Logements sociaux et communautaires - Actualités

Le financement était aussi un sujet à l’émission Le 15-18

Logement social, des projets menacés par manque de financement : René Saint-Louis

Des projets de logement social menacés en raison d’une règle administrative


Le projet de logement social piloté par la Maison des aînés de Saint-Amable, en Montérégie, risque de ne jamais voir le jour.PHOTO : Groupe Leclerc/Maison des aînés de Saint-Amable

Le 15-18
Publié le 21 juin 2022

Une dizaine de projets d’habitation visant à offrir aux gens des loyers abordables pourraient ne jamais voir le jour à Montréal et en Montérégie. Tout est prêt pour la construction, mais les organismes n’arrivent pas à boucler leur budget, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction. Plusieurs montrent aussi du doigt la règle du gouvernement du Québec qui limite à 80 % la part de financement public dans ce type de projets, comme l’explique le journaliste René Saint-Louis.

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La construction et la rénovation de 6000 logements sociaux en péril à Montréal


Une mésentente fédérale-provinciale retarde la construction et la rénovation de près de 6000 logements sociaux à Montréal. | PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Radio-Canada | 27 juin 2022, Publié à 4 h 00 | Olivier Bachand

Une mésentente entre Québec et Ottawa concernant les paramètres d’un programme de financement retarde la construction et la rénovation de près de 6000 logements sociaux à Montréal. La mairesse Valérie Plante sonne l’alarme dans une lettre envoyée au gouvernement Legault, dont Radio-Canada a obtenu copie.

La missive, envoyée le 24 mai dernier à la présidente du Conseil du Trésor et ministre des Relations canadiennes, Sonia LeBel, presse Québec de s’entendre avec Ottawa au sujet des paramètres du Fonds national de co-investissement pour le logement (FNCIL), créé en 2018.

Quatre ans plus tard, les deux gouvernements négocient toujours au sujet des « gabarits de base » qui vont régir l’octroi des fonds, qui proviennent des coffres du gouvernement fédéral, mais qui sont dépensés en habitation, une compétence provinciale. De nombreux projets de logements sociaux pour lesquels du financement a déjà été promis sont touchés.

« Ces délais pèsent lourd et leurs impacts menacent malheureusement la viabilité ainsi que la réalisation de certains projets à brève échéance. »

Extrait de la lettre de Valérie Plante, mairesse de Montréal

Selon l’administration Plante, des projets visant la construction de 1207 logements sociaux et la rénovation de 4700 unités dans la métropole n’ont pas encore reçu le financement annoncé dans le cadre du FNCIL et ne peuvent voir le jour en raison des discussions qui s’éternisent entre Québec et Ottawa.

Ainsi, sans l’adoption prochaine de ces gabarits, les projets, qui doivent desservir une première cohorte de 383 ménages montréalais à faible revenu, ne pourront recevoir le versement du financement du FNCIL, déplore la mairesse.

Lettre de la mairesse Valérie Plante par Radio-Canada dans Scribd

Valérie Plante affirme que la situation pourrait avoir une incidence marquée sur les finances de certains projets de logements sociaux. Hélas, les délais encourus ont déjà des conséquences sur le niveau d’abordabilité des projets et entraînent, par exemple, des loyers et des coûts de financement plus élevés.

Montréal réclame une entente rapide entre les deux gouvernements ainsi qu’un mécanisme de traitement accéléré pour certains projets qui doivent actuellement obtenir le feu vert de Québec, à la pièce, afin d’accéder aux fonds fédéraux.

« À l’aube du 1er juillet et dans le contexte de crise du logement, il importe de régler rapidement la situation. »

Extrait de la lettre de Valérie Plante, mairesse de Montréal

Appelé à commenter la lettre obtenue par Radio-Canada, le vice-président du comité exécutif de la Ville, Benoit Dorais, ne cache pas son exaspération, et qualifie la situation de surréaliste et de révoltante. Il ne comprend pas pourquoi Québec et Ottawa sont incapables de s’entendre sur un processus qui accélérerait l’octroi du financement.

Qu’on libère l’argent. Il faut trouver un mécanisme avec lequel l’argent va rapidement arriver dans les organismes, et puis que ça débloque. Après ça, ils s’entendront sur les virgules, lance-t-il. Les gens ne veulent pas savoir qui a tort et qui a raison. Ils veulent savoir que l’argent s’en vient.

Benoit Dorais fait valoir que les délais font grimper les coûts de construction, surtout dans le contexte inflationniste actuel, et que les locataires finiront par éponger la facture. Si l’argent n’atterrit pas, les organismes n’auront pas le choix, les logements vont être plus chers.

Exaspération généralisée

Le Fonds national de co-investissement pour le logement est doté d’un budget de 13,2 milliards de dollars sur 10 ans en prêts et en subventions visant la construction de 60 000 logements et la rénovation de 240 000 unités au pays.

À l’extérieur du Québec, les fonds sont administrés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Mais dans la province, les organismes publics et les projets financés à plus de 50 % par Québec doivent obtenir l’approbation du gouvernement provincial pour recevoir le financement du FNCIL.


Le projet de logements sociaux pour aînés dans la Maison des Soeurs de Sainte-Anne, dans l’arrondissement de Lachine, pourrait voir ses coûts grimper s’il n’obtient pas de financement fédéral. | PHOTO : RADIO-CANADA

L’Association des groupes de ressources techniques du Québec a déterminé 12 projets de logements sociaux dans la province pour lesquels il est « urgent » que le Conseil des ministres adopte un décret permettant de mettre la main sur les deniers fédéraux. Elle craint que ces décrets ne soient pas adoptés avant les élections provinciales du 3 octobre prochain.

L’organisme Bâtir son quartier, qui aide des organismes et des coopératives à mener à bien leurs projets de logement, déplore aussi la mésentente entre les gouvernements fédéral et provincial.

« Ce qu’on souhaite, c’est que le Québec ne règle plus à la pièce et qu’on ait un règlement global. »

Edith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier

L’entreprise d’économie sociale gère plusieurs projets qui comptent sur le financement du FNCIL, dont celui de la conversion de la Maison des Soeurs de Sainte-Anne, dans l’arrondissement de Lachine. Le projet de 270 logements sociaux destinés aux aînés pourrait voir ses coûts grimper s’il n’obtient pas de financement fédéral.

Le groupe qui pilote le projet devrait aller trouver d’autres subventions ou encore contracter un prêt. Ou on augmente une fois de plus les subventions, puis là on commence à être à court de subventions, ou après ça c’est vers les loyers qu’on se tourne, et on ne veut surtout pas ça, dit Edith Cyr.

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La politique n’est jamais très loin dans les ententes fédérales-provinciales et cause très souvent des délais, parce que chaque parti cherche à gagner des points auprès de la population. Avec comme résultat que personne n’y gagne :rage:

Un projet de 170 logements sociaux menacé par manque de fonds dans Centre-Sud

Marie-France Coallier Archives Le Devoir Trois bâtiments de logements sociaux étaient prévus sur le site de l’ancienne maison de Radio-Canada. Mais la réalisation de l’un d’entre eux a été stoppée nette par manque de financements.

Zacharie Goudreault

2 juillet 2022

Le terrain où un bâtiment de 170 logements sociaux devait voir le jour, sur le site de l’ancienne tour de Radio-Canada , à l’est du centre-ville, sera cédé à la Ville de Montréal, cette dernière n’ayant pas accès à un financement suffisant pour permettre la concrétisation de ce projet, a appris Le Devoir.

