Des logements construits… en 32 heures
Maxime Bergeron La Presse
Il y a 16 stations de travail dans l’usine de Bonneville de Belœil, sur la Rive-Sud de Montréal.
Publié à 5 h 00
À la toute première, on trouve de grands morceaux de contreplaqué, de charpente et des planches. Les matériaux bruts.
À la 16e station : un module rectangulaire parfaitement étanche, qui contient deux appartements de 500 pieds carrés, avec la plomberie, le câblage et même les armoires de cuisine. Emballé et prêt à embarquer sur un camion.
Bonneville se spécialise de plus en plus dans les immeubles locatifs.
Il s’écoule à peine 32 heures du début à la fin de ce processus. La préfabrication 2.0, si vous voulez, à la vitesse grand V.
Bonneville a incarné pendant des décennies le rêve de l’accession à la propriété, avec ses fameuses maisons modulaires. Mais l’entreprise soixantenaire est en train de transformer radicalement son modèle d’affaires – la raison de ma visite ici.
Les résidences unifamiliales ne représentent plus que le quart de son chiffre d’affaires, contre 75 % il y a cinq ans. Bonneville se spécialise de plus en plus dans les immeubles locatifs. Et plus précisément : dans les logements abordables.
Le groupe en vend depuis environ 18 mois à des organismes à but non lucratif (OBNL) et à des offices d’habitation. Ça semble bien fonctionner : Bonneville a construit jusqu’ici près de 800 unités réparties dans une dizaine de projets, un peu partout au Québec.
Le groupe s’apprête même à mettre en marché des villages démontables pour sans-abri, ai-je appris pendant ma visite. Coût estimé : 90 000 $ « la porte », tout compris, une assez bonne affaire en cette époque inflationniste.
Le projet « Bonvillage », conçu par Bonneville, se vendra 2,7 millions de dollars, tous frais compris, pour 30 chambres individuelles et des blocs sanitaires. Il est destiné aux sans-abri. L’ensemble pourra être monté – et démonté – en quelques jours à peine, promet l’entreprise.
Le projet semble sérieux : des discussions ont été entamées avec plusieurs villes, dont Montréal et Gatineau.
Nous sommes loin de la « Poitras Casa », une maison « moderne et branchée » dessinée par le designer Jean-Claude Poitras, que Bonneville avait présentée en 2005.
Comme les temps changent…
Je l’ai souvent écrit dans cette chronique : la construction modulaire est l’un des remèdes les plus prometteurs pour s’attaquer à la crise du logement. Pas une réponse universelle, bien sûr, mais un outil drôlement efficace.
L’une des grandes forces du « préfab » : la standardisation. Le fait de reproduire les mêmes modèles de logement, dans le climat contrôlé d’une usine, génère d’importants gains de productivité par rapport aux chantiers traditionnels.
À l’usine de Belœil, une cloche sonne toutes les deux heures. Chaque module franchit quelques mètres vers la prochaine station de travail. Ils sont tirés par des chaînes cachées sous le plancher.
Les employés fabriquent d’abord la structure du plancher, puis les plafonds, puis posent les murs, l’isolation, le gypse, la plomberie, les armoires… jusqu’à l’emballage final.
Un travail à la chaîne
Trente-deux heures de travail par module, top chrono.
« La beauté, c’est que les travailleurs ne se déplacent pas, ni les matériaux ni l’outillage, m’explique pendant la visite Éric Bonneville, coprésident du groupe. On amène le module aux travailleurs. C’est ce qui se rapproche le plus, à plusieurs égards, d’une chaîne de montage automobile. »
Éric Bonneville, coprésident du groupe, explique le processus de fabrication à notre chroniqueur Maxime Bergeron.
Une fois terminés, les modules sont emmagasinés dans la cour arrière, puis transportés sur de gros camions jusqu’au site du projet X ou Y. Ils sont ensuite assemblés à l’aide d’une grue, tels de gros blocs Lego. Des ouvriers sur place connectent le filage et la plomberie, puis installent le toit et la façade, souvent en brique.
