Cette année et la suivante, on va vraiment tester la théorie du ruissellement des logements. Considérant les autres études qui ont été produites dans d’autres villes américaines, j’ai toujours accepté la théorie, mais peut-être que le contexte montréalais est suffisamment différent pour que les vases des appartements traditionnels dans les plex et les vieux blocs et les nouveaux appartements soient peu liées. J’espère vraiment qu’on verra l’effet sur les loyers.
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2000$/mois pour du neuf, souvent c’est soit un 3½ ou un petit 4½. Ou pour le dire autrement, c’est un payement hypothécaire. Un exemple parmi tant d’autres, le Mellem Grace Dart - 5, 6 étages (2025) - Projets immobiliers / Projets terminés - Agora Montréal:
Ça donne le goût de faire un pool sur le sujet. Un ptit 2$ que un petit peu, mais pas vraiment. Le ruissellement des logements, je pense que c’est un théorie assez rigide; le prix en agrégats des logements devrait théoriquement diminuer et je suis sur que ce sera le cas, mais en pratique le 5½ dans Villeray va rester au même prix. C’est le 5½ au centre-ville qui va voir son prix diminuer (mais rester quand même très élevé).
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Un des enjeux avec l’étude américaine sur la théorie du ruissellement des logements est que les taux d’inoccupation des villes étaient plus élevés que ce que l’on voit aujourd’hui à Montréal, surtout dans le segment plus abordable. Actuellement, si tu libères ton appartement pour emménager dans du neuf, il risque d’être trop cher pour la vaste majorité des gens, alors pourquoi quitteraient-ils leur appartement?
Pour ce qui est de la rentabilité ou profitabilité des projets, ce n’est pas si simple. Si ton pro forma avant construction n’indique pas une marge de profit suffisante, tu n’auras simplement pas de prêt pour construire. Et la SCHL a resserré les critères d’APH Select, ce qui rend l’obtention du financement encore plus difficile.
Cela dit, je comprends la SCHL, elle ne peut pas se permettre un aussi gros risque en tant qu’assureur.
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À cet égard, une nouvelle étude sur l’impact des nouvelles constructions sur les nouvelles constructions et les bâtiments existants:
ABSTRACT
There is vigorous debate among scholars, and activists about the role that new market-rate apartments play in alleviating housing affordability issues at the neighborhood level. This study evaluates how new large (>50 units) market-rate apartment buildings affect rents in nearby buildings. In contrast to other recent work, we posit that the effects of new construction may vary by the quality of existing housing. We test this hypothesis by using a panel of building-level rents from Minneapolis, Minnesota, observed between 2000 and 2018. While we find no effect of new high-end housing on the market overall, we find countervailing effects of new construction on different parts of the rental market when broken out separately. We find that lower-priced rental housing close to new construction had rents 4.4% higher than those in other low-quality buildings farther away in the first 5 years after new construction. In contrast, we find that new construction had the opposite effect on higher-priced housing: rents were 1.7% lower near new construction. This study reiterates the importance of housing submarket theory and how focusing solely on average effects of housing interventions may miss important and nuanced effects across different parts of the market.
https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/07352166.2026.2628685
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C’est tellement intuitif en plus. N’importe qui qui a fait la recherche d’un logement dans un secteur en effervescence comprend cette dynamique. Ça marche non seulement sur les logements locatifs que ceux qui sont habités par le propriétaire. Les promoteurs en ville ne font presque juste que du haut de gamme. Ça tire le marché à la hausse, mais ça rend les logements luxueux un peu moins cher. 
Il faut faire attention avant de dire que ça ne fonctionne pas si les résultats ne sont pas immédiats ici. Le contrôle des loyers a comme conséquence “d’étendre” les hausses sur plus longtemps” et donc contrairement aux villes des USA comme austin, qui n’ont généralement pas de contrôle des loyers, les effets sont moins dramatiques et immédiats.
Une des faiblesse de cette approche comparative c’est que les promotteurs tendent à construire des gros immeubles aux endroits où les terrains coûtent cher. Plus les terrains sont chers plus le loyer risque d’être cher. C’est très difficile séparer les deux phénomènes (impact de la nouvelle construction sur les prix des voisins vs augmentation normale attendue par une augmentation de la demande pour lesdits terrains)
C’est aussi pourquoi nos lois de contrôle des loyers doivent être solide (pour éviter les déplacements forcés)
Dans la Presse
Nouveau bail, hausse de loyer, sous-location… | Guide de survie du locataire
Le printemps est une grosse période pour les locataires : c’est généralement à ce moment que les nouveaux baux sont signés et que les avis d’augmentation de loyer sont reçus. Et si on magasine une propriété, on doit se tenir prêt à faire une cession de bail ou une sous-location ! Voici les principales notions à garder en tête.
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Chronique de Phillipe Mercure dans la Presse
En quête de solutions | Et si on aidait aussi les locataires?
Des maisons de ville offertes par tirage au sort pour faciliter l’accès à la propriété des Néo-Zélandais. Des coopératives d’habitation qui permettent aux Suisses de se loger dans un pays où l’immobilier est particulièrement cher. Des maisons à vendre à des prix défiant toute concurrence au Vermont.
Mes collègues ont parcouru la planète pour dénicher des façons d’aider les Québécois à devenir propriétaires d’un logement1, 2, 3. Leurs trouvailles sont vraiment éclairantes. Les solutions proposées laissent toutefois en plan tout un pan de la population : les locataires qui n’aspirent pas à acheter, parce qu’ils ne veulent pas ou qu’ils ne peuvent pas le faire.
Et ils sont nombreux. Au Québec, près de 40 % des ménages sont locataires, la plus haute proportion de toutes les provinces canadiennes4.
En fait-on assez pour aider ces locataires à traverser la crise du logement ? Les programmes d’aide sont-ils trop axés sur l’accès à la propriété et pas assez sur le soutien aux locataires ?
Edith Cyr, directrice générale de l’organisme Bâtir son quartier, confirme mon impression : la plupart des mesures d’aide aux locataires visent les plus démunis. Rien de plus normal, évidemment : ces gens sont les plus frappés par la crise et les plus susceptibles de se retrouver à la rue.
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Chronique de Hélène David
En quête de solutions | Loger les aînés devrait être un projet de société
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On doit réfléchir au-delà des structures existantes de RPA ou de CHSLD. Repenser les modèles d’habitation, de soutien à domicile et de vie communautaire, conçus par et pour les principaux intéressés, en développant un concept de cité plus inclusive, sécuritaire et égalitaire.Tous les gériatres sociaux le disent : il faut multiplier les mesures pour accompagner les aînés et pour voir venir les besoins au lieu d’agir toujours en urgence.
Ce n’est pas qu’au moment de grandes canicules, de tempêtes ou de pannes d’électricité prolongées qu’il faut aller cogner à toutes les portes de personnes seules et âgées pour voir si elles survivent, mais bien instaurer un processus continu de présence, de soutien et de participation à cette communauté.
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Dans la Presse
Grand Montréal | Un marché locatif « à deux vitesses »
La saison des renouvellements de bail bat son plein, et de nombreuses personnes ne veulent pas céder leur place. Entre des logements neufs jugés trop chers et des locataires qui se réfugient dans leurs appartements actuels, La Presse examine le marché à deux vitesses qui se dessine à Montréal.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) le constatait déjà en février dernier, dans le marché des condos : dans certains secteurs du Grand Montréal, le prix des logements neufs est de 15 % à 30 % plus élevé que celui des condos bâtis à peine quelques années avant la pandémie. L’ampleur de la différence n’est pas attrayante pour les acheteurs.
Cette tendance se transpose maintenant dans le marché locatif, relèvent les associations tant de propriétaires que de locataires.
Les causes ne sont pas nouvelles : les coûts de construction ont explosé durant la pandémie, et les récentes politiques d’immigration ont laissé vacants une tonne de logements plus dispendieux, explique Anthony Migneault, économiste principal à l’Institut du Québec (IDQ). Les locataires sont moins tentés d’emménager dans ces nouvelles constructions lorsqu’ils comparent la facture mensuelle à leurs paiements actuels.
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Dixit la think tank qui a des discours super anti-immigration. Surtout, on ne parle pas que depuis la pandémie, je constate (il y a des membres du forum qui ont peut-être une meilleure vue que moi) que plusieurs projets immobiliers sont faits par des promoteurs qui ont d’immenses terrains et qui font des projets de luxe vs les projets de condos avant les années 2010 qui n’avaient pas de piscine et de réception qui sont plus accessibles pour le citoyen moyen.
Cet article montre que le ruissellement ne fonctionne pas. J’espère que certains promoteurs vont s’adapter aux réalités du Terrain, mais si on regarde d’autre grandes villes, ce n’est pas arrivé sans incitatifs venant du politiques.
Le taux de logements inoccupés à Montréal se situe à 2,9 %, selon les plus récentes données de la SCHL, qui datent de décembre 2025. Celle-ci estime qu’il continuera d’augmenter en 2026, mais cette croissance est particulièrement marquée pour les logements nouvellement construits.
L’inoccupation est plus grosse dans le plus haut quartile des logements vs les autres. Le marché est saturé de ce côté. Les autres quartiles ont taux encore plus petit.
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Je suis en désaccord avec cette affirmation. Des articles ont souligné que le loyer moyen descend. De plus, on a détruit de la demande en même temps (le traitement choc en matière d’immigration), ce qui chamboule la dynamique.
Finalement, le marché du logement ne s’ajuste pas à la vitesse du marché monétaire. Les locaux vide vont éventuellement taxer les propriétaires qui doivent continuer de défrayer les coûts, et les forcer à s’ajuster pour capter la demande des locataires actuels.
L’article même souligne la nouvelle tendance, plus bas:
Pendant qu’une tranche des Montréalais tient mordicus à son logement, le recul de la population dans la métropole laisse présager que cette année, plus de locataires pourraient être tentés de déménager, selon le porte-parole de la CORPIQ.
« On s’attend à une hausse du taux de rotation », indique M. Sansoucy, notamment en raison des nouvelles politiques d’immigration, qui ont contraint plusieurs de ses propres locataires à quitter leur logement. « Il se peut en effet que des gens regardent combien ils paient et s’il y a une qualité équivalente sur le marché », ajoute-t-il.
Michel Maccabée compte d’ailleurs trois logements qui se sont libérés, cette année. Mais le prix reste le maître : le propriétaire a reçu plus de 100 demandes pour l’un de ses appartements à une chambre, à Saint-Jérôme, dont le loyer se situe à 900 $.
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Je ne voulais pas répondre pour être en accord d’être en désaccord, mais, justement, j’ai fait l’exercice avec mon plus gros logement – un 7 ½ avec garage et cour à Montréal --, et il n’y avait absolument rien de comparable à un prix près du mien. Le marché de l’immobilier, c’est assez segmentaire.
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J’ai pas grand chose à ajouter sur la discussion sauf pour dire que quand on parle du marché de l’habitation, il faut comprendre, comme @jul123123 le mentionne, que c’est plus segmenté que d’autres marchés (voir l’alimentation), ce n’est absolument pas uniforme.
Le condo au centre-ville, c’est absolument moribond, tout comme le locatif haut de gamme. La baisse des prix est concentré dans ce segment de marché là. De l’autre côté, le prix des plexs sur l’île est en hausse soutenue et continue depuis plusieurs années et l’unifamiliale a explosé.
Les logements abordables, c’est très rare. Les 3 et demi à 700$ ça n’existe essentiellement plus. De ceux qui restent, dès que les locataires quittent ce type de logement, ceux-ci sont remis en location au prix du marché, ce qui selon le secteur est aisément plus de 1000$/mois.
J’ai fait l’exercice pour voir. Le 4 et demi que je louais dans NDG à 830$/mois (avec électros et chauffage d’inclus!) en 2016 est maintenant affiché 1895$/mois! (À louer : 3811 Av. Prud’homme, #08, Montréal (Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce), Québec H4A3J7 - 15706249 | REALTOR.ca) C’est une hausse de 128% en moins de 10 ans!
Ce qu’on voit, en somme, c’est que le résidentiel “régulier” rattrape le logement dit haut de gamme, car celui-ci stagne.
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Je vais bientôt quitter le 3 1/2 que j’habite depuis 2016. Je paie 730$ all in..! L’année dernière, mon proprio a laissé entendre que des rénos seraient nécéssaires vu que l’appartement n’avait pas été rénové avant mon arrivée, et il ne m’a pas demandé de venir prendre des photos depuis que je lui aie annoncé mon départ non plus.
J’ai bien l’impression que mon apprtement sera rénové et reloué au prix du marché ensuite.
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Hello Agora just wanted to tell ppl who aren’t aware already that Construisons Montréal has its first general assembly tomorrow.
If you care about rent prices, are a yimby or just want more cranes in Montréal, this is the place, it’s open to anyone interested.
1990 Falardeau starting at 18h.
Metro Papineau > 3 min walk.
Sorry if this isn’t quite the thread to post the event, wasn’t sure where would fit best.
Chaque fois qu’on mentionne que les logements moins chers continuent de monter de prix malgré que le loyer moyen baisse, c’est crucial de mentionner que c’est normal avec notre système de contrôle des loyers semi-rigide.
Les augmentations entre deux locataires ne sont en pratique pas contrôlées, et les proprios tendent à profiter de ce loophole pour remettre au prix du marché.
On a sous-construit pendant des années et le prix du marché est trop élevé. Chaque fois qu’un locataire quitte son logement pas cher il y a de bonnes chances que ce loyer rattrape le marché et qu’il rejoigne le niveau d’abordabilité (cher) du reste des logements.
Face à ça, il y a deux solutions:
- Solidifier le contrôle des loyers de façon pérenne pour qu’il ne soit pas possible de s’y soustraire entre les locataires
- Construire plus de logements pour continuer de baisser le prix du logement moyen, pour réduire l’écart de prix entre le vieux logement et le nouveau logement
Pis comme bin des problèmes complexes il faut faire un ET l’autre, pas un OU l’autre
Les promoteurs ont eu une subvention fédérale pour garder les loyers bas 
1300 à 1500 boul. Décarie
Reportage de Pivot
Hausses de loyer et craintes d’amiante : la colère monte au complexe Norgate
Entre infestations, rénovations et craintes pour leur santé, des locataires se mobilisent contre leur propriétaire.
