Marché logements locatifs

Loyers en solde !

Quel contraste ! L’an dernier, les locataires faisaient la file devant les rares logements vacants dont les loyers s’envolaient en surenchère. Aujourd’hui, ce sont les propriétaires qui offrent toutes sortes de cadeaux pour attirer les locataires.

Publié le 28 octobre 2020 à 6h30 https://www.lapresse.ca/affaires/finances-personnelles/2020-10-28/loyers-en-solde.p

StphanieGrammondStéphanie Grammond
La Presse

« Rabais de 10 % par mois », pour une tour à proximité de l’Université Concordia.

« 1 MOIS GRATUIT ET 300 $ CARTE CADEAU ! » pour emménager dans un immeuble tout près des cégeps de Saint-Laurent et Vanier.

PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE

Les jeunes qui arrivent sur le marché du travail y réfléchiront à deux fois avant de s’engager dans un bail d’un an, et les immigrants ne sont plus au rendez-vous, eux qui avaient énormément soutenu le marché locatif à Montréal ces dernières années.

« Payez 1 mois de loyer seulement et vivez sans loyer jusqu’en 2021 » dans un immeuble du « Ghetto McGill ».

À Montréal, comme dans bien des grandes villes de la planète, les loyers sont en solde.

Si vous cherchez un pied-à-terre à Manhattan ou à San Francisco, c’est votre chance ! L’explosion du nombre d’appartements vacants a fait fondre le loyer médian d’un appartement d’une chambre à coucher de 12 % et 24 % respectivement, en septembre, selon Realtor.com.

Même scénario à Toronto. Au centre-ville, le taux d’inoccupation a triplé pour les appartements construits depuis 15 ans. Les loyers ont fondu de 4 %, sans même calculer les bonbons offerts aux nouveaux locataires, selon la firme d’analyse immobilière Urbanation.

Le Québec n’est pas à l’abri du ressac.

Dans la région de Montréal, certains secteurs tirent leur épingle du jeu, comme la Rive-Sud. D’autres sont plus touchés par la COVID-19, comme le centre-ville, où se concentrent les universités, et Saint-Laurent, qui attire davantage d’immigration.

« Le pire, pour le moment, c’est que le délai de location est plus élevé. Au lieu de se relouer presque instantanément, un logement peut prendre 30 ou 60 jours pour se louer », m’a confié Vincent Dionne, président d’Immomarketing, qui administre 4000 logements.

« Nous, on n’est pas au point de baisser les loyers », enchaîne-t-il. Mais M. Dionne a vu des concurrents afficher des loyers à un prix inférieur à celui payé par l’ancien locataire. « Surtout pour les appartements de petites superficies [par exemple, les studios] qui attirent presque exclusivement les étudiants », précise le spécialiste, qui n’avait pas observé de telles baisses depuis « très, très, très longtemps ».

Que voulez-vous ? C’est la loi de l’offre et de la demande.

« Si les jeunes n’ont pas besoin de fréquenter leur lieu d’étude, ils peuvent très bien rester chez leurs parents », explique Hans Brouillette, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Même les jeunes qui arrivent sur le marché du travail y réfléchiront à deux fois avant de s’engager dans un bail d’un an compte tenu des perspectives d’emploi plus sombres.

De leur côté, les immigrants ne sont plus au rendez-vous, eux qui avaient énormément soutenu le marché locatif ces dernières années.

Les chiffres sont éloquents : le solde migratoire de la province de Québec a presque quadruplé. D’un gain de 24 800 personnes en 2015, on est passé à un gain de 93 300 en 2019, en bonne partie grâce à l’apport des résidents non permanents (étudiants étrangers, travailleurs temporaires), qui sont locataires à 90 %.

Sauf qu’avec la COVID-19, les résidents non permanents sont en baisse de 79 % et les immigrants, en baisse de 41 %. Cela fait presque 37 000 personnes de moins, juste pour la première moitié de l’année 2020. Et les frontières sont encore fermées.

Très mauvais pour la demande de logements. Et pendant ce temps, l’offre s’empile.

Avec la chute du tourisme, de nombreux appartements offerts en location à court terme (par exemple, Airbnb) pourraient être convertis en location à long terme.

Mais surtout, les mises en chantier battent des records. Dans le Grand Montréal, la construction de logements locatifs n’a jamais été aussi vigoureuse depuis les années 80.

En 2019 et 2020, les promoteurs ont bâti environ 10 500 unités par année (sans compter les résidences pour aînés). C’est six fois plus que la moyenne annuelle de 1770 unités de 2011 à 2014.

