L'industrie du condo, ses pièges et ses problèmes

Des surprises de taille pour les condos achetés sur plan

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Règle générale, les acheteurs peuvent s’attendre à une différence d’environ 10 % entre la superficie brute et la superficie nette d’un condo neuf acheté sur plan.

Les condos poussent comme des champignons à Montréal. Or, comment réagiriez-vous si, une fois installé dans votre nouveau quartier, la caissière de l’épicerie enlevait de 10 à 20 % des chanterelles de votre casseau sans en réduire le prix ? C’est la déception que vivent de nombreux propriétaires en prenant connaissance de la superficie nette de leur logement. Un jugement récent pourrait leur donner des munitions. Survol en cinq temps.

Publié le 16 janvier 2021 à 12h00

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Charles-Éric Blais-Poulin
La Presse

Superficie brute et superficie nette

« Les superficies et dimensions sont approximatives et sujettes à modifications sans préavis. » Voilà le genre d’avertissement glissé en petits caractères sur l’ensemble des plans et des contrats préliminaires dans le marché des condos neufs.

La superficie brute des logements, généralement estimée par un architecte, inclut des portions non habitables comme une partie des murs, les colonnes de soutien ou les puits de ventilation, de plomberie ou d’électricité. C’est cette mesure que les promoteurs et les courtiers utilisent pour vendre des condos sur plan à des clients potentiels.

La superficie nette, calculée par un arpenteur-géomètre, s’approche davantage de la surface habitable, c’est-à-dire l’espace où il est possible de circuler, en excluant les balcons — là encore, il vaut mieux s’en informer. Cette mesure, dévoilée aux clients plus tard dans le processus d’achat, apparaît dans le plan de cadastre ou dans le certificat de localisation. Règle générale, les acheteurs peuvent s’attendre à une différence d’environ 10 % entre la superficie brute et la superficie nette d’un condo neuf acheté sur plan.

Sur le marché de la revente, la loi exige que seule la superficie nette soit utilisée.

Une pièce en moins

Mireille* et son conjoint cherchaient un condo d’une superficie habitable d’au moins 1000 pi2. Un projet immobilier à Montréal répondait à leurs attentes, et ils ont rapidement signé un contrat d’achat préliminaire.

Méticuleux dans ses recherches, le couple savait très bien que la superficie nette qui serait dévoilée avant la signature serait inférieure à la superficie brute annoncée par le promoteur. Mais de combien ? « Depuis le début, on nous annonçait une différence de 15 %, dans le pire des scénarios, ce qui nous menait environ à notre 1000 pi2. »

Lors d’une première visite du condo, non fini, les jeunes acheteurs ont eu l’impression d’un écart plus important. Petit calcul : il leur était désormais impossible de faire entrer leur lit dans la chambre principale. Après plusieurs tentatives pour obtenir la superficie nette auprès de la courtière immobilière du promoteur, Mireille et son conjoint ont finalement eu leur réponse quelques jours avant de passer chez la notaire… du vendeur. Différence ? 19,5 %.

« C’était la goutte d’eau qui a fait déborder le vase », dit la jeune femme. Aurait-elle pu refuser de signer le contrat de vente ferme ? Le couple, qui habitait le condo, était coincé : il aurait dû déménager et n’avait nulle part où aller.

Dans une mise en demeure, les jeunes propriétaires, épaulés par les services juridiques de leur courtier, ont exigé un dédommagement d’environ 5 % du coût d’achat, soit la différence entre l’écart réel de quelque 20 % et celui annoncé d’au maximum 15 %.

Après plusieurs échanges, « ils ont décidé de couper la poire », explique Mireille, qui n’a pas souhaité se rendre en cour.

On s’est tout de même senti roulés. Pourquoi avancer un 10 % ou un 15 % en sachant très bien que la différence sera plus grande ? Il nous manque l’équivalent d’une pièce.

Mireille

La Presse a tenté de joindre cinq promoteurs pour ce reportage. Aucun n’a répondu à notre demande d’entrevue.

Ce que prévoit la loi

L’article 1737 du Code civil du Québec stipule que « lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente ». Dans le cas qui nous occupe, la contenance peut être comprise comme la superficie du logement.

Sébastien Fiset, avocat spécialisé en droit immobilier, précise toutefois que les promoteurs, en vertu de l’article 1720, peuvent faire valoir « que la contenance, c’est-à-dire la dimension, n’était pas importante pour l’acheteur ». « Par exemple, si un copropriétaire s’est déplacé et a pu visiter le logement à plusieurs reprises, pour lui, la dimension n’aura pas été un facteur prédominant ou un élément essentiel dans son contrat d’achat. Le tribunal pourrait juger qu’il n’y a pas de dommage, ou du moins, être plus mitigé. »

Me Fiset explique en outre que l’indemnisation, en cas de gain judiciaire, ne sera pas fixée à partir d’une « règle de trois » entre le prix payé, la superficie annoncée et la superficie réelle. « Généralement, la jurisprudence va donner un coût moindre parce que la superficie est l’un des éléments essentiels qui ont motivé l’acheteur. Il n’y a pas de caractère solide ou mathématique. »

Récemment, la Cour d’appel a confirmé un jugement de la Cour supérieure condamnant le promoteur Habitats District Griffin à verser 73 000 $ à un client qui a vu la superficie de son condo fondre de 12 %. Le juge a statué que le plaignant n’avait pas renoncé à ses droits en signant le contrat préliminaire et l’acte de vente, où apparaissait un avertissement sur de possibles écarts de superficie.

