent des loyers qui deviennent inabordables pour plusieurs familles.

« La construction de logements dits abordables ne suit pas tout ce qu’on perd. »

— Une citation de Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social, Université du Québec à Montréal

Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques publiques et d’administration de l’Université Carleton, a comparé le nombre de logements dits abordables créés au pays, par rapport à ce qui est perdu.

« Dans la nouvelle stratégie du logement, on va construire moins de 16 000 logements et on en perd 64 000, c’est un sur quatre. Nous perdons toujours des unités beaucoup plus rapidement que nous n’en créons de nouvelles. »

— Une citation de Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques publiques et d’administration de l’Université Carleton

Selon la défenseure fédérale du logement Marie-Josée Houle, la situation s’est tellement aggravée qu’aujourd’hui personne ne peut nier qu’il y a une crise du logement.


Dans la plupart des immeubles à logements qui se construisent, les loyers demandés sont beaucoup trop élevés pour les familles à faible revenu.
PHOTO : RADIO-CANADA / MICHEL CORRIVEAU

Matthew Hayes, professeur de sociologie à Université du Nouveau-Brunswick et porte-parole de la Coalition du Nouveau-Brunswick pour les droits des locataires, croit que la crise s’accélère.

On a des personnes qui habitent à long terme dans des motels, on a des personnes qui habitent dans des autos, on a un nombre croissant d’individus qui ne trouvent plus de logement et qui sont sans abri, déplore M. Hayes.

L’appât du gain

En 2019, le Canada a reconnu que le logement était un droit. Mais la possibilité de tirer des profits de plus en plus importants fait de l’ombre à ce principe, et toute une gamme d’investisseurs est attirée par le marché des immeubles locatifs.

Dorénavant, les plus grands propriétaires d’immeubles à logements au Canada sont des fonds de pension, des fonds d’investissement privés, des fiducies de placements immobiliers (Fiducie de placements immobiliersFPI).

« Ce sont des investisseurs qui vont prendre une part plus active dans la planification, la réalisation, ça va même jusqu’à la mise en marché des projets. »

— Une citation de Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social, Université du Québec à Montréal

Les marchés éloignés des grands centres sont de plus en plus alléchants.

Il y a de nouveaux acteurs financiers qui sont en train de comparer la valeur de l’immobilier au Nouveau-Brunswick avec l’immobilier ailleurs, et ils se rendent compte qu’il y a plus de valeur qui est extractible de l’immobilier au Nouveau-Brunswick en comparaison avec d’autres endroits, par exemple l’Ontario ou Vancouver, constate Matthew Hayes.


Le professeur de sociologie de UNB et porte-parole pour la Coalition des locataires du Nouveau-Brunswick, Matthew Hayes, déplore le rôle des investisseurs dans l’accentuation de la crise du logement.
PHOTO : RADIO-CANADA / PASCAL RAICHE-NOGUE

La rentabilité des évictions

Dans la région de Saint-Jean au Nouveau-Brunswick, plusieurs nouveaux propriétaires, souvent des compagnies à numéro de l’Ontario, ont évincé tous les locataires.

Les logements sont rénovés, parfois complètement, parfois de façon très superficielle, et ils sont loués avec des loyers beaucoup plus élevés.


Pour les locataires, il devient de plus en plus difficile de trouver des logements à prix abordables.
PHOTO : RADIO-CANADA / MICHEL CORRIVEAU

« La possibilité d’obtenir un logement vacant est très très favorable pour ces investisseurs. »

— Une citation de Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques publiques et d’administration de l’Université Carleton

Pour les investisseurs, des immeubles de 40 ou 50 ans peuvent être intéressants, vu le prix d’acquisition relativement bas et les possibilités d’augmentation des loyers.

Il y a de plus en plus de locataires qui se font expulser, et pour lesquels après ça on constate que le logement a été soit revendu, soit rénové, et reloué beaucoup plus cher, et c’est par ce biais-là qu’on perd beaucoup plus de logements abordables qu’on en construit, explique Louis Gaudreau.

Des politiques publiques qui alimentent la crise

Des promoteurs immobiliers engrangent des profits faramineux dans le secteur du logement, non seulement avec l’aval des gouvernements, mais avec leur soutien.

La Défenseure nationale du logement estime d’ailleurs que la crise du logement est directement liée aux politiques néo-libérales qui existent au Canada depuis les 30 à 35 dernières années.