« Il y a eu plus de construction d’appartements en location à Montréal qu’à Toronto et Vancouver ensemble », souligne Francis Cortellino, analyste de marché pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Tous ces ingrédients combinés feront forcément grimper le taux d’inoccupation, qui était particulièrement bas l’an dernier (1,5 % à Montréal).

« Près des universités, les taux d’inoccupation sont en train d’augmenter de façon importante. L’an dernier, le taux était presque nul et on va passer en haut de 5 %, c’est sûr et certain », rapporte M. Dionne.

Pas besoin d’être devin pour prédire que la croissance des prix va se calmer. En 2019, le prix d’un appartement de deux chambres avait grimpé de 1,9 % à Québec (862 $), 3,4 % à Montréal (855 $) et 4,2 % à Ottawa-Gatineau (874 $), selon la SCHL.

Si ces prix vous semblent bas, c’est qu’ils reflètent les loyers payés par l’ensemble des locataires, y compris ceux qui occupent leur logement depuis de longues années. Le loyer moyen exigé à un nouveau locataire est 25 % plus élevé.

Mais dans le contexte actuel, les propriétaires devront être plus accommodants s’ils ne veulent pas rester avec un logement vide.

« Le propriétaire a le droit d’exiger le paiement jusqu’à la fin, mais beaucoup vont s’entendre pour mettre fin au bail avec le terme », affirme M. Brouillette. Vaut mieux s’entendre avec son locataire que de se retrouver avec un sous-locataire indésirable ou une accumulation de loyers impayés.

Pour l’instant, le taux de non-paiement demeure près de la normale, grâce aux prestations d’Ottawa. Mais c’est en 2021 qu’on mesurera tout l’impact de la COVID-19 sur le marché locatif.

Maudit Covid qui vient tout bouleverser.

J’espère que c’est temporaire pour 2-3 ans et on revient aux handshakes et aux bisous bientôt.

Le marché immobilier de Montréal n’est même pas rentré en zone équilibré depuis la pandémie, je me demande si le locatif va le faire, après avoir un point record d’occupation. Dans tous les cas, ça va reprendre éventuellement. Le monde doit se loger, et pas tout le monde a accès ou le désir d’accéder à la propriété.

vincemtl a dit : Le marché immobilier de Montréal n’est même pas rentré en zone équilibré depuis la pandémie, je me demande si le locatif va le faire, après avoir un point record d’occupation. Dans tous les cas, ça va reprendre éventuellement. Le monde doit se loger, et pas tout le monde a accès ou le désir d’accéder à la propriété.

C’est vrai.
Je me console aussi en me disant qu’une bonne partie, sinon l’ensemble des apparts AirBNB retourneront au marché régulier. Je ne suis pas contre l’activité, mais on avait complètement dénaturé le service d’économie de partage (qui n’en était plus un) en faisant une concurrence déloyale aux hôtels. Ces derniers ont des frais fixes et de nombreux employés à faire vivre. Ce serait d’ailleurs le temps de serrer la vis afin d’aider le secteur hôtelier à se remettre sur les rails le plus rapidement possible, une fois la Covid sous contrôle.

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AirBnb et les hôtels répondent à des besoins différents. J’ai 3 enfants, nous sommes donc 5. C’est difficile et très coûteux pour nous de voyager en hôtel, ça nous prend 2 chambres (en Amérique du Nord) ou 3 chambres en Europe et ailleurs dans le monde, où les chambres pouvant loger 4 personnes sont plus rares. Aller à l’hôtel est exorbitant dans ces conditions, alors que pour le prix d’une chambre, nous pouvons louer des maisons ou des appartements à 3 chambres qui nous conviennent parfaitement. Sans AirBnb, nous ne pourrions tout simplement pas voyager.

Je pense qu’avec la fermeture de plusieurs hôtels dans l’avenir proche, la relève sera prise par les logements AirBnb.
C’est mieux si les hôtels et les AirBnb peuvent cohabiter, mais ça risque d’être rough pour les hôtels à cause de la pandémie.

:upside_down_face:

Des enchères et des frais d’enquête pourraient faire monter le prix de votre prochain appartement

Par Maxime Johnson

16 décembre 2020

Appartements mis aux enchères, frais exigés pour les enquêtes de crédit: certaines requêtes inhabituelles de propriétaires commencent à faire leur apparition dans les petites annonces. Et celles-ci sont tout à fait légales.

«Faites-moi une offre, le minimum est de 2000 $», demandait la semaine dernière un propriétaire pour un 4 et demi situé près du parc La Fontaine dans un groupe d’appartements à louer sur Facebook.