Bonneville n’est pas le seul acteur du « préfab » à avoir entamé un virage vers le logement abordable. Ils sont une dizaine au Québec, et plusieurs ont aussi commencé à convertir leurs activités.
Photographié en septembre dernier, un projet de 155 logements étudiants réalisé par l’UTILE avec des modules de Bonneville était en passe d’être complété à Rimouski.
La Société d’habitation du Québec (SHQ) a agi comme catalyseur en lançant un appel d’offres pour 500 unités modulaires, l’an dernier1. Elle a organisé une délégation en Scandinavie, championne dans ce domaine.
Bien entendu, les entreprises comme Bonneville ne font pas la charité. La construction de maisons unifamiliales a chuté en vrille depuis la pandémie. Le locatif occupe maintenant une part considérable du marché.
Et dans le lot, les besoins pour des logements abordables sont plus criants que jamais. La demande excède l’offre. Le business case est bon.
Mais la transformation du modèle d’affaires de l’industrie pourrait faire une réelle différence dans la crise, à terme. Bonneville, par exemple, y trouve son profit, mais il agit aussi de plus en plus comme un accompagnateur auprès des OBNL, dès les toutes premières étapes d’un projet.
L’entreprise a recruté une demi-douzaine d’employés issus des milieux communautaire et municipal, pour l’aider à développer sa nouvelle offre. Elle a aussi créé un logiciel – appelé configurateur – qui permet en quelques heures de créer toutes les facettes d’un projet immobilier, avec un niveau de détail surprenant.
Le produit calcule le format idéal du bâtiment par rapport au zonage, à la taille du terrain, à l’ensoleillement et aux marges de recul nécessaires. Il fait ensuite un assemblage de modules, selon le nombre et la taille des appartements souhaités. Puis arrive la portion cruciale, qui fait souvent tout dérailler : le calcul des coûts.
Un configurateur en temps réel
« Le module vient tenir compte des programmes de subventions qui sont en place, des contributions du milieu, des coûts d’opération, des loyers maximums qui sont attribués, explique Éric Bonneville. Et il vient répondre à la question la plus importante pour tout projet viable : est-ce que je rencontre le ratio de remboursement de la dette qui est autorisé par la SHQ ou le fonds fiscalisé ou le banquier ? »
Éric Bonneville, coprésident de Bonneville
L’objectif paraît simple : concevoir dès le départ un modèle viable pour les OBNL, et abordable pour les locataires à faible revenu. Mais dans la réalité, c’est souvent à cette étape du montage financier que ça accroche – et où bien des projets « hors marché » avortent.
Éric Bonneville affirme avoir plus de 1000 unités abordables sur sa planche à dessin. Et il aimerait en construire 2000 autres en deux ans, « à prix fixe, en bas des budgets qui sont reconnus », avec un consortium d’OBNL et de fonds fiscalisés. Le projet sera présenté à la SHQ et à la nouvelle agence fédérale Maisons Canada.
Bonneville est conscient que les besoins pour des logements abordables sont plus criants que jamais.
À Belœil, son groupe a investi 8 millions depuis deux ans pour acquérir des cloueuses et visseuses robotisées, entre autres machines. Les coûts de fabrication baisseront au fur et à mesure que l’automatisation et la productivité progresseront dans les usines, il en est persuadé.
Le Québec, croit-il, peut – et doit – s’inspirer des pays scandinaves, où le préfab a transformé l’industrie de la construction. « Je suis sûr qu’on va se revirer de bord dans cinq ans. Puis on va regarder en arrière et on va dire qu’on a vraiment vécu une révolution modulaire. »
Ça ne répondra pas à tous les besoins, c’est évident, mais ça pourrait faire une différence réelle.
1. Lisez la chronique « Crise du logement : Québec misera (très) gros sur le “préfab” »
https://www.lapresse.ca/actualites/chroniques/2025-12-20/des-logements-construits-en-32-heures.php
