Dans mon immeuble, fumer le cannabis est interdit dans les espaces communs, mais aussi les balcons, car l’odeur se propage très rapidement chez les voisins.
Dans cet article, c’est interdit à l’intérieur même des unités de condo
Un homme condamné à payer plus de 100 000$ pour avoir fumé du cannabis chez lui
Darryl Dyck ,Archives La Presse canadienne
La consommation personnelle de cannabis à des fins récréatives a été légalisée en 2018. Mais en fumer peut encore entraîner des conséquences, même si elles ne sont pas criminelles. Photo d’illustration.
Stéphanie Marin
28 décembre 2023
Justice
Le cannabis récréatif est désormais légal au Canada, ce qui ne veut pas dire qu’on a le droit d’en fumer partout, y compris dans le confort de son propre salon. Un propriétaire de condominium vient d’être condamné à payer plus de 100 000 $ au syndicat des copropriétaires qui l’a traîné devant la Cour pour qu’il cesse.
La consommation personnelle de cannabis à des fins récréatives a été légalisée en 2018. Mais en fumer peut encore entraîner des conséquences, même si elles ne sont pas criminelles. Car un syndicat de copropriété peut tout à fait interdire une activité qui est autrement légale, explique Me Marjolaine Condrain-Morel, avocate et vulgarisatrice sénior chez Éducaloi.
Bref, la pensée : « Je suis chez moi, je fais ce que je veux », a ses limites dans une tour de condos.
Un an avant la légalisation, un chic immeuble de condominiums de l’Île-des-Soeurs, à Montréal, a adopté trois règlements pour y interdire toute consommation et culture de cannabis. L’interdiction vise les espaces communs, mais aussi les « parties privatives », c’est-à-dire l’intérieur des unités de condominium.
En 2019, Mohammed Mehdi Mokaddem devient propriétaire d’un appartement. Il a été avisé de l’existence des règlements avant son achat.
Mais dès qu’il emménage, des voisins commencent à se plaindre des odeurs de cannabis qui émanent de son unité. Un premier avis d’infraction lui est transmis en octobre 2019. Mais rien ne change et les plaintes se succèdent — une voisine en a transmis 80 ! — et un second avis d’infraction lui est donné en janvier.
L’homme reconnaît être un consommateur de cannabis, mais nie avoir fumé dans son unité. Il affirme que l’odeur provient soit de ses vêtements lorsqu’il fume dehors ou d’une autre unité.
Las, le syndicat de copropriété dépose une demande d’injonction. Une juge ordonne alors à M. Mokaddem de cesser de fumer du cannabis dans son unité et sur son balcon. L’homme persiste et il est condamné pour outrage au tribunal. Il continue, selon le syndicat, qui modifie sa demande pour exiger la vente de son unité et réclamer des dommages.
Des règlements limpides
Pour le juge Martin Sheehan de la Cour supérieure, les règlements sur le cannabis du condominium « ne souffrent d’aucune ambiguïté ». C’est interdit, point final.
« Des règlements interdisant aux copropriétaires de fumer dans leur partie privative ont déjà été considérés comme étant valides par les tribunaux. En effet, ceux-ci se justifient par les risques pour la santé que représente la fumée secondaire et les désagréments qui peuvent être causés par les odeurs », écrit-il dans sa décision rendue à la fin de l’automne.
La preuve au dossier démontre « sans équivoque » que M. Mokaddem a contrevenu à plusieurs reprises aux règlements, tranche-t-il. Plusieurs voisins ont témoigné. Une dame a décrit de la fumée et des odeurs fortes qu’elle sentait même chez elle, lui causant maux de tête et troubles de sommeil. Des représentants du syndicat sont allés cogner chez lui à plus d’une reprise après des plaintes : lorsqu’il a ouvert sa porte, l’odeur était encore plus prenante, ne laissant aucun doute sur son origine, ont-ils témoigné. Et lorsque M. Mokaddem va quelques mois au Maroc, les émanations cessent — tout comme les plaintes — mais tout reprend dès son retour.
Dans ce condominium, les règlements prévoient la possibilité pour le syndicat de copropriété de réclamer ses frais d’avocats engagés pour les démarches devant les tribunaux — jusqu’à concurrence de 15 % de la valeur de l’unité. Pour les multiples procédures et demandes à divers juges — dont en appel — le juge Sheehan condamne l’homme à rembourser 103 000 $ au syndicat.
Le règlement fait loi
Fumer du cannabis, c’est un peu comme posséder un animal, illustre Me Condrain-Morel d’Éducaloi. « C’est tout à fait légal de posséder un chien. La police ne va pas débarquer chez nous parce que l’on a un chien. Mais dans notre unité de condominium, si le règlement de condo l’interdit, je dois me conformer à ce règlement et ne pas posséder de chien. »
En condominium, on accepte que l’on vit dans une communauté, qui a ses règles, poursuit l’avocate. Les règlements qui ont été adoptés par les copropriétaires, c’est un contrat. « Et ce qui est écrit dans ce contrat, c’est notre loi. »
Elle donne d’autres exemples de ce qui a été interdit par des condominiums : la cigarette, les BBQ, et certaines décorations de Noël.
Le Code civil du Québec prévoit qu’un syndicat de copropriété peut demander la vente en justice de l’unité du propriétaire qui refuse de se conformer à une injonction. Ici, le syndicat l’a tenté, mais le juge Sheehan ne l’a pas permis : la vente est un « remède de cheval », qui doit être réservé aux circonstances exceptionnelles, dit-il. Un fait qui a pesé dans la balance est que M. Mokaddem avait quitté le pays et mis son condominium en vente : il ne pourra plus importuner ses voisins, conclut le magistrat.
Me Condrain-Morel rappelle qu’il y a d’autres endroits, outre les condominiums, où les citoyens ne peuvent pas fumer le cannabis : dans les parcs et sur les trottoirs, par exemple. Le bail d’un locataire peut aussi l’interdire. Bref, des restrictions existent, même si le cannabis est légal.
Ajout : je viens de vérifier notre règlement, c’est interdit dans les parties privatves aussi! Notre règlement a été adopté en mars 2018 avant la légalisation du cannabis qui est entrée en vigueur en octobre 2018!
J’imagine que la compagnie de gestion applique ce même règlement à tous les immeubles dont elle est responsable. C’est souvent ainsi, mais les propriétaires peuvent tjs voter contre les propositions, mais rares sont les personnes qui lisent tous les documents avant les assemblées
ATTENDU QUE : L’utilisation et la consommation de cannabis causent de la fumée et des odeurs qui peuvent migrer vers d’autres unités de copropriété et dans les parties communes ;
ATTENDU QUE : Qu’une telle migration de fumée et d’odeurs nuirait aux droits des autres copropriétaires et résidents de l’immeuble en copropriété, y compris leur droit à la jouissance de leur partie privative ;
IL EST RÉSOLU : D’ajouter à la DEUXIÈME PARTIE de la déclaration de copropriété du Syndicat de copropriété LSV 1 à savoir le RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE, aux articles 114.24°, 115.14°, 117.6° la limitation additionnelle suivante d’ajouter le règlement comme suit :
Il est strictement interdit de consommer du cannabis ou ses produits dérivés par tout mode de consommation qui provoque de la fumée ou des odeurs. Cette interdiction vaut tant à l’intérieur de toute partie privative et partie commune de l’immeuble, que sur les balcons et sur tout terrain de l’immeuble.