Si la mise aux enchères d’un appartement peut paraître étonnante, le concept est loin d’être nouveau. Des sites web spécialisés, comme Rentberry, ont même été conçus pour faciliter la procédure: ceux qui misent sur un appartement peuvent choisir de payer plus que le prix demandé, et les propriétaires peuvent ensuite sélectionner le locataire de leur choix. Un appartement lumineux avec une chambre à coucher près du métro Rosemont y est par exemple offert pour 1650 $, mais ceux qui le souhaitent sont libres d’offrir plus, et même d’ajouter un dépôt de sécurité.

Les propriétaires peuvent se permettre un tel recours parce que, même s’il y a de plus en plus d’appartements à louer dans la région de Montréal depuis le début de la pandémie, la demande demeure importante pour les logements bien situés.

À Toronto et à Vancouver, la pratique est si courante que le site Vice a rédigé en 2017 un guide pour augmenter ses chances d’obtenir l’appartement de son choix lorsqu’il y a une enchère.

Tout ceci est légal. «Lors de la conclusion d’un bail, locateurs et locataires sont libres de s’entendre sur un loyer que chacun considère comme satisfaisant», rappelle Denis Miron, du service des communications du Tribunal administratif du logement (le nouveau nom de la Régie du logement).

Au Québec, un nouveau locataire peut toutefois faire fixer le loyer par le Tribunal lorsqu’il paie un montant supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail, ce qui risque d’être le cas après une mise aux enchères. C’est peut-être ce qui explique pourquoi la pratique est plus rare ici qu’ailleurs.

Selon les administrateurs de groupes Facebook de recherche d’appartements contactés par Protégez-Vous, les enchères représentent pour le moment plus une exception qu’une tendance.

Attention à la fraude

La même annonce pour l’appartement près du parc La Fontaine contenait une autre demande inhabituelle: celle de faire payer au demandeur des frais de 50 $ pour la réalisation d’une enquête de crédit. Des frais qui seront remboursés pour les futurs locataires, mais pas pour ceux qui auront été refusés.

Ici aussi, le propriétaire est dans son droit. «La loi n’empêche pas de demander aux candidats locataires de payer les frais de l’enquête de crédit. Toutefois, cela ne devrait pas se faire de manière discriminatoire, par exemple pour exclure certaines personnes sur la base de motifs reconnus, explique Denis Miron. Rappelons que si aucun bail n’est conclu, la situation n’est pas sujette à la compétence juridictionnelle du Tribunal administratif du logement», ajoute-t-il.

Même si le propriétaire a le droit de faire une telle demande (à la condition qu’il n’exclue pas de locataires de manière discriminatoire), la requête ouvre évidemment la porte à la fraude. Un propriétaire malhonnête pourrait par exemple amasser des dizaines de demandes, et simplement empocher l’argent.

Si vous acceptez de payer pour une enquête de crédit avant de louer un appartement, assurez-vous donc d’avoir affaire à une annonce légitime. Ces 12 indices pour flairer les arnaques dans les appartements à louer pourraient vous aider à distinguer les offres honnêtes de celles d’escrocs.

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Explosion du taux de logements vacants à Montréal

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

La pandémie de COVID-19 et la crise économique qu’elle provoque font bondir le nombre de logements vacants à Montréal, où le taux d’inoccupation atteint maintenant 6 %, comparativement à 1 % en mai dernier.

Publié le 20 janvier 2021 à 16h42

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Isabelle Ducas Isabelle Ducas
La Presse

Ces données viennent d’un vaste sondage de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui souligne que les taux d’inoccupation sont aussi en hausse, mais beaucoup moins élevés, dans les régions entourant la métropole, comme la Montérégie (1,4 %), Laval (1,4 %) et Lanaudière (1,2 %).

On considère généralement que le taux d’équilibre est de 3 %.

Ces augmentations des taux de vacance ont un effet sur les loyers, note la CORPIQ. La croissance annuelle moyenne des loyers au Québec a été de 1,9 % en 2019, mais elle est redescendue à 1,2 % en 2020, soit le niveau annuel moyen des 15 dernières années, selon les statistiques du Tribunal administratif du logement.

« À Montréal, ça se démarque, le taux d’inoccupation a explosé », souligne Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. « On n’avait pas vu ça depuis de nombreuses années. Ça s’annonce beaucoup plus difficile pour les propriétaires de relouer leurs logements. »

Il attribue ce revirement de situation à plusieurs facteurs, liés à la pandémie actuelle.

D’abord, des logements autrefois loués à des touristes sur AirBnB reviennent sur le marché résidentiel.