En juin 2021, l’arrondissement annonçait en grande pompe avoir conclu une entente avec le Groupe Mach afin de prévoir l’inclusion de 482 logements sociaux et de 245 appartements abordables sur l’ancien site de Radio-Canada, destiné à accueillir un imposant développement immobilier mixte.

La réalisation de ces logements sociaux était prévue en trois phases, dans autant de bâtiments. La première prévoyait la construction d’un immeuble de 170 logements, qui devait voir le jour à l’intersection du boulevard René-Lévesque Est et de la rue Alexandre-DeSève, dans le quartier Centre-Sud. Ce projet dit « clé en main » était piloté par le Groupe Mach et l’organisme Interloge, qui se spécialise dans la construction et la gestion de logements sociaux.

Selon nos informations, la facture d’ensemble pour la réalisation du projet s’élevait à 58 millions de dollars.

Pas assez de financement

Un écart de plusieurs millions de dollars s’est toutefois creusé entre la somme prévue par les promoteurs de ce bâtiment de logements sociaux, aux prises avec la hausse des coûts de construction, et la somme que la Ville était en mesure d’obtenir du programme AccèsLogis afin de financer ces logements. Résultat : ce projet est tombé à l’eau pour des raisons financières, a-t-on appris.

« On n’a jamais été capables de s’entendre avec la Ville pour finalement lui vendre un bâtiment une fois construit, selon ses normes pour le logement social. On a donc annoncé à la Ville qu’on ne pouvait pas construire de logements sociaux pour elle — ce bâtiment-là, du moins — et on a enclenché le processus pour lui céder le terrain. Donc c’est la Ville qui va construire elle-même des logements sociaux à cet endroit », confirme au Devoir le vice-président au développement immobilier du Groupe Mach, Cédric Constantin.

Ce dernier précise que les plans de ce bâtiment étaient prêts. Le projet était donc bien avancé. Le communiqué formulé par la Ville l’été dernier concernant l’inclusion de logements sociaux sur le site de l’ancienne tour de Radio-Canada affirmait que la construction de certains d’entre eux pourrait commencer dès l’automne 2022. « Le projet se développait vraiment rapidement », affirme d’ailleurs par courriel le directeur général d’Interloge, Louis-Philippe Myre.

Or, il faudra maintenant attendre jusqu’à la fin de 2023, simplement pour terminer le processus de cession du terrain qui devait accueillir 170 logements sociaux. Le cabinet de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, assure d’ailleurs qu’il entend ensuite réaliser le « projet de logement social prévu » sur ce site, mais encore devra-t-elle avoir la capacité de le financer.

« C’est difficile pour nous et c’est difficile pour la Ville. […] Malheureusement, on en est tous victimes », du manque de financement consacré au logement social, soupire M. Constantin. Par écrit, le cabinet de la mairesse Plante a d’ailleurs lui aussi parlé des « balises » du programme AccèsLogis et du manque de « sommes actuellement disponibles » dans ce programme pour justifier cette situation.

« Nous continuons nos démarches auprès des gouvernements du Canada et du Québec afin d’accélérer et de réussir le développement mixte de ce secteur », ajoute le cabinet, qui souligne que les projets de logements sociaux prévus sur ce site sont « essentiels ».

Entre-temps, le coordonnateur du Comité logement Ville-Marie, Éric Michaud, rappelle que les besoins en matière de logements sociaux sont particulièrement importants dans le quartier Centre-Sud, où les locataires à faible revenu pâtissent d’un embourgeoisement « accéléré ». « De nombreux ménages vont devoir se magasiner un logement on ne sait pas où dans la grande région de Montréal », déplore-t-il.

Cédric Constantin a pour sa part bon espoir que les deux autres bâtiments de logements sociaux prévus sur le site pourront se réaliser. « C’est encore possible pour les autres », assure-t-il. Mais pour M. Michaud, l’espoir est mince. « Tant qu’il y a de la vie, il y a de l’espoir. Mais si l’on en juge les actions du gouvernement actuel, c’est assez désespérant », laisse-t-il tomber.

En attente d’une entente

Au cours des consultations prébudgétaires, la Ville avait réclamé 265 millions de dollars pour réaliser d’ici 2025 les quelque 2000 logements d’AccèsLogis promis dans les dernières années pour Montréal, mais qui n’ont toujours pas été livrés. Elle a finalement récolté 30 millions dans le budget 2022 du gouvernement Legault, qui a concentré ses investissements dans un nouveau programme visant à accélérer la construction de logements abordables au Québec.

« Pendant que Québec et Ottawa discutent de virgules sur des formulaires, les familles [des quartiers] Sainte-Marie et Saint-Jacques qui cherchent un logement respectueux de leur capacité de payer en paie le prix », se désole Louis-Philippe Myre. Ce dernier presse ainsi Québec et Ottawa de s’entendre en matière de financement du logement social afin que les fonds promis « descendent dans les municipalités au plus vite ».

La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, n’était pas disponible pour commenter ce dossier vendredi.

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Logement social La CAQ pénalise Montréal et les plus démunis

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) n’est pas à l’avantage de Montréal, selon notre éditorialiste.

Vincent Brousseau-Pouliot

Vincent Brousseau-Pouliot La Presse

Le gouvernement du Québec devrait-il prendre une partie de l’argent du logement social à Montréal – de l’argent pour les plus démunis – afin de construire des logements abordables pour la classe moyenne ailleurs au Québec ?

Publié à 5h00

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Une telle décision n’a aucun sens sur le plan de la justice sociale.

C’est pourtant ce que la CAQ est en train de faire.

Résumons. Depuis 1997, Québec finance les projets de logements sociaux et abordables avec le programme AccèsLogis. Québec finance 50 % de la facture d’un projet, les villes au moins 15 %, et le reste du capital provient d’une hypothèque sur les loyers futurs.

Traditionnellement, Québec réservait entre 35 % et 40 % des unités d’AccèsLogis à l’île de Montréal. Normal : Montréal abrite 36 % des familles à faible revenu au Québec. En 2018, le gouvernement Couillard avait conclu une entente garantissant entre 36 % et 40 % des sommes d’AccèsLogis à la Ville de Montréal.

Or, en février dernier, le gouvernement Legault a créé un concurrent à AccèsLogis : le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). Il fonctionne par appel d’offres, ce qui ne donne pas de prévisibilité à long terme (tout est à refaire chaque année). Il ouvre la porte aux promoteurs privés. Et il ne prévoit aucune somme minimale pour Montréal. Lors du premier appel d’offres en juin, Montréal n’a récolté que 25 % des unités (grosso modo sa proportion de la population québécoise) pour 2022-2023.

Deuxième aspect franchement fâchant du PHAQ : Québec va probablement financer moins de logement social pour les plus démunis afin de financer davantage du logement abordable pour la première moitié de la classe moyenne.

Un projet d’AccèsLogis doit avoir 50 % d’unités de logement social pour les plus démunis (moins de 33 500 $ de revenus par an pour une personne ou un couple à Montréal ; moins de 23 000 $ à Saguenay ; ça varie selon les villes). Ceux-ci reçoivent une aide de Québec pour payer une partie du loyer. Les autres 50 % des unités sont du logement abordable (pas d’aide au loyer) réservé au début de la classe moyenne (revenu de moins de 53 200 $ par an pour une personne, moins de 75 236 $ par an pour un couple).