Au-delà du Code civil, les consommateurs pourraient aussi invoquer des articles de Loi sur la protection du consommateur, note l’avocat Sébastien Fiset. Ceux-ci touchent à la « représentation fausse ou trompeuse » et à l’interdiction d’attribuer « faussement une dimension » à un bien. Comme dans le cas de Mireille, « beaucoup de dossiers se règlent avant d’être entendus sur le fond », note-t-il.

Le rôle des courtiers

Les gens sont souvent mal renseignés lors de l’achat d’un condo neuf, admet Alex Kay, courtier immobilier au sein de l’Équipe immobilière centre-ville de Remax Action Westmount. La Loi sur le courtage immobilier oblige les professionnels à divulguer la superficie nette des logements vendus… pour autant qu’elle soit disponible. « Sur plan, c’est une zone plus grise légalement, parce que le courtier n’a pas accès à l’information. »

Une assistante en gestion immobilière de la région de Montréal, qui a requis l’anonymat puisqu’elle a signé une entente de confidentialité, déplore avoir entendu plusieurs de ses collègues annoncer aux clients une différence de superficie d’environ 5 %, alors qu’ils savaient pertinemment que celle-ci atteindrait plus de 10 %.

« Ça peut coûter cher au courtier et à ses assurances », met en garde Alex Kay, qui juge qu’il y a matière à poursuite quand l’écart dépasse 10 %.

Resserrer les règles ?

Mireille, l’avocat Sébastien Fiset et le courtier immobilier Alex Kay verraient tous d’un bon œil un resserrement des règles gouvernementales pour mieux encadrer l’affichage de la superficie des condos neufs. Les promoteurs, après tout, ne font que profiter d’une zone d’ombre légale.

C’est clair que les développeurs, les architectes et les promoteurs ont l’air de pousser les chiffres à leur avantage. On ne peut pas leur en vouloir. On les laisse faire.

Alex Kay, courtier immobilier

Uniformiser les méthodes de calcul, privilégier les superficies nettes, renseigner plus clairement les futurs propriétaires : de nombreuses pistes de solution existent pour permettre aux clients « de comparer de manière juste ». « Les gens comparent souvent le prix dans les marchés du neuf et de la revente, dit le courtier immobilier Alex Kay. À première vue, ils vont trouver que la différence n’est pas si grande. Mais ils vont avoir une surprise quand ils vont prendre connaissance de la superficie corrigée du condo neuf. »

En France, par exemple, la loi Carrez impose à tous la superficie de plancher comme méthode de calcul.

Malgré les préoccupations des spécialistes, Québec n’envisage pas une révision de la loi. « Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation n’a pas été interpellé concernant la problématique que vous soulevez, il n’y a donc pas à l’heure actuelle de travaux en cours concernant ce sujet », a écrit dans un courriel le porte-parole Sébastien Gariépy.

** Prénom fictif. La propriétaire a signé une entente avec le promoteur qui lui interdit de médiatiser son dossier.*
https://www.lapresse.ca/maison/immobilier/2021-01-16/des-surprises-de-taille-pour-les-condos-achetes-sur-plan.php

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Jugement accessible en ligne SOQUIJ
http://citoyens.soquij.qc.ca/php/decision.php?ID=CAF8AFA91F3507FA4F97C472A6EBB735&captchaToken=03AGdBq26aZmYnwJDX_ylZypuEh1-ObJZWci89KZPLTed4-pTWtXaJbRqpqA2LajEozdHFYH-KzWVS1CpWSpgFoTSwGn-au2x7TTJ0lSAqLH8J-3RT0F7FvvJMdPboZeXXvhwZl6osXi0SRZv9ZWnWAAXIZ81TaW36U18JLMO_Wcgn6BSsji6Bqyi-BWC8530tSH3iHB4jMheyqpTluUy5-ab91vdG518AcfCvLgdV0a6yIl6MuyE3OHmhfG0_DC38JVc5bGj7O6r_reumwAXyLObbOxHhG3XlAEtzaQ5SDOhxyg3jBAPagbr3JzUay4e3QCNsGnOWVf-8wZiLY3BW_Zx5xMalqL0qoT2jc7c-a3yIxIdb6h7EHfJfOe0zb9kDjpSMbaO3tvVjBdCqK1FudLf2sQFY9YTyXC8yoYn-vH8RJkFCX2sRnUALmM6x7ARL0ysYRybwCfM9_rfHPn8qGK67omEq26rurQ

Selon le jugement, c’est l’îlot 10, donc la phase 1 du District Griffin sur l’eau au 1085, rue Smith.

Les licences bidon de la construction

PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE

« La Régie du bâtiment du Québec fait peu d’inspections : en trois ans, à peine 7 % des entrepreneurs généraux et 12 % des entrepreneurs spécialisés ont reçu de la visite sur un