Marché logements locatifs

Quand céder son bail est une course d’obstacles


Photo: Olivier Zuida De nombreux propriétaires refusent des cessions de bail, au moment où les logements abordables se font de plus en plus rares.

Zacharie Goudreault
20 décembre 2021

Intimidation, menaces, recours devant les tribunaux : les obstacles sont variés pour de nombreux locataires qui se trouvent face à des propriétaires réticents à accéder à leur demande de cession de bail, dans le contexte de la flambée des prix sur le marché immobilier.

C’est une véritable course d’obstacles qu’a effectuée Franck Ollivier, un jeune homme de 29 ans, afin de pouvoir céder son bail cet automne en prévision de son retour en France, son pays d’origine. Le propriétaire de son logement de Ville-Marie, un groupe immobilier présent dans plusieurs arrondissements de Montréal, a d’abord affirmé avoir déjà reloué celui-ci à un autre locataire en prévision du départ de M. Ollivier. Le groupe immobilier a donc refusé sa demande de cession de bail.

Or, il est dans les droits des locataires, en vertu du Code civil du Québec, de céder leur bail afin que le prochain occupant du logement bénéficie, au moment d’emménager, du même loyer que celui qui quitte cet appartement. Ce processus est d’ailleurs bien encadré, et un propriétaire ne peut refuser une cession de bail que s’il a des motifs « sérieux » de s’opposer au cessionnaire proposé, notamment si celui-ci a des antécédents de non-paiement de loyer ou si l’enquête de crédit menée sur cette personne n’a pas été concluante.

Après s’être informé de ses droits en matière de cession de bail sur différents groupes sur les réseaux sociaux, M. Ollivier a reçu des menaces écrites de poursuite pour diffamation de la part du propriétaire, que Le Devoir a pu consulter, et s’est senti « espionné » par celui-ci. Cela lui a causé beaucoup de « stress », selon ce qu’a affirmé le jeune homme devant le Tribunal administratif du logement (TAL), où son dossier s’est transporté en juillet dernier.

« [Le représentant du propriétaire] me pistait sur Facebook, il me contactait par courriels, il me rendait fou », a récemment confié M. Ollivier au Devoir.

Le TAL a finalement validé la cession de bail au début du mois de septembre, après avoir conclu que le groupe immobilier n’avait pas de motifs sérieux pour la refuser. Franck Ollivier a par ailleurs reçu un dédommagement financier de 500 $ pour les inconvénients qu’il a subis, en plus d’un remboursement de ses frais judiciaires. « En gros, j’avais tout », lance M. Ollivier, qui espère que ce jugement contribuera à montrer aux propriétaires qu’ils « ne peuvent pas aller aussi loin ».

Le groupe immobilier en question n’a pas donné suite aux demandes d’entrevue du Devoir.

Crise du logement

Il ne s’agit d’ailleurs pas là d’un cas anecdotique. Cette année, l’avocat et chargé de cours en droit du logement à l’Université du Québec à Montréal Daniel Crespo Villarreal a remarqué une hausse « notable » des sollicitations au sein de son cabinet d’avocats de la part de locataires dont le propriétaire « refuse la cession de bail ». Une situation qui n’est pas étrangère, selon lui, à l’écart important qui existe entre le loyer des logements actuellement vacants et ceux qui sont occupés depuis des années, comme l’a illustré une enquête du Devoir en avril dernier.

Pour un propriétaire, « c’est la chance de mettre le logement au prix observé sur le marché » en résiliant le bail plutôt qu’en laissant un locataire céder celui-ci à un autre pour le même loyer, analyse M. Crespo Villarreal.

Au cours des derniers mois, de nombreux jugements ont été rendus par le TAL en lien avec des demandes de cession du bail. Plusieurs locataires montréalais ont par ailleurs confié au Devoir dans les derniers jours avoir eu bien des difficultés à céder leur bail, se heurtant au mutisme de leur propriétaire, celui-ci préférant une résiliation pure et simple du bail.

« C’est un peu un parcours du combattant », raconte Gabriel Carpentier, qui s’est rendu devant le TAL avec sa conjointe pour réussir à céder le bail du logement locatif qu’ils occupaient dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. Devant l’instance judiciaire, les propriétaires ont tenté de justifier leur désir de résilier le bail en faisant valoir qu’une cession « n’a pas sa raison d’être », puisque les locataires en question « ont acquis une propriété ». Des motifs jugés « injustifiés » par le TAL, qui a plutôt validé cette cession de bail dans une décision rendue à la fin novembre.

« J’ai l’impression que les propriétaires veulent rentabiliser leur immeuble, surtout les nouveaux acheteurs », constate également l’avocat Alexandre B. Romano, qui représente la plupart des locataires du Manoir Lafontaine, menacés d’éviction dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. Ils cherchent alors « par tous les moyens à se débarrasser de leurs locataires ».

« C’est vraiment inquiétant, parce que les propriétaires ont le gros bout du bâton dans les affaires de cessions de bail », relève le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, Maxime Roy-Allard, qui voit la cession de bail comme un outil pour conserver des logements locatifs abordables.

Des données fournies par le TAL au Devoir montrent d’ailleurs que les demandes devant ce tribunal afin qu’il statue sur le droit à la cession de bail ou à la sous-location sont en augmentation depuis quelques années, après une diminution presque ininterrompue depuis 2009. On en recense 66 pour la période 2020-2021, contre 30 deux ans plus tôt.

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« Un moyen de pression »

Or, l’objectif initial de la légalisation de ce processus était simplement d’offrir « une porte de sortie » aux locataires qui devaient quitter leur logement avant la fin de leur bail, fait valoir le directeur des opérations de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, Kevin Buche.

Au fil du temps, la cession de bail s’est « transformée » en un « moyen de pression » pour les locataires qui veulent « assurer un contrôle du loyer » de leur logement, observe-t-il. Pourtant, par son encadrement strict, la cession de bail a pour effet de nuire au propriétaire qui souhaiterait profiter du départ d’un locataire pour « rénover son logement ou l’offrir à un membre de sa famille », estime M. Buche. Ce dernier réclame donc un retour « à la base de la loi » en ce qui concerne les cessions de bail, ce qui pourrait réduire la « frustration » des propriétaires.

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J’ai deux amies qui ont fait des cessions de bail et qui ont du se rendre au TAL pour les faire valider.
Uniquement cette année.

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Cession de bail parce qu’on est obligés de partir avant la fin du bail oui. Cession de bail pour chercher à contrôler le loyer non. Je serais pas content si en tant que propriétaire un de mes locataires sortait ce genre de move alors que le coût de la vie, des matériaux de construction etc. ne fait qu’augmenter. Parfois les locataires se victimisent un peu (beaucoup) trop.

Sans vouloir prendre parti, au Québec le bailleur ne doit pas augmenter son loyer comme il souhaite entre deux baux de locataires différents. Un nouveau locataire doit être informé du loyer précédent et peut demander au TAL de fixer le prix du loyer si l’augmentation est excessive, comme si le bail était simplement renouvelé.

https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/signature-d-un-bail/avis-au-nouveau-locataire

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Pourtant ça reste l’une des meilleures façons de maintenir un contrôle sur les loyers et de garder la ville abordable. Je ne comprends pas trop en quoi c’est problématique pour le propriétaire, à part s’il louait déjà à perte…

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Beh là… si tout augmente et que le loyer stagne c’est injuste. Surtout pour un petit propriétaire d’un triplex.

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Je suis partagé.

Je suis d’accord que les loyers devraient suivre l’augmentation des taxes ou l’inflation des materiaux et de la main d’œuvre; mais c’est oublié que le gain se fait aussi à long terme sur l’appréciation de la valeur de l’actif.

Par contre, c’est pas forcément la situation que l’on rencontre aujourd’hui. On a des nouveaux propriétaires de plex qui ont acheté au prix fort et qui ont besoin d’augmenter substantiellement les loyers pour maintenir des profits annuels ou du moins un cash flow neutre. Le problème que je vois c’est que ca omet complétement le fait que la plupart des gains dans l’immobilier en tant que petit investisseur n’est pas dans les loyers mais dans le gain en capital. Le prix des plex a suivi une croissance fulgurante depuis quelques années: 4% en 2017, 8% en 2018, 12% en 2019, 10% en 2020 et on s’enligne pour du 17% cette année. Je doute fort que ces nouveaux propriétaires aient acheté cash tous ces immeubles; donc ils s’attendent à avoir les loyers nécessaires pour supporter leurs prêts.

Je pense que si il y avait un mécanisme strict, rapide et efficace de contrôle des loyers, les prix des plex ne s’envoleraient pas autant car la composante loyer maximum exigible serait déjà prise en compte dans les prix du marché. Visiblement, c’est pas si compliqué que cela d’augmenter drastiquement les loyers, donc les investisseurs se permettent d’acheter de plus en plus cher pour rentabiliser leur actif.
Problème que je vois: c’est beaucoup plus difficile de faire des économies d’échelle sur la gestion et l’entretien de plusieurs plex que sur un grand immeuble; mais cela demande beaucoup moins de capital de départ de commencer à investir dans un plex, puis un second, etc… Donc les loyers doivent être encore plus chers pour compenser.

L’immobilier c’était un placement sûr, stable et relativement rémunérateur pour assurer ses vieux jours en tant que particulier. C’est rendu une passe relativement simple pour faire un maximum d’argent sur le court terme, au mois en loyers et à l’année avec les flips; et sur le moyen/long terme avec d’importants gains en capital. L’augmentation annuelle cette année d’un plex à Montréal, c’est 100k; dont la moitié est imposable en gain en capital et dont on peut soustraire différents frais; dont les intérêts d’emprunt. C’est absolument fou. Et pour ces gens-ci profitant du système, non, je ne vais pas verser une larme lorsque le TAL leur tombe dessus.