Contrairement à AccèsLogis, le PHAQ ne prévoit pas un pourcentage minimal d’unités pour les plus démunis qui reçoivent une aide de l’État pour leur loyer. Certains des locataires des projets du PHAQ seront des ménages à faible revenu. 10 % des locataires ? 50 % des locataires comme AccèsLogis ? Québec ne le sait pas, car ça dépend des projets soumis. Ce n’est pas sérieux comme plan.

Québec reconnaît que le PHAQ est « d’abord et avant tout » un programme de logements abordables, et non des logements sociaux pour les plus démunis.

C’est très bien de faire davantage de logement abordable pour la classe moyenne. Il y a là des besoins énormes et importants. À condition de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul. De ne pas le faire avec l’argent traditionnellement consacré aux plus démunis.

Officiellement, la ministre de l’Habitation Andrée Laforest dit ne pas vouloir mettre fin à AccèsLogis. Elle joue sur les mots. En pratique, quiconque a un nouveau projet de logement social/abordable n’a qu’une seule option pour le financer à Québec : le PHAQ.

Depuis quatre ans, Québec a octroyé 70 millions de dollars pour 500 nouvelles unités d’AccèsLogis. Pour le PHAQ, Québec vient d’attribuer 300 millions pour 1723 unités seulement pour 2022-2023. Sans compter 350 millions sur trois ans pour un projet de 2000 unités avec les critères du PHAQ, en collaboration avec Desjardins et le Fonds de solidarité FTQ. Le message de Québec est clair : à l’avenir, ce sera le PHAQ.

Il est donc crucial que le PHAQ ne soit pas moins généreux qu’AccèsLogis avec les locataires les plus démunis.

Mais ce n’est pas tout.

À son arrivée en 2018, le gouvernement Legault a hérité d’un gros problème avec AccèsLogis : 15 000 unités étaient « sur la liste d’attente ». Elles étaient financées en théorie à Québec mais bloquées en pratique parce qu’il manquait de financement sur l’ensemble du projet. Comment est-ce possible ? En 2009, Québec a eu la mauvaise idée de ne plus indexer les coûts de construction d’AccèsLogis. Dans la vraie vie, les coûts de construction ont augmenté. Résultat : au lieu de financer 50 % des projets, Québec n’en finance plus que 34 %, les villes n’ont pas été capables de combler l’écart, et les projets approuvés (mais sous-financés) se sont retrouvés bloqués. L’argent dormait donc dans les coffres à Québec…

Depuis quatre ans, Québec a ajouté 227 millions par an pour faire « débloquer » 8100 des 15 000 unités sur la liste d’attente. C’était la bonne chose à faire. Mais encore ici, Montréal n’a pas reçu sa juste part, obtenant à peine 25 % de l’enveloppe. Québec a été encore plus chiche cette année, en lui octroyant à peine 11 % de la cagnotte. En 2018, 44 % des projets sur la liste d’attente au Québec étaient pourtant dans la métropole.

Beaucoup d’intervenants craignent que le gouvernement Legault mette fin à AccèsLogis une fois qu’on aura terminé les 7000 derniers projets sur la liste d’attente. Quand on demande si Québec financera à nouveau de nouvelles unités d’AccèsLogis, la ministre Laforest évite soigneusement de répondre. Un silence qui en dit long…

AccèsLogis n’est pas un programme parfait. Certaines normes retardaient la réalisation de projets. Mais quand il était financé adéquatement dans les années 2000, on construisait plus de 1900 unités par an (entre 2005 et 2012). C’est davantage que la première année du PHAQ.

Peu importe la forme que l’aide de Québec prendra à l’avenir, il faut s’assurer que les plus démunis et que Montréal auront toujours leur part.
En savoir plus

15,5 %
    Taux de familles à faible revenu à Montréal. Les trois régions administratives avec le plus important taux de familles à faible revenu sont le Nord-du-Québec (18,4 %), Montréal (15,5 %) et la Mauricie (8,9 %). 

Source : Institut de la statistique du Québec

9,3 %
    Taux de familles à faible revenu au Québec (incluant Montréal)

Source : Institut de la statistique du Québec

54 %
    Pourcentage des personnes en attente d’un HLM qui vivent à Montréal. Sur les 37 000 Québécois admissibles à un HLM qui sont sur la liste d’attente de Québec, il y a 20 000 Montréalais et 17 000 personnes ailleurs au Québec. 

Sources : La Presse et Office municipal d’habitation de Montréal
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@jacouzi a créé une carte des terrains avec un droit de préemption de la part de la ville de Montréal. C’est intéressant parce que c’est aussi visiblement une carte partielle des terrains et édifices sous-développés en même temps (stationnements, édifices à un étage, garages, etc…)

Le lien:

Bien entendu, ce ne sont vraiment pas tous les terrains qui sont assujettis à ce droit qui vont être acheté par la ville. En naviguant rapidement, j’ai vu des terrains où il y a déjà d’autres projets privés en planification.

Source:

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La construction de logements sociaux traîne la patte dans le centre-ville de Montréal


Photo: iStock
Dans son document d’orientation concernant sa stratégie centre-ville, la Ville de Montréal souligne l’importance de préserver une «mixité sociale» au cœur de la métropole, où 50% des ménages avaient un revenu de moins de 40 000$ lors du recensement de 2016.

Zacharie Goudreault
25 juillet 2022

La construction de logements sociaux au centre-ville de Montréal n’a pas suivi la hausse rapide des mises en chantier résidentielles des dernières années. Résultat : les locataires à faible revenu sont de plus en plus forcés de déménager en périphérie de Ville-Marie, déplore un organisme, qui presse la Ville de remédier à cette situation dans le cadre de sa planification à long terme du coeur de la métropole.

Le Devoir a obtenu copie du mémoire rédigé par le Comité logement Ville-Marie (CLVM) dans le cadre des démarches en cours par l’administration de Valérie Plante pour élaborer sa stratégie 2022-2030 de développement du centre-ville.

Afin de rédiger son mémoire, l’organisme a effectué une demande d’accès à l’information au Service de l’habitation de la Ville afin d’obtenir des données comparatives entre le nombre de mises en chantier résidentielles annuelles et les logements sociaux et communautaires « engagés ».

Les résultats de cette requête, que Le Devoir a pu consulter, font état d’une augmentation importante de la construction de logements depuis 2005 à Ville-Marie. On rapportait alors 1745 logements mis en chantier, contre 3626 en 2020, un nombre plus de deux fois plus élevé. Or, seulement 136 logements sociaux ont fait l’objet d’engagements fermes il y a deux ans dans cet arrondissement, contre 102 en 2005. L’an dernier, lorsqu’un record de 6390 mises en chantier résidentielles a été atteint, aucun logement social n’a fait l’objet d’un engagement définitif dans Ville-Marie.

1659$

C’était, l’an dernier, le loyer mensuel moyen d’un logement de deux chambres dans le centre-ville de Montréal. Un montant nettement au-dessus des autres quartiers de la métropole, indiquent des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Les logements sociaux n’ont ainsi représenté en moyenne que 0,9 % des mises en chantier résidentielles dans cet arrondissement central entre 2017 et 2021. Un pourcentage dérisoire en comparaison de la cible de 20 % initialement prévue dans le Règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal, qui est entrée en vigueur le 1er avril 2021, déplore le CLVM.