La financiarisation du logement a pour effet de forcer des locataires à accepter des loyers qui ne correspondent pas toujours à leurs besoins.
PHOTO : RADIO-CANADA / MICHEL CORRIVEAU

Ils vont toujours dire offre et demande, ils ne vont jamais vraiment toucher aux institutions qui permettent l’accès au crédit, et ces institutions-là sont, en partie, publiques, rappelle le professeur Hayes.

Il est question, en particulier, du rôle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la Société canadienne d’hypothèques et de logementSCHL, un organisme fédéral, qui s’est désengagé du logement social, et qui a favorisé le marché privé.

Du logement social au logement abordable

Le gouvernement fédéral offre d’importantes aides financières aux promoteurs pour la construction de logements abordables.

Le plus important programme de la stratégie nationale est l’Initiative de financement de la construction de logements locatifs (Initiative de financement de la construction de logements locatifsIFCLL). Ce programme dispose d’un budget de près de 26 milliards de dollars, soit 40 % du budget de la Stratégie nationale du logement. Il offre des prêts à faible taux d’intérêt et 73 % de ces prêts ont été versés à des promoteurs privés.


Le premier ministre Justin Trudeau lors d’une annonce sur le logement abordable à Vancouver, en 2020.
PHOTO : LA PRESSE CANADIENNE / JONATHAN HAYWARD

Selon les règles de l’Initiative de financement de la construction de logements locatifsIFCLL, 20 % des logements construits doivent être abordables. Les loyers doivent être établis à 30 % ou moins du revenu médian de toutes les familles dans le marché.

« Ce n’est certainement pas abordable. »

— Une citation de Marie-Josée Houle, Défenseure nationale du logement

Le problème, c’est que seulement 3 % des logements financés par le programme Initiative de financement de la construction de logements locatifsIFCLL répondent aux besoins des ménages à faible revenu. La raison est simple : le professeur Steve Pomeroy souligne que certains logements, qualifiés pourtant de logements abordables, se louent à 2800 $ par mois.

Les programmes de logements abordables ont remplacé les programmes de logements sociaux, éliminés en 1993.

Le logement social, qu’il s’agisse des habitations à loyer modique, les HLMHLM, les coopératives d’habitation ou les logements subventionnés, visait à répondre aux besoins de ménages à faible revenu.

Le logement était calculé en fonction du revenu des ménages. Dans un logement social, un ménage n’avait à consacrer au logement que 25 % de son revenu.

Selon la Défenseure nationale du logement, il faudrait avoir une définition qui est en fonction du revenu des gens, parce que, qu’est-ce qu’on a vu à Ottawa, la définition de l’abordabilité est basée sur la moyenne des salaires, des revenus de tout le monde, qui inclut ceux qui ont des hypothèques, alors c’est complètement inadéquat.

Un rapport préparé pour le Groupe de travail du Conseil national du logement, en février 2022, indique que l’ensemble des programmes dans la Stratégie nationale sur le logement ne répond aux besoins que de 4,8 % des ménages qui ont des besoins impérieux de logement.


Les logements abordables pour les ménages à faible revenu sont de plus en plus rares.
PHOTO : RADIO-CANADA / MICHEL CORRIVEAU

Marie-Josée Houle constate les ratés du programme. On commence à voir certains produits finaux, ils ne s’enlignent pas avec le mandat de la loi sur la Stratégie nationale du logement, qui est de fournir des logements qui sont abordables pour, surtout, les personnes qui en ont plus besoin.

Une allocation temporaire pour un problème permanent

Le fédéral offre un programme, en partenariat avec les provinces, d’allocation pour le logement. Au Nouveau-Brunswick, par exemple, ce programme permet à des familles à très faible revenu de recevoir entre 300 $ et 475 $ par mois pour le logement.

Le problème, c’est que le programme n’est offert qu’aux familles avec enfants, qui travaillent. Mais surtout, l’aide ne dure que trois ans et n’est pas renouvelable.

L’aide est donc temporaire, alors que le besoin de se loger est permanent.

« On a besoin d’avoir une stratégie nationale de logement qui est plus ambitieuse que ce que nous avons en ce moment. »

— Une citation de Matthew Hayes, professeur de sociologie à UNB

Les besoins en logement sont criants, non seulement dans les milieux urbains, mais aussi dans les milieux ruraux. Par contre, les mesures concrètes pour répondre aux besoins se font encore attendre.