« Ensuite, il y a une chute drastique du nombre d’immigrants qui viennent habituellement s’installer à Montréal en premier lieu », note M. Brouillette.

Enfin, la précarité des emplois, notamment dans le commerce de détail, dans la restauration et dans l’industrie culturelle et touristique, incite bien des locataires à se regrouper à plusieurs dans un logement. Des jeunes choisiront aussi de demeurer plus longtemps chez leurs parents.

« Il y a des locataires qui se sont entendus avec leurs propriétaires pour quitter leurs logements, parce qu’ils ne sont plus capables de payer leur loyer », relate Hans Brouillette.

Alors que le pessimisme gagne bien des propriétaires de logements locatifs, la CORPIQ dénonce le faible taux d’ajustement pour les travaux de rénovation publié mercredi par le Tribunal administratif du logement : les propriétaires auront droit cette année à 1,92 $ d’augmentation de loyer par mois pour chaque tranche de 1000 $ de travaux réalisés en 2020.

« Par exemple, si j’emprunte à la banque pour faire de travaux de 10 000 $, je pourrai augmenter le loyer de seulement 20 $ par mois. Il faut donc théoriquement 43 ans pour récupérer cette dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové », déplore Hans Brouillette.

« Si j’ai un immeuble qui ne génère pas plus de revenus, ça bloque la rénovation. »

Pendant ce temps, les propriétaires doivent assumer des dépenses grandissantes, en raison de la hausse des primes d’assurance et des coûts de main-d’œuvre et de matériaux, ajoute-t-il.

Taux d’inoccupation en décembre 2020

Montréal 6,0 %

Chaudière-Appalaches 3,3 %

Abitibi-Témiscamingue 3,1 %

Saguenay-Lac-St-Jean 2,0 %

Québec 1,6 %

Montérégie 1,4 %

Laval 1,4 %

Lanaudière 1,2 %

Outaouais 0,9 %

Laurentides 0,9 %

Bas-Saint-Laurent 0,9 %

Centre-du-Québec 0,8 %

Estrie 0,8 %

Mauricie 0,5 %

Source : CORPIQ. Sondage réalisé du 14 au 22 décembre 2020 auquel ont répondu 2372 propriétaires ou gestionnaires totalisant près de 70 000 logements au Québec. Marge d’erreur de 2 %, 19 fois sur 20.
https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-01-20/explosion-du-taux-de-logements-vacants-a-montreal.php

Il y a deux autres éléments qui s’ajoutent aux 4 déjà mentionnés dans cet article. C’est premièrement le télétravail qui permet à plusieurs de s’éloigner à l’extérieur de la ville, quitte à parcourir une plus grande distance, mais pour moins de jours par semaine en présence limitée en heure ou nombre de jours, sur le lieu de travail.

Un autre c’est le départ permanent de résidents locataires ou propriétaires (plusieurs sont retraités), qui choisissent de vivre en région pour tous les avantages que cela leur procure, dont la mobilité, les activités de plein air et la qualité de vie.

Ici dans Charlevoix le marché immobilier n’a jamais été aussi actif avec des ventes records jamais vues auparavant. Les gens achètent de plus grandes maisons pour pouvoir recevoir confortablement famille et amis. À noter que les prix sont nettement moins élevés qu’en ville pour la même surface.

Le confinement aura certainement joué un rôle important dans ces décisions et aussi dans une moindre mesure les vidé-conférences qui permettent des contacts plus réguliers avec les proches, sans frais supplémentaire.

J’vais pas commencer à pleurer pour les proprios qui ont des appartements vides dont personne ne veut alors que le taux d’inoccupation s’était réduit comme peau de chagrin avant la pandémie à force de rénovictions et d’abus d’Airbnb. Les évictions durant la pandémie, alors que beaucoup ne pouvaient plus payer leur loyer, c’était pas mal moche aussi.

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Malheureusement il y aura toujours des gens pour abuser même quand les circonstances sont difficiles pour tout le monde. Que ce soit AirBNB ou des rénovictions les résultats se ressemblent en bout de ligne par une perte de logements disponibles pour la collectivité en ville.

C’est sûr qu’on ne pleurera sur le sort de ces opportunistes qui finalement se prennent à leur propre jeu. D’un côté il y a eu un exode encouragé par le télé-travail et de l’autre un tarissement de nouveaux arrivants (principalement des migrants de l’extérieur du pays) qui assuraient un certain roulement par un jeu de chaises musicales.

Donc un vide s’est créé et il sera intéressant de voir à quelle vitesse il se comblera après la fin de la pandémie. Personnellement je souhaiterais qu’on ouvre davantage les vannes de l’immigration, le temps de rattraper les retards actuels. Il faudra effectivement mettre le plus possible de gens au travail et combler les nombreuses carences de travailleurs dans plusieurs industries. Tout cela pour faire rouler l’économie à son plein régime, tout en limitant la croissance des importants déficits qui ne manqueront pas d’alourdir notre dette nationale.

On va avoir l’enquête de la SCHL sur les logements locatifs ce jeudi. J’étais curieux de voir la méthodologie de leur enquête, on la trouve ici:

Ce que je trouve dommage, c’est ceci:

elle vise seulement les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs

L’enquête ne concerne pas les duplex, ni les triplex avec un propriétaire occupant. Ça élimine une très grande part de la réalité des logements à Montréal, et une particularité spécifique de notre ville dans le marché. Je peux comprendre qu’à l’échelle nationale c’est moins intéressant, mais nos rues sont faites de plex de deux ou trois logements. Le phénomène des condos en location est beaucoup plus populaire aussi de nos jours, et ce n’est pas pris en compte en bonne part. Ce serait intéressant de voir comment cette réalité influence le marché et d’avoir une étude plus large incluant les petits propriétaires. Ils sont encore écartés ici.

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Une autre nouvelle intéressante, il y aura une grande étude sur les besoins en logement des étudiants:

On mentionne qu’en 2017, 60% des étudiants universitaires vivaient dans un appartement privé. C’est intéressant parce qu’on peut faire des hypothèses sur l’impact de la population étudiante dans le marché locatif. Il y a un peu au-dessus de 200 000 étudiants universitaires dans le Grand Montréal. Donc grosso-modo 120 000 étudiants occupent des logements normalement, on peut donc imaginer l’immense trou que la pandémie a laissé dans le marché à ce niveau, juste part l’obligation d’étude à distance.

I get that it’s his job, but it would be great if Brouillette tried to be a little less of a sociopath :upside_down_face:

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Sérieusement, qu’est-ce qui va se passer avec tous les condos qui se construisent au centre-ville de Montréal??

Avec des hausses annuelles de 5-6%, ton bien s’amortit tout seul, sans occupant. Je serai curieux de connaître le taux d’inoculation des nouvelles tours du Centre-Ville; mais au moins pour TDC3 et YUL1; c’est loin d’être plein.

A 5% de hausse par année, c’est largement suffisant pour compenser les taxes, les frais de copro et les intérêts qui sont au plancher. Si tu es une corporation qui a plusieurs logements à louer mais que tu n’en loues que quelque uns; tu peux même déduire de tes revenus une portion des frais et intérêts.

Il faut absolument une taxe sur les logements non occupés. A quoi cela sert de construire des centaines de condos s’ils finissent inhabités par pure spéculation?

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On a les chiffres sur le marché des logements locatifs de la SCHL:
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/housing-observer-online/2021/2020-rental-market-report

Dans la grande région de Montréal, le taux d’innocupation est de 2.7%. Pour Montréal sur l’île, le taux est de 3.2% (différence marquée avec les chiffres de l’APQ).

Les facteurs contribuants identifiées par la SCHL:

  • diminution du solde migratoire international;
  • annulation des cours universitaires en présentiel en raison de la COVID-19;
  • retour sur le marché locatif à long terme des logements locatifs à court terme à vocation touristique.

Les loyers ont augmenté de 4.2% dans la région métropolitaine, mais de 4.6% sur l’île, un record depuis 2003.

Journal Métro a un article en développement aussi:

On voit à quel point c’est les gros immeubles qui sont touchés:

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D’autres observations du document PDF plus détaillé:
Rapport sur le marché locatif - Janvier 2021 (cmhc-schl.gc.ca)

L’augmentation de la vacance s’est beaucoup plus observée dans les grands édifices, et dans les secteurs avec de nombreux étudiants et nouveaux arrivants. Ça explique une part de l’augmentation des prix, le marché s’est détendu dans un « produit » spécifique, mais pas autant dans d’autres.

Beaucoup moins de gens ont déménagé en 2020 par rapport à l’année précédente. 11.4% vs 15.7%. Les proportions sont similaires sur l’île et en banlieue. Les gens ont moins bougés malgré ce qu’on pensait avec la pandémie.

En complément à ton tableau, voici la répartition des gros édifices à logement dans le Plateau:

On voit bien leur sureprésentation dans Milton-Parc, quartier étudiant par excellence, et on peut donc supposer de l’impact dans les statistiques de la SCHL pour le quartier.