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Sauf que quand tu possède un immeuble locatif les coûts n’augmentent pas si vite que ça chaque année… l’assurance, les taxes, etc. Pour le coût des matériaux, il y a un mécanisme de calcul d’augmentation en fonction de la valeur d’une rénovation et la prise de valeur de l’immeuble, mais ça non plus ça ne se fait pas chaque année.

La seule chose qui fait qu’un propriétaire a besoin d’augmenter de beaucoup un loyer, c’est quelqu’un qui achète aujourd’hui avec peu de capital et qui se ramasse avec des gros paiements. Florilege a raison, il n’y a rien qui a pu empêcher la prise de valeur énorme des plex ces dernières années, et c’est rendu très difficile d’acheter (surtout à Montréal) un plex pour la première fois sans un énorme cash down.

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Je pense qu’on oublie que (ce dont j’observe), les demandes de cession de bail se font surtout lorsque les proprios sont des groupes immobiliers ou des gens qui font des flips (comme @Florilege en parle) qui exercent une pression sur les locataires. Donc comme toi Florilège, aucune larme là-dessus. Je crois que beaucoup de propriétaires qui ont un plex + leur propre propriété ou encore vivent dans leur plex ainsi que les futurs/nouveaux acheteurs paient le prix de cette frénésie.

Je veux aussi donner mon exemple personnel. J’ai emménagé dans un 5 et demi dans le Village en juin 2020 et on a eu un deal pour un loyer à 1750$ puisqu’on ne prenait pas les électros. C’était un appartement fraîchement rénové : quoique pas super bien (matériaux cheaps, certains trucs bâclés), et le proprio, bien que sympathique, n’était pas nécessairement rapide pour faire des réparations depuis qu’on est arrivés. J’ai su plus tôt cette année que dans l’appartement en haut en diagonal de chez nous, qui a les mêmes dimensions et divisions et se louait à 1950$ (un peu plus de rénos en 2020 justifierait ce prix), les locataires quittaient. Le propriétaire voulait le louer aux prochains locataires à 2085 $ - beaucoup plus que les 1 % à 2 % recommandés par la Régie. Je ne sais pas si c’est ce qui s’est fait au final, mais ce genre d’augmentation nous affecte tous dans le reste de l’immeuble quand vient le temps de négocier notre loyer.

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Montréal s’apprête à mettre les mauvais propriétaires au pas

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six ou huit logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

Publié le 26 décembre 2021 à 5h00

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Isabelle Ducas

Isabelle Ducas La Presse

Ces mesures avaient été promises en campagne électorale par la mairesse Valérie Plante, qui avait même précisé qu’elles seraient déposées dans les 100 premiers jours de son mandat.

Au départ, la certification obligatoire devait viser les propriétés de huit logements et plus, mais on songe maintenant à l’étendre à tous les immeubles de six logements et plus, révèle Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif.

Les propriétaires de plex n’auront donc pas à obtenir cette certification.

Les statistiques nous montrent que c’est dans les plus gros immeubles qu’on constate une problématique, qu’il y a des propriétaires récalcitrants et négligents.

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif de la ville de Montréal

L’administration municipale espère ainsi réduire le nombre de logements insalubres et mal entretenus.

Le fonctionnement du système de certification est en cours d’élaboration. Il obligera vraisemblablement les propriétaires à faire inspecter leurs immeubles par des professionnels, qui confirmeront que tous les systèmes (électricité, plomberie, etc.) sont en bon état et que les appartements sont exempts de moisissures, par exemple.

Si l’immeuble est conforme, la certification sera valide pour cinq ans. Dans le cas contraire, le propriétaire aura un an pour réaliser les travaux requis.

Tous les baux dans un registre

On se penche aussi sur la façon de mettre en place le registre des baux, qui obligera tous les propriétaires, sans exception, à transmettre à la Ville chaque bail signé pour qu’il puisse être consulté par le public. Le but est de permettre aux nouveaux locataires de connaître le loyer qui était payé par les anciens occupants d’un logement.

Les projets de certification et de registre des baux devraient être déposés au conseil municipal en février. Ils feront ensuite l’objet de consultations publiques, explique Benoit Dorais.

En attendant, la Ville de Montréal a lancé une campagne pour informer les locataires de leurs droits en cas de tentative d’éviction par leur propriétaire. Dans certaines circonstances bien précises, un propriétaire peut demander à un locataire de partir, mais il n’a pas tous les droits, fait remarquer M. Dorais.

« La majorité des propriétaires font les choses correctement, mais il y en a qui s’essaient. »
https://www.lapresse.ca/actualites/2021-12-26/montreal-s-apprete-a-mettre-les-mauvais-proprietaires-au-pas.php

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Est-ce que l’OMHM sera aussi soumise à cette certification?

C’est déjà dans son mandat À propos de nous | Office municipal d'habitation de Montréal

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