La Défenseure nationale du logement, Marie-Josée Houle, prépare un rapport sur la crise qui devrait sortir cet automne. La financiarisation du logement, c’est une grosse question; l’analyse de la Stratégie nationale sur le logement, c’est une recherche qu’on a commencée aussi, ainsi que sur l’impact sur les femmes et le genre.


Pour payer le logement, des locataires à faible revenu doivent souvent couper dans les dépenses essentielles comme la nourriture, les médicaments ou les vêtements.
PHOTO : RADIO-CANADA / MICHEL CORRIVEAU

Pendant ce temps, de très rares provinces, dont le Québec, offrent encore, quoique la situation se dégrade rapidement là aussi, des programmes de logements sociaux mis en place après le désengagement d’Ottawa.

Je pense que les mouvements sociaux y sont pour beaucoup. Il y avait eu d’importantes mobilisations au Québec, je pense qu’il y a une pression populaire qui était assez forte et qui a peut-être pesé dans la balance, estime Louis Gaudreau, professeur à l’Université du Québec à MontréalUQAM.

Il semble donc que la construction de logements sociaux qui répondent aux besoins passe, entre autres, par l’établissement d’un rapport de force où il s’agit de forcer les gouvernements à faire pencher la balance du côté des locataires, plutôt que du côté des investisseurs.

Il nous a été impossible d’obtenir une entrevue avec le ministre fédéral du Logement et de la Diversité et de l’Inclusion, Ahmed Hussen, avant la publication de cet article.

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Québec doit mieux encadrer les évictions, disent plusieurs villes

Zacharie Goudreault
18 h 57
Société

La Ville de Montréal et plusieurs autres municipalités du Québec déplorent que le gouvernement Legault tarde à légiférer concernant les évictions de locataires, qui se multiplient à l’approche du 1er juillet, et choisisse plutôt de leur lancer la balle.

« Je ne veux pas me chicaner avec la ministre, mais à un moment donné, elle a la capacité de créer un registre des loyers et elle peut changer le Code civil, mais elle ne le fait pas », a lancé jeudi au Devoir le responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal, Benoit Dorais.

L’élu réagissait aux propos tenus vendredi dernier par la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, lors d’un débat à l’Assemblée nationale. Questionnée par le député solidaire Andrés Fontecilla sur le manque d’actions prises par Québec pour prévenir les évictions frauduleuses de locataires, Mme Laforest a interpellé les villes.

« À Montréal, il y a des arrondissements qui ont tout de suite décidé de déterminer […] si on pouvait continuer de donner des permis de rénovations ou de changement d’affectation ou de division », a-t-elle rappelé. C’est notamment le cas des arrondissements du Sud-Ouest et de Verdun. Ainsi, « les municipalités peuvent s’occuper de bien gérer les nouvelles affectations dans les logements », avait fait valoir la ministre. Elle avait ensuite assuré que « des travaux » sur des modifications au Code civil du Québec étaient en cours, sans détailler ceux-ci.

La capacité de réglementation des villes dans ce dossier est pourtant limitée, insiste M. Dorais, puisque le Code civil prévoit explicitement le droit du locateur d’expulser des locataires pour subdiviser un logement, l’agrandir ou en changer l’affectation. Ainsi, quand des arrondissements souhaitent aller plus loin que les règlements actuels, « nos avocats nous disent non », confie M. Dorais.

« Ce que ça prend, c’est une cohérence à la grandeur du Québec. Et ça ne peut pas être aux villes à gérer ça au cas par cas », relève également le maire de Mascouche, Guillaume Tremblay, qui estime que Québec a une « responsabilité » à cet égard. Ainsi, même si ce sont les villes qui accordent les permis de construction, « c’est de la responsabilité de Québec » de s’assurer que les locataires « soient protégés » des évictions, a aussi fait valoir le maire de Rimouski, Guy Caron, en entrevue cette semaine.

Concrètement, Québec pourrait par exemple déployer systématiquement des inspecteurs pour vérifier, après le départ des locataires, que les logements vidés l’ont bel et bien été pour des motifs prévus dans la loi — et non pas à des fins spéculatives —, indique Martin Gallié, professeur à l’UQAM et spécialiste en droit du logement. « Si on imposait un contrôle fiscal des reprises et un mécanisme d’inspection […], peut-être qu’on aurait un peu moins d’évictions illégales », avance-t-il.

Joint par Le Devoir jeudi, le cabinet d’Andrée Laforest a assuré que la ministre n’avait pas voulu « rejeter la balle aux villes » la semaine dernière. « La ministre a simplement souligné les pouvoirs dont disposent les municipalités ainsi que les arrondissements, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme », a affirmé par écrit son attachée de presse, Bénédicte Trottier Lavoie.

Un bilan incomplet

Devant l’Assemblée nationale, la ministre Laforest a par ailleurs semblé minimiser le rôle des évictions pour agrandissement, subdivision ou changement d’affectation dans la crise du logement actuelle, en se référant aux 286 dossiers en la matière introduits en un an devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Or, « les données judiciaires ne reflètent pas les cas d’éviction et de reprise », soulève M. Gallié, puisque de nombreux dossiers se règlent à l’amiable.

La ministre Laforest « se réfugie derrière les chiffres alors qu’on sait que la majorité des locataires qui subissent ces tentatives ne se rendent pas devant le TAL », a renchéri de son côté Andrés Fontecilla lorsque joint jeudi.

Trois entreprises qui font des déménagements à Montréal disent avoir constaté une hausse du nombre de demandes de soumission provenant de locataires menacés d’éviction.

« On s’attendait à une diminution du nombre de déménagements et, finalement, on a plus de déménagements de réservés que l’année passée et que l’année précédente », relève le copropriétaire de l’entreprise Déménagement Le clan Panneton, Pierre-Olivier Cyr. Ce dernier fait aussi état d’un « nouveau phénomène » : les locataires victimes d’éviction représentent environ 40 % des demandes de soumission qu’il a reçues ces derniers mois.

« C’est quelque chose de triste. On voit des gens un peu perdus, qui ne savent pas où ils vont aller. Ils vont devoir changer leurs enfants d’école, quitter leur quartier », soupire pour sa part le propriétaire du déménageur Le plan pas con, Philippe Gredin, qui dit constater la même chose.

Des données fournies au Devoir par l’Office municipal de l’habitation de Montréal montrent que depuis le début de l’année, 21 des 114 requêtes reçues de la part de ménages à faible revenu ayant besoin d’aide pour se reloger sont reliées à des évictions pour « subdivisions et rénovations », soit 18 %. Quarante-deux requêtes concernent des évictions « pour comportement et non-paiement », tandis que 19 autres portent sur des « reprises de possession ».

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https://www.journaldemontreal.com/2022/04/20/les-proprios-veulent-abolir-les-cessions-de-bail-et-voici-pourquoi

Peu d’options s’offrent aux locataires pour garder un contrôle sur le prix des loyers si ce n’est que de transférer son bail à une autre personne pour éviter les hausses de loyer considérables, soit la cession de bail. C’est pourtant ce mécanisme – tout à fait légal – que souhaitent révoquer des associations de propriétaires.

Au Québec, lorsqu’un locataire désire quitter son logement et se libérer de ses obligations en plein cours de bail, il a l’option de sous-louer son logement ou de céder son bail. Dans le cas de la seconde option, il doit aviser par écrit le locateur de son intention de quitter en incluant les coordonnées du nouveau locataire et le propriétaire ne peut refuser la cession à moins d’un motif «sérieux», comme de mauvais antécédents à titre de locataire ou une cote de crédit insuffisante.

Ce processus, qui est même encouragé par des associations de défense des droits des locataires, a gagné en popularité dans les dernières années en période de crise du logement. C’est qu’il permet de transférer son bail à un autre locataire en évitant de le mettre en location sur le marché et ainsi, le relouer plus cher.

UNE MANIÈRE D’«ARNAQUER» LES PROPRIOS?

Des propriétaires disent se faire «littéralement berner par les locataires», soutient la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui souhaite carrément modifier le Code civil du Québec pour «interdire les cessions de bail si un propriétaire libère son locataire de ses obligations sans pénalité.»

«La fin d’un bail est souvent l’occasion de rénover un logement. Autrement, on tombe dans ce qu’on appelle les “rénovictions” et ça, personne n’aime ça. Laissez-nous reprendre le logement, le rénover et le remettre au prix du marché», insiste le directeur de la CORPIQ, Benoit Ste-Marie, qui dépeint la cession de bail comme un phénomène «triste» et «individualiste» qui «arnaque les propriétaires» et qui «bloque le marché locatif».

Ce dernier indique qu’après cinq années d’occupation d’un logement par un même locataire, ne pouvant augmenter le loyer de manière substantielle, le propriétaire se retrouve «à perte».

«Non seulement le propriétaire ne fait pas une cenne, mais il se retrouve avec un cashflow négatif et à la fin de l’année il a à essuyer des pertes. À la fin du bail, c’est tout à fait normal qu’on ait le droit de le remettre en location», plaide Benoit Ste-Marie.

L’Association des Propriétaires du Québec (APQ) défend la même position que la CORPIQ et souhaite vivement que le gouvernement révise la loi.

«Le mécanisme [de la cession de bail] a été prévu pour permettre au locataire de se dégager de ses obligations dont celui de devoir payer son loyer, explique le président de l’APQ, Martin A. Messier. Mais on devrait, comme propriétaires, décider nous-mêmes de dégager les locataires de leurs responsabilités sans devoir s’astreindre à un nouveau locataire choisi par un autre de mes locataires.»

Pour Martin A. Messier, un propriétaire devrait pouvoir systématiquement mettre fin au bail si un locataire choisit de quitter son logement, avant d’ajouter que les propriétaires «disposent d’une très petite marge de manœuvre pour accepter ou refuser la cession».

LES LOCATAIRES «ÉCOEURÉS» DES ABUS

L’abolition de la cession de bail n’est pas la solution aux défis que rencontrent les locataires au moment de dénicher un logement abordable, soutient le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

«La cession de bail est la seule mesure dont disposent les locataires pour s’entraider et se passer leur bail étant donné qu’il n’y a pas de contrôle obligatoire des loyers», explique la porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme, en ajoutant que les «locataires sont écœurés de vivre autant d’abus».

Pour le regroupement, la solution passe par l’implantation d’un registre obligatoire des loyers tout en imposant un plafond maximal d’augmentation de loyer en se fiant à l’outil proposé par le Tribunal administratif du logement (TAL).

«Que la CORPIQ dise que c’est une façon d’arnaquer les propriétaires, c’est fort. C’est fort en café, se désole Véronique Laflamme. Il y a tellement de hausses abusives de loyer lorsqu’il y a changement de locataire. La cession de bail est une forme de solidarité pour éviter ça.»

UN CHANGEMENT DE LA LOI À VENIR?

Si la cession de bail était un phénomène «rarissime» il y a dix ans, il prend aujourd’hui de l’ampleur et pour Benoit Ste-Marie, il est «évident que le gouvernement va changer la loi actuelle».

«On a un problème, il manque de logements, alors ce n’est pas le moment de tirer dans les jambes des propriétaires», dénonce-t-il, soutenant que la cession de bail va même jusqu’à décourager plusieurs personnes d’investir en immobilier.

Depuis le 21 juillet 2021, le locateur est désormais tenu, lors de la signature du bail, d’informer le locataire du dernier loyer payé en remplissant la section «G» du bail. Si le loyer demandé est supérieur au montant indiqué, le locataire peut demander une fixation de loyer au TAL.

À ce sujet, la CORPIQ réclame une modification à l’article de la loi pour que la clause la «plus importante du bail», le prix du loyer, «ne puisse pas être reniée».

Pour ma part, en me faisant un poil l’avocat du diable, s’ils veulent interdire les cessions de bail il va falloir autoriser les ruptures de bail unilatérales de la part du locataire avec délai raisonnable (1 mois). Cela veut dire que le bail ne serait contractuel que pour le montant du loyer et autres obligations quotidiennes du locataire; mais plus quant à sa durée. De nos jours un tel bail arrangerait probablement les locateurs; mais en période plus difficile…

J’ai de plus en plus de mal à pleurer les propriétaires qui se plaignent d’être à cash flow négatif. Déjà, énormément de dépenses sont déductibles, comme:
-l’impôt foncier, l’électricité, les assurances;
-les commissions payées pour trouver de nouveaux locataires;
-les coûts d’aménagement paysager;
-les coûts d’entretien et de services publics;
-les frais comptables, d’emprunt, d’intérêts, de publicité;
-les frais payés pour une réduction de taux d’intérêt;
-les paiements pour l’annulation d’un bail…

Dans le cadre législatif actuel québécois, c’est une des composantes à prendre en compte dans l’investissement immobilier. Espérer que le logement loué verse des revenus + un gain potentiel en capital important ce n’est simplement pas tenable. Vendez-donc si c’est rendu trop cher! Certains propriétaires sont forcés de passer par des méthodes illégales pour justifier le rendement de leur investissement. C’est un très grave problème. On ne devrait pas pouvoir s’offrir un revenu de vie sur le dos d’une poignée de locataires.

Nous avons 3 appartements (enfin, tous ont une hypothèque à différents degrés de remboursement), qu’on a tous occupé à un moment; dont un que nous occupons aujourd’hui. Les deux autres sont loués soit-disant à perte (très faible); mais leurs évaluations ont bondi et nous ont offert des facilités de crédit dantesques; et je suis très heureux d’avoir une paire de locataires sérieux et sans problèmes. Il ne me viendrait pas à l’idée de les foutre dehors pour augmenter le loyer et avoir un cash flow positif. D’autant plus que ces pertes sont aussi utilisées pour offsetter des gains de placement et des revenus ailleurs…

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Nailed it.

Et quand il dit que quand un locataire quitte son appart, c’est l’occasion de faire des rénos…On s’entend que tu ne devrais pas avoir besoin de faire de rénos tous les 1 ou 2 ans, à part des mini-travaux de maintenance.

Ce n’est pas si évident que ça.

Il faudrait clarifier quand c’est le bon moment de faire des rénovations.

Après 10 ans? Après 15 ans?

Ensuite comment procède t’on, en reprenant le logement après cette période (au lieux d’une “cession de bail”)?

Autrement on retarde les rénos et les travaux deviennent alors majeurs → entraînant tôt ou tard une rénovictions (ou une démolition)

Je suis en désaccord avec cette argumentation. C’est qu’une question d’offre et demande. Les lois gouvernementales qui sont très biaisés envers les locataires ne font que débalancer l’équilibre envers ceux-ci jusqu’à un point de rupture tel que récemment où le marché est tellement débalancé que tout le monde construit des appartements.

C’est essentiellement s’assoir sur un couvercle d’une marmite. Elle va déborder, ce n’est qu’une question de temps, et lorsqu’elle le fera ce sera plus violent.

L’autre élément qui débalance tout le marché (et pas juste au Québec, mais au Canada en général) c’est le il faut des logements! Mais pas dans mon quartier, j’ai droit à la quiétude/vue/augmentation de valeur/etc. C’est hypocrite mais on le voit partout.

Je suis locataire, au cas où des gens questionne mes allégiances.

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Les points rouges représentent les AirBnB à Montréal.

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Quand est-ce que nos politiciens vont sévir contre les géants du web qui SUCENT littéralement l’argent hors de notre économie et ce sans payer d’impôt.

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Il est grandement temps de faire un véritable ménage dans cette industrie qui encourage logiquement la crise du logement à Montréal. Leur nombre effarant limite substantiellement la quantité d’unités accessibles au locataires-résidents, tout en contribuant directement à la hausse des prix du logement en ville.

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On oblige les syndicats de copropriété à se doter d’un plan de gestion du fond de prévoyance, peut être qu’on devrait obliger les propriétaires d’unités à revenus à fournir quelque chose de similaire de façon publique.

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Justement, mon point est que ce contexte législatif est loin d’être nouveau; et que cela devrait se traduire dans les prix dictés par le marché des investisseurs.

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C’est beaucoup plus simple que ça.

Dans sa nouvelle loi (j’ignore si elle est entrée en vigueur), Québec impose un numéro de référence quand tu veux mettre un logement sur un site comme Airbnb.

Tu peux obtenir le numéro que dans quelques conditions, comme:

  • Il s’agit de ton logement principal et qu’il est en location pour moins de
  • Le logement est une résidence de tourisme certifiée par le Ministère (la plaque)

Si tu n’as pas de numéro, tu es dans l’illégalité. Ça facilite l’enquête de Revenu Québec.

Concernant la réglementation locale, le ministère vérifie la conformité réglementaire avant d’émettre sa certification.

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Je parlais avec un jeune couple de professionnel aujourd’hui dans un bar de Saint-Denis. Ils sont originaires de Mascouche et Joliette et ont trouvé du boulot au CHUM pour elle et à la STM pour lui. Ils ont donc décidé de se départir de leur voiture et de louer un 3 et demi sur le Plateau. Tout ce qu’ils ont trouvé était via airbnb. À 1200$ par mois.

Donc, même si le prix n’est pas si dramatique, surtout pour le Plateau, je suis un peu scandalisé à savoir qu’un jeune couple de québécois se loge sur en plein Montréal et qu’il y a un pourcentage du loyer mensuel qui s’en va dans une entreprise basée quelque part en Californie. Cela est totalement inacceptable.

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