« Si le Règlement pour une métropole mixte avait été appliqué comme promis, on aurait dû avoir 1200 logements sociaux engagés [l’an dernier] et là, on en a zéro. Il y a un gros problème », déplore le coordonnateur du comité logement, Éric Michaud, en entrevue au Devoir.

Au cabinet de la mairesse de Mont-réal, Valérie Plante, on rappelle que « plusieurs projets actuellement mis en chantier ont toutefois été démarrés avant l’adoption de ce règlement ». Ceux-ci disposent donc d’un droit acquis, qui leur permet dans bien des cas de ne pas construire de logements sociaux dans le cadre de leur projet immobilier. « Cela dit, cela ne signifie pas que les projets actuels ne comportent pas de logements sociaux. Ceux-ci peuvent notamment être différés et construits sur un site adjacent par un [organisme à but non lucratif] ou une coopérative », ajoute par courriel la directrice des communications, Marie-Pierre Hamel.

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Mixité sociale

Dans son document d’orientation concernant sa stratégie centre-ville, la Ville souligne l’importance de préserver une « mixité sociale » au coeur de Montréal, où 50 % des ménages avaient un revenu de moins de 40 000 dollars, lors du recensement de 2016.

Cette mixité est toutefois mise en péril par le développement immobilier « effréné », qui « exerce une pression énorme sur le prix des terrains, des propriétés et des loyers du secteur », si plus de solutions abordables ne sont pas offertes aux locataires moins nantis, prévient le Comité logement Ville-Marie dans son mémoire d’une dizaine de pages.

« C’est un nettoyage économique du centre-ville de grande ampleur qui est en train de se faire actuellement », lance Éric Michaud. L’an dernier, le loyer moyen d’un logement de deux chambres s’élevait à 1659 dollars par mois, un montant nettement au-dessus des autres quartiers de la métropole, indiquent des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Dans son mémoire, le comité logement presse ainsi le gouvernement du Québec d’investir davantage dans son programme AccèsLogis, mais demande aussi à la Ville d’investir « une part conséquente » des revenus fiscaux qu’elle réalise dans Ville-Marie « en matière de construction de logements sociaux sur le territoire de l’arrondissement ». Le tout afin d’assurer « le maintien de la population résidante à faible ou modeste revenu dans son milieu de vie », relève le document.

Demandes discordantes

Ce mémoire détonne avec celui déposé plus tôt ce mois-ci par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM), qui recommande pour sa part de miser sur la « périphérie » du centre-ville pour développer des logements « abordables ». « Bien que l’abordabilité d’un centre urbain soit importante, il est justifié de reconnaître que le centre-ville d’une métropole internationale en croissance se caractérise aussi par un coût de la vie supérieur aux zones plus excentrées », affirme la CCMM dans son mémoire.

« C’est faire une analyse économique simpliste et suivre la tendance qui veut qu’il y ait une valorisation accrue des terrains au centre et que, donc, les pauvres doivent aller en périphérie », réplique M. Michaud. « Si on suit cette logique-là, bientôt, ces ménages vont bientôt devoir quitter l’île de Montréal » pour se loger, ajoute-t-il

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Le premier projet de cohabitat à Montréal se concrétise

Cohabitat Québec est un exemple et le premier cohabitat de la province. Photo: Gracieuseté – Village Urbain par Jean-Yves Fréchette

Alexis Fiocco

1 août 2022 à 13h20 - Mis à jour 1 août 2022 à 16h10 3 minutes de lecture

L’organisme à but non lucratif Village Urbain a acquis un terrain sur la rue Notre-Dame, à Lachine, pour y construire le premier complexe de logements abordables en cohabitat à Montréal.

Le concept du cohabitat, c’est de partager l’espace avec ses voisins afin de créer un sens de la communauté. «Ce sont des logements complets plus petits, pour que les superficies soient rapportées aux espaces communs», explique la chargée de projet Lucy Chen. «Dans les condos, les gens ne se parlent pas, ne se connaissent pas», ajoute-t-elle. À l’inverse, la création d’espaces communs tels qu’un jardin communautaire, une cuisine collective et des espaces de détente encourage «l’entraide et le partage».

Village Urbain vise à développer un projet qui répond à plusieurs enjeux, notamment l’isolement social, qui s’est accru pendant la pandémie. Des personnes âgées, des familles d’immigrants, de jeunes professionnels; les logements rassembleraient «plein de profils différents pour créer un milieu diversifié et inclusif», estime la chargée de projet.

Selon Mme Chen, le partage encourage aussi à «réduire nos besoins matériels individuels». Le champ des possibles est vaste, tel que mettre en commun des outils dans un atelier, s’entraider pour réparer des vélos ou partager sa voiture.

Des logements abordables

Pourquoi à Lachine? Premièrement, parce que «les terrains se faisant rares, nous sommes allés chercher un terrain plus excentré, plus abordable», explique la chargée de projet. Mais aussi parce que Lachine est en phase de transition et «cherche à améliorer son réseau de transport et sa qualité de vie en général». L’objectif de l’arrondissement de changer son image de quartier industriel «nous encourage dans notre mission», affirme-t-elle.

Au-delà du partage, l’objectif du cohabitat est de rendre le logement plus abordable à long terme. Village Urbain souhaite établir une fiducie foncière qui inclut des clauses de vente pour assurer des prix abordables à la revente. «Éventuellement, ça peut répondre à la crise du logement en rendant [les unités] plus abordables», estime la chargée de projet.

Au sein de Village Urbain, environ 30 % des logements seront loués, tandis que les autres unités seront à vendre. L’organisme tient à offrir des logements locatifs «pour favoriser la mixité sociale [avec] une population diversifiée», explique Mme Chen.

Avec seulement 40 unités prévues sur la rue Notre-Dame, «la sélection pour ce projet sera un défi». Pour ce faire, l’équipe de Village Urbain «élabore une politique de sélection basée sur une charte des valeurs. Le cohabitat, ce n’est pas pour tout le monde; c’est un milieu de vie où les gens s’impliquent beaucoup», insiste-t-elle. Des activités seront organisées à l’automne pour sensibiliser des gens à la vie en cohabitat avant les réservations d’unités, qui commenceront au début de l’année 2023.

Par ailleurs, l’organisme prévoit «répliquer [son premier projet] partout au Québec». D’après Lucy Chen, un autre projet de village urbain verra peut-être le jour à Laval dans les prochaines années.

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Montréal obtient des assouplissements à un programme pour des logements sociaux


Jacques Nadeau, Le Devoir
Cet assouplissement permettra de débloquer des projets qui sont actuellement «à l’étape de l’engagement conditionnel de subvention, ou à des étapes précédentes dans le processus de traitement», précisent les documents de la Ville.

Zacharie Goudreault
10 h 16
Montréal

La Ville de Montréal a obtenu de la part de Québec des modifications à deux ententes financières liées au programme AccèsLogis afin de rendre celles-ci plus flexibles dans la répartition des fonds accordés par logement social, au moment où les coûts de construction sont en forte augmentation.

Dans un contexte où des milliers de logements sociaux promis avant 2017 n’ont toujours pas vu le jour dans la métropole, la Ville a signé avec le gouvernement Legault des ententes de financement en vertu du programme AccèsLogis, totalisant 46,1 millions de dollars en 2020 et 79,4 millions l’année suivante. Une somme additionnelle de 30 millions a aussi été accordée cette année, ce qui « constitue un apport majeur dans la réalisation de projets de logement social », indiquent des documents décisionnels adoptés mercredi matin par le comité exécutif de la Ville.

La Ville se voit toutefois limitée dans l’utilisation des enveloppes reçues au cours des deux dernières années, puisque celles-ci prévoient un montant maximal pouvant être dépensé par logement social promis qui ne tient pas compte du contexte inflationniste, qui a fait bondir les coûts de construction à Montréal.

Ainsi, afin que les projets amorcés grâce aux ententes signées en 2020 et en 2021 « puissent se poursuivre », la Ville a réussi à convaincre le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation d’appliquer des assouplissements administratifs à celles-ci. Le tout afin de débloquer des projets qui sont actuellement « à l’étape de l’engagement conditionnel de subvention, ou à des étapes précédentes dans le processus de traitement », précisent les documents de la Ville.

Concrètement, indique au Devoir le cabinet de la mairesse Valérie Plante, les modifications apportées à ces ententes viennent lever « les maximums de subvention par logement » social prévus, « permettant de financer les projets à la hauteur des coûts de construction réels ». « C’est un important pas en avant que nous franchissons aujourd’hui, qui nous permettra d’optimiser l’utilisation des enveloppes complémentaires », ajoute le cabinet, qui s’est dit « très heureux » d’avoir trouvé un écho positif à Québec à sa « demande de longue date »… quelques mois avant les prochaines élections provinciales.

« Toutefois, cet assouplissement ne répond pas au problème de fond concernant le sous-financement des projets de logements sociaux à Montréal afin de répondre aux besoins criants de la métropole en la matière », nuance le cabinet, au moment où environ 23 000 ménages figurent sur la liste d’attente pour un logement social de l’Office municipal d’habitation de Montréal. « Il ne permettra malheureusement pas de compléter les montages financiers de l’ensemble des projets AccèsLogis en cours de développement. »

Les modifications apportées à ces deux ententes de financement devront par ailleurs être approuvées par le conseil d’agglomération pendant sa séance mensuelle du 25 août.

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Enfin! Je ne comprends toujours pas pourquoi la ministre de l’habitation s’obstinait, jusqu’à tout récemment, à dire que la ville avait les fonds et la latitude nécessaire pour compléter ses projets de logements abordables alors qu’elle était encore soumises aux règles administratives imposées par Québec.

C’est de la pure politique pour ne pas nuire à l’image de la CAQ pour les prochaines élections.

Logement social La CAQ manque d’ambition

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Le gouvernement Legault – comme d’autres avant lui – ne prend pas assez au sérieux la question du logement.

Vincent Brousseau-Pouliot

Vincent Brousseau-Pouliot La Presse

La Coalition avenir Québec a beau tenter de fermer les yeux, il y a une crise du logement social et abordable au Québec.

Publié à 5h00

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Le gouvernement Legault – comme d’autres avant lui – ne prend pas assez au sérieux la question du logement. Vendredi dernier, la CAQ a dévoilé sa première promesse électorale, consacrée au logement social et abordable. Cette promesse manque énormément d’ambition :

  • La CAQ s’engage à dépenser 1,8 milliard sur quatre ans (2022-2026), alors qu’elle vient de dépenser 2,1 milliards depuis quatre ans (2018-2022). 1,8 milliard, c’est 300 millions de moins par rapport au dernier mandat.

  • Elle s’engage à construire 7200 logements sociaux alors qu’il y a 37 149 ménages sur la liste d’attente pour un logement social (dont 23 529 ménages à Montréal).

  • Elle prévoit la livraison de 11 700 logements (7200 pour le logement social, 4500 pour le logement abordable) d’ici quatre ans, alors que son objectif pour le dernier mandat était de « débloquer » la livraison de 15 000 unités. (Avec un peu de chance, la CAQ réussira à débloquer ces 15 000 logements d’ici 2023. En jouant un peu avec les chiffres, car on compte certains projets à la fois dans la promesse de 2018-2022 et celle de 2022-2026.)

Bref, si la CAQ est réélue, elle compte en faire moins pour le logement social et abordable qu’au cours des quatre dernières années. En pleine crise du logement, il faut le faire…

Et pourtant, le premier ministre François Legault affirmait sérieusement vendredi que sa promesse électorale, qui se fonde sur des chiffres du ministère des Finances, « devrait régler le problème du manque de logements sociaux et abordables ».

Sans offrir de preuve concrète, M. Legault prétend qu’il y a des doublons sur les listes d’attente pour les logements sociaux (des gens seraient inscrits dans plus d’une région). Une affirmation étonnante parce que les critères pour s’inscrire sont assez stricts (ex. : preuve de résidence depuis 12 mois) et que les listes sont mises à jour « périodiquement ».

S’il y a un problème important de doublons, que Québec en fasse la preuve et mette la liste d’attente à jour en expurgeant les doublons. Pour l’instant, l’argument ne convainc personne, et les calculs de Québec n’ont aucun sens.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

François Legault a présenté le premier engagement électoral de la CAQ la semaine dernière : la construction de 11 700 unités de logement social et abordable.

C’est assez simple : si on construisait 37 149 logements sociaux durant le prochain mandat, ils trouveraient fort probablement preneur (le FRAPRU, qui défend des locataires à bas revenu, demande 50 000 nouveaux logements sociaux en cinq ans).

La CAQ n’en propose qu’une fraction.

Pire, elle veut le faire dans le cadre de son nouveau Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), créé l’hiver dernier pour remplacer AccèsLogis.

Le PHAQ a beaucoup de défauts.

Premièrement, il n’accordera plus à Montréal au moins 36 % des sommes (comme avec AccèsLogis), ce qui correspond à la proportion des familles à faible revenu du Québec qui vivent dans la métropole. Montréal sera désavantagé.

Deuxièmement, il fonctionne par appels d’offres, ce qui empêche de planifier à long terme et d’accompagner les coops d’habitation.

Troisièmement, il ouvre pour la première fois la porte aux promoteurs privés, qui peuvent construire un immeuble de logements sociaux/abordables, l’exploiter pendant 30 ans, mettre ensuite fin à cette vocation et revendre l’immeuble à profit. Même si Québec a payé 50 % du coût de construction.

Avec les coops d’habitation et les organismes sans but lucratif, les logements gardent leur vocation sociale durant toute leur vie utile. C’est un avantage immense.

La CAQ devrait revenir à la formule d’AccèsLogis, en corrigeant ses défauts (ex. : normes de construction complexes, financement inadéquat depuis 2009).

Mais surtout, Québec doit investir plus d’argent en logement social/abordable. Pas moins.

Qu’est-ce que le logement social et abordable ?

Logement social : pour les ménages à très faible revenu (ex. : moins de 33 500 $/an pour une personne ou un couple à Montréal, moins de 23 000 $/an pour une personne ou un couple à Saguenay, ça varie selon les régions). Ces ménages reçoivent une aide financière de Québec pour que leur loyer ne dépasse pas 25 % de leurs revenus.

Logement abordable : pour les ménages à revenu modeste (ex. : moins de 43 921 $/an pour une personne seule et moins de 62 113 $/an pour un couple à Montréal, ça varie selon les régions). Ces ménages ne reçoivent pas d’aide financière de Québec, mais les coops d’habitation gérant l’immeuble s’assurent de maintenir les loyers bas à long terme.

En pratique, les projets comprennent à la fois des logements sociaux et abordables. Avec AccèsLogis, un projet comprend 50 % de logements sociaux et 50 % de logements abordables. Le ratio du PHAQ : 62 % de logements sociaux, 38 % de logements abordables.

Habitations à loyer modique Des locataires endettés à leur insu

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE

Immeuble de HLM de l’Office municipal d’habitation de Montréal

Ne sachant pas le nouveau montant de leur loyer en raison de retards accumulés à l’Office municipal d’habitation de Montréal dans le renouvellement des baux, des milliers de résidants de HLM risquent de se retrouver en défaut de paiement.

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Lila Dussault

Lila Dussault La Presse

En défaut de paiement pour un « déraillement administratif »

Des milliers de ménages montréalais à faibles revenus s’endettent à leur insu en raison de retards accumulés à l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), un « déraillement administratif » qui cause beaucoup de détresse, selon le Comité des résidants de HLM.

Au total, 3065 baux sont en retard dans leur processus de renouvellement à l’Office municipal d’habitation de Montréal, a appris La Presse. De ce nombre, 50 % sont arrivés à échéance en juin et juillet 2022, 15 %, de janvier à juin 2022 et 35 % sont en retard depuis 2021, selon Mathieu Vachon, directeur du service des communications de l’OMHM.

Ce sont donc des milliers de résidants de logements à loyer modique qui ne sont pas informés à temps du nouveau montant de leur loyer, dont le calcul s’effectue en se basant sur les revenus de l’année précédente. Incapables de savoir combien payer, ils risquent d’accumuler des dettes.

« Je connais des dizaines de locataires qui se sont retrouvés en défaut de paiement, quand c’était la faute de l’Office municipal [d’habitation de Montréal] », affirme Robert Pilon, coordonnateur de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ).

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Robert Pilon, coordonnateur de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec

Et ça, ce ne sont que ceux qui se sont présentés à nous et qu’on a défendus.

Robert Pilon, coordonnateur de la FLHLMQ

En septembre dernier, un audit de la Société d’habitation du Québec sur l’OMHM, obtenu en vertu de la Loi sur l’accès à l’information et consulté par La Presse, observait déjà que l’organisme public avait « plusieurs retards pour les reconductions de bail, ce qui implique que certains locataires ne paient pas le coût réel de leurs logements ».

Or, en pleine crise des loyers, le spectre d’une éviction est redouté, selon des témoignages recueillis par La Presse. D’autant que de nombreux locataires se sont démenés pour fournir leurs preuves de revenus et contacter les agents de location à l’OMHM, sans succès.

« C’est leur faute »

« Je n’avais pas encore reçu mon nouveau bail, mais la facture, ça, ils me l’ont envoyée : 2320 $ de retard », s’insurge Monique Proulx, résidante d’un HLM de Rosemont. Son renouvellement de bail était dû pour le 1er avril 2021, mais elle n’a reçu son avis qu’un an plus tard, le 30 mars 2022, affirme-t-elle.

Bénéficiaire de l’aide financière de dernier recours, la dame de 59 ans habite avec son fils qui travaille comme aide-cuisinier. Les revenus de celui-ci avaient augmenté de façon significative en 2021.

Monique Proulx s’attendait à une hausse de loyer, mais elle ne savait pas de combien. Elle a fourni la documentation nécessaire à son dossier à plusieurs reprises, en main propre. Elle a remboursé sa dette en piochant dans le revenu de son fils et en se serrant (beaucoup) la ceinture. D’autres personnes dans son immeuble devaient des montants de 300 $ à 400 $, se souvient-elle.

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE

Monique Proulx, résidante d’un HLM du quartier Rosemont

Ce qui est enrageant, c’est que c’est leur faute à eux autres [l’OMHM], que la reconduction du bail n’a pas été faite, mais malgré ça, ils t’accusent toi !

Monique Proulx, résidante d’un HLM du quartier Rosemont

Et elle est loin d’être la seule. « Nous recevons régulièrement des appels de détresse de locataires qui reçoivent soudainement une lettre, parfois même des mains d’un huissier, les avisant d’un retard de paiement de loyer et du fait que leur dossier est transmis à un agent de recouvrement, alors qu’ils n’ont reçu aucun préavis », peut-on lire dans une lettre envoyée en février dernier au conseil d’administration de l’OMHM par Richard Gagné, président du Comité consultatif des résidants de HLM.

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Richard Gagné, président du Comité consultatif des résidants de HLM

« Lorsque les locataires, paniqués, tentent de rejoindre leur agent de location, les boîtes de messagerie vocale sont pleines et ils ne reçoivent aucune réponse à leurs courriels, ce qui augmente [leur] sentiment d’impuissance », dénonce aussi M. Gagné.

L’OMHM reconnaît le problème

« Effectivement, l’OMHM a connu un certain retard dans le renouvellement des baux depuis l’an dernier », a reconnu l’organisme public dans un courriel envoyé à La Presse mardi.

Plusieurs raisons, notamment les bouleversements occasionnés par la pandémie et la pénurie de main-d’œuvre, expliquent les délais, soutient Mathieu Vachon, directeur du service des communications. Une restructuration de l’OMHM à l’orée de la pandémie a aussi accentué le phénomène, selon une lettre de la directrice générale, Danielle Cécile, envoyée en février dernier à Richard Gagné.

Un manque de collaboration de la part de certains locataires pour fournir leurs documents peut en plus ralentir le processus. Sur les 3000 dossiers en retard en ce moment, 500 le sont parce que les ménages refusent de fournir les documents nécessaires, selon M. Vachon.

Depuis février, l’Office a mis sur pied un système pour éviter que des lettres de recouvrement ne soient envoyées systématiquement aux locataires. Des ententes de paiement sont aussi mises en place en cas de dette.

« Machine administrative »

Une solution pour diminuer les retards serait de favoriser le renouvellement de bail automatique pour les ménages ayant des revenus fixes, estiment Richard Gagné et Robert Pilon, de la FLHLMQ. Une solution déjà à la disposition de l’Office en vertu de la réglementation provinciale sur les logements à loyer modique. « Le fond de l’affaire, c’est de simplifier cette énorme machine administrative de l’OMHM pour lui permettre de se rapprocher des locataires et de leur offrir des services directs beaucoup plus personnalisés », soutient M. Gagné.

Pas d’évictions… ou presque

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE

Les 16 000 logements subventionnés par un programme de supplément au loyer sont exclus du bilan d’évictions de l’OMHM.

L’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) affirme ne pas avoir évincé de locataires de HLM en défaut de paiement, mais les 16 000 logements subventionnés par un programme de supplément au loyer (PSL) sont exclus de ce bilan.

C’est le cas de Michele Rock, que La Presse avait rencontrée peu après le 1er juillet, au moment où elle s’apprêtait à être évincée de son logement. Nous avons fait le suivi avec elle par la suite, pour constater que sa situation s’apparente fortement à celle de milliers d’autres locataires de l’OMHM.

En 2019, le conjoint de Michele Rock a déménagé avec elle, dans son appartement subventionné situé dans la coopérative d’habitation solidarité Fusion Verte, dans l’est de Montréal.

Michele Rock affirme avoir informé immédiatement l’aide sociale de cette cohabitation nouvelle avec son conjoint en 2019. Son revenu a par ailleurs augmenté dès décembre 2019, selon ses relevés bancaires, que La Presse a pu consulter.

Dans la foulée, elle a tenté de joindre son agente de location de l’OMHM, responsable de sa subvention.

PHOTO DOMINICK GRAVEL, ARCHIVES LA PRESSE

Michele Rock, son conjoint et son fils, quelques jours avant leur éviction de la coopérative d’habitation solidarité Fusion Verte, dans l’est de Montréal.

« Un mois passe, pas de nouvelles. Deux mois, pas de nouvelles. On entame le troisième mois, ça commence à me chicoter, mais [l’agente] était assez dure à rejoindre. On lui laissait des messages, et des messages, et des messages. Elle ne m’a jamais envoyé de documents. Quand je suis venue pour la rappeler après, c’était une autre personne. »

Loyer payé

En attendant, Michele Rock paye tous les mois sa part de loyer à la coopérative Fusion Verte, selon ses relevés bancaires. Elle dit avoir appris qu’elle était en défaut de paiement au détour d’une conversation dans le corridor avec des gestionnaires de sa coopérative.

Lors de son renouvellement de bail, en octobre 2020, son loyer a presque doublé, mais Mme Rock affirme qu’elle n’a jamais été avisée. Selon le jugement du Tribunal administratif du logement rendu en décembre 2021 par le juge Claude Fournier et ordonnant son éviction, il est indiqué que son bail débutait en octobre 2020.

Mme Rock n’avait payé qu’une portion de son loyer pour les mois d’octobre, novembre et décembre. Elle avait donc accumulé une dette de 684 $, à son insu.

Qui plus est, Mme Rock soutient que ses tentatives pour prendre une entente de paiement avec son locateur n’ont jamais porté leurs fruits. La coopérative d’habitation n’avait pas répondu à La Presse au moment d’écrire ces lignes.

Michele Rock est aujourd’hui hébergée chez sa mère. Son fils a été placé et son conjoint est hospitalisé. Quant à ses chats, ils sont hébergés temporairement à la SPCA.

Les bénéficiaires d’un PSL exclus

L’OMHM affirme « qu’aucun locataire de HLM n’a eu de dossier ouvert au Tribunal administratif du logement en raison des retards de reconduction des baux ».

Toutefois, les locataires comme Mme Rock bénéficiant d’un programme de supplément au loyer (PSL) – soit près de 16 000 ménages à Montréal – ne sont pas comptabilisés dans ce bilan.

« Lorsqu’il y a défaut des obligations des locataires, ce sont les propriétaires qui ouvrent des dossiers au TAL », explique Mathieu Vachon, directeur du service des communications de l’OMHM. « Nous demandons aux propriétaires de nous aviser lorsqu’il y a défaut de paiement afin de s’assurer que ce n’est pas en raison d’un retard de reconduction de bail du côté de l’OMHM. »

À l’heure actuelle, Mme Rock, en plus d’avoir perdu son logement, n’est plus admissible à aucune subvention de l’OMHM jusqu’au remboursement de sa dette, jusqu’à concurrence de 10 ans.

En savoir plus

  • 55 000
    Nombre de Montréalais vivant dans un logement à loyer modique

Source : Office municipal d’habitation de Montréal

28 810
Nombre de logements en HLM gérés par l’OMHM

Source : Office municipal d’habitation de Montréal

  • 1480
    Nombre de dossiers en retard pour le renouvellement d’un programme de supplément au loyer en date du 16 août

Source : Office municipal d’habitation de Montréal

Le fait que leur « dette » passe à une agence de recouvrement va avoir un impact direct sur leur cote de crédit. Ça affecte directement leur capacité à pouvoir louer dans le marché non subventionné plus tard et leur capacité à négocier leurs ententes de financement pour leurs achats futurs. Je doute que l’OMHM les supportera dans leur contestation de cette note à leur dossier, ce qui veut dire qu’ils seront probablement laissés à eux-mêmes.

J’ai deux questions. Comment se fait-il que les règles sur le renouvellement de bail ne s’appliquent pas aux logements subventionnés? Dans la mesure où le défaut de paiement est entièrement de la faute de l’OMHM, pourquoi le juge du TAL a-t-il tout de même ordonné l’éviction des locataires?

Ça me brise le cœur. Je suis tellement désolé pour cette famille.

Malheureusement la machine bureaucratique s’est embourbée et ce sont toujours les maillons les plus faibles qui écopent, comme si les locataires était responsables du non envoi de renouvellement des baux et des ajustements de loyer. Faudra mettre au pas les fonctionnaires concernés et réparer les torts causés aux victimes innocentes.

Un autre exemple de nimby-isme…!? :roll_eyes:

L’Île-des-Sœurs ne compte actuellement aucun logement social.

Logement social: un autre promoteur vise la porte de sortie


L’Île-des-Sœurs. Photo: Archives Métro

Journal Métro | IDS-VERDUN | 19 août 2022 à 12h35 | Adrien Banville

Alors que L’Île-des-Sœurs ne compte actuellement aucun logement social, l’entreprise de construction immobilière Axxys aurait mandaté son président pour négocier, à titre de lobbyiste, avec l’Arrondissement une dérogation à l’obligation réglementaire d’incorporer 20% de logements sociaux dans son projet.

En vigueur depuis le 1er avril 2021, le Règlement pour une métropole mixte (RMM) vise à assurer qu’une partie (20%) des nouveaux logements construits soit consacrée au logement social. Or, il prévoit aussi qu’on peut déroger à l’obligation d’incorporer des logements sociaux à un projet par deux moyens: en cédant un terrain ou un bâtiment aux fins de la construction de logements sociaux et d’une contrepartie financière, ou alors en négociant une contribution financière avec la Ville.

C’est cette dernière option que souhaite adopter la compagnie Axxys pour son prochain projet immobilier à L’Île-des-Sœurs, comme le révèle le mandat du président inscrit au Registre des lobbyistes du Québec.

«Ça nous inquiète depuis longtemps, avec ces projets d’envergure, que le promoteur puisse faire une contribution financière sans qu’il y ait de retombées dans le quartier», a réagi Steve Baird, organisateur communautaire du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun (CACV). «Ce n’est pas la première fois qu’un promoteur échapperait à l’obligation de logements sociaux», poursuit-il.

Il n’y a pas un seul logement social, pas une seule coopérative d’habitation, pas un seul logement pour aînés. Rien.

Steve Baird, organisateur communautaire du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun (CACV)

«Est-ce que les élus vont faire le choix de la contribution financière ou du logement social?», se questionne-t-il.

Le projet d’Axxys étant toujours «en phase exploratoire», l’Arrondissement n’a pas souhaité émettre de commentaire à cet égard.

Une porte de sortie automatique pour les promoteurs

Engagé dans la promotion du logement social, le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) est aussi préoccupé par la facilité avec laquelle les promoteurs peuvent éviter l’obligation de construire des logements sociaux.

En effet, selon le FRAPRU, bien que le recours à du lobbyisme ne soit pas courant pour négocier le montant alloué aux fins de construction hors site, Axxys ne fait pas exception lorsqu’il s’agit de privilégier la contribution financière. «On sait que les ententes entre la Ville et les promoteurs ne sont pas toujours transparentes […] mais la structure même du règlement actuel permet sans grande négociation de déroger à [l’obligation réglementaire]», explique Catherine Lussier, organisatrice communautaire responsable des dossiers montréalais au FRAPRU. «Ça ne devrait pas être une échappatoire à construire [sur place] du logement social», dénonce-t-elle.

Implanter du logement social malgré l’embourgeoisement?

Questionnée pour savoir si, malgré l’offre inexistante, il y avait des besoins en logement social à L’Île-des-Sœurs, la directrice générale de la maison d’accueil des nouveaux arrivants, Yajanna Pupo, constate un intérêt clair du côté des immigrants et des personnes âgées.

«On a plusieurs demandes. Récemment, deux mères monoparentales s’inquiétaient de ne pas pouvoir trouver de logements sociaux à L’Île-des-Sœurs. Des Ukrainiens aussi. Il y a des familles qui ont déménagé, car les loyers sont trop chers», raconte la directrice.

«C’est une demande vraiment importante. Nous, les immigrants, on dépense beaucoup pour venir ici. On peut avoir un bon emploi, mais c’est long [de rembourser ses dettes ou de se remettre de ses dépenses liées à l’immigration]. Pourtant, c’est un milieu privilégié pour les nouveaux arrivants, on a le centre-ville à proximité», explique Mme Pupo, une ancienne avocate colombienne elle-même issue de l’immigration.

C’est essentiel que la ville réponde aux besoins des familles vulnérables et auxquels le privé n’est pas une réponse.

Catherine Lussier, organisatrice communautaire responsable des dossiers montréalais au FRAPRU

Même constat chez l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS). «Il y a des besoins en logements sociaux, surtout chez les personnes âgées isolées. Il y a des personnes qui consacrent une partie importante de leurs revenus à leur loyer. Ce sont des indicateurs que les logements sociaux sont pertinents à L’Île-des-Sœurs», remarque le président de l’APRIDS, Daniel Manseau.

«Toutefois, une grande partie des terrains appartiennent aux promoteurs, poursuit-il. Aussi, les subventions des gouvernements fédéral et provincial ne sont pas énormes. La difficulté est d’acquérir des terrains, ça prend des négociations pour faire les échanges de terrains», explique M. Manseau, faisant référence à la possibilité pour les promoteurs de négocier un échange de terrain pour se décharger de l’obligation des 20%.

Un règlement essentiel malgré ses failles

Au FRAPRU, le Règlement pour une métropole mixte est perçu comme un pas dans la bonne direction malgré ses failles.

«Ça restait essentiel à mette en place, que la Ville de Montréal ait plus de mécanismes pour contrôler le développement du logement social», affirme son organisatrice communautaire, Catherine Lussier, qui se désole toutefois de constater que pour les données colligées par le FRAPRU jusqu’à la fin du printemps dernier, tous les promoteurs, sans exception, ont opté pour la contribution financière.

«C’est le nœud et la faiblesse de ce règlement, car les promoteurs ont peu avantage, à part leur image, de le développer au projet ou de céder un terrain», explique Mme Lussier. «La contribution reste insuffisante pour développer le logement social», conclut-elle.

Au moment d’écrire ces lignes, Axxys construction n’avait pas donné suite à la demande d’entrevue de Métro.

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Rien n’est parfait, néanmoins le 20-20-20 est un programme qui impose une compensation qui peut être utilisée dans le meilleur des cas pour financer des projets idéalement dans le même quartier. Bien sûr on préfère favoriser une certaine mixité sociale dans de grands ensembles. Mais ce n’est pas facile de faire évoluer les mentalités. Car quoi qu’on en pense il y aura toujours de la résistance dans ce domaine, voilà pourquoi le compromis permet à chacun des partis de faire un pas dans la direction de l’autre.

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Je me demande à quel point c’est le résultat d’efforts concertés des résidents, quand même l’APRIDS en réclame, alors que ce n’est pas vraiment le groupe le plus YIMBY à Montréal. C’est peut-être un bête oubli dans la planification de l’IDS, ou la conséquences de manque de ressources des offices d’habitation.

Définitivement du NAMBI du coté de Axxys.

Chronique de Nathalie Collard dans La Presse

Le chemin de croix du logement social


PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE
La Ville de Montréal a annoncé lundi qu’elle s’apprête à lancer un appel à projets pour la construction de 200 logements sociaux et abordables d’ici 2025 sur le site de l’ancien hippodrome Blue Bonnets.

Nathalie Collard
LA PRESSE

Enfin, on va commencer à construire sur le site de l’ancien hippodrome Blue Bonnets ! Ce n’est pas trop tôt quand on sait que le dernier cheval y a galopé en 2009 !

Publié à 5h00

La Ville de Montréal a annoncé lundi qu’elle s’apprête à lancer un appel à projets pour la construction de 200 logements sociaux et abordables d’ici 2025.

C’est une excellente nouvelle dans un contexte où ces logements, qui font cruellement défaut, sont une des clés pour résoudre la crise du logement !

Mais c’est aussi le début d’un long calvaire pour les organismes communautaires d’habitation.

Tous les acteurs du milieu vous le diront, construire des logements sociaux, communautaires ou abordables au Québec est un véritable chemin de croix. Il y a une telle complexité dans les programmes qu’une chatte n’y retrouverait pas ses petits.

Nous avons déjà écrit ici que le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), créé l’hiver dernier pour remplacer AccèsLogis, devait être amélioré. Mais ce n’est pas le seul problème.

La réalité, c’est que l’ensemble des programmes de financement ne sont pas arrimés. Il est donc impossible de frapper à une seule porte pour développer un projet immobilier à but non lucratif.

Pour réussir un montage financier, il faut « empiler les programmes », nous explique-t-on. Parfois, il faut aussi aller frapper à la porte d’une fondation privée pour boucler son budget.

Pire encore : certains programmes ont des exigences contradictoires. Et tellement d’étapes que cela prend un temps fou avant d’arriver au bout du processus. Bref, c’est lourd, c’est opaque, et les groupes communautaires perdent beaucoup de leur précieuse énergie à remplir des pages et des pages de formulaires, sans compter les allers-retours entre chaque étape technique.

Ces délais font perdre un temps précieux aux promoteurs communautaires qui doivent compétitionner avec le marché privé dans l’acquisition d’un terrain. Le temps qu’ils reçoivent le feu vert et le terrain convoité a été vendu.

Il faut aller plus vite.

L’idée n’est pas de faire disparaître les critères ni de distribuer l’argent sans compter.

Mais il faut trouver des moyens de faciliter la vie des organismes qui souhaitent construire ce type de logements.

Est-ce que la Société d’habitation du Québec (SHQ), dont la responsabilité est de coordonner des programmes en matière d’habitation, pourrait devenir un guichet unique où les promoteurs déposeraient leur projet ? C’est une avenue à explorer sérieusement.

La SHQ devrait également s’assurer que le cadre normatif ainsi que tous les critères de ses programmes (elle en gère une vingtaine) soient harmonisés et à jour afin d’éviter des retards administratifs inutiles. C’est le cas actuellement.

On le disait d’entrée de jeu, la question des logements sociaux, communautaires et abordables est au cœur de la crise de l’habitation que nous vivons actuellement. L’organisme Vivre en ville propose justement un plan de sortie de crise ambitieux, présenté aujourd’hui, qui vise notamment la construction de dizaines de milliers de logements sociaux et abordables d’ici cinq ans. Comment ? En offrant des avantages compétitifs aux projets à but non lucratif, en développant des produits hypothécaires distincts pour les coops d’habitation et les fiducies foncières, et en permettant aux municipalités d’exploiter un parc immobilier, comme en Europe. Ces idées méritent d’être débattues lors du grand sommet sur l’habitation qui se tiendra vendredi, à l’initiative de la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, et du maire de Laval, Stéphane Boyer.

Chose certaine, il faut plus de logements sociaux et abordables. Et pour cela, il faut faciliter la vie de ceux et celles qui souhaitent en construire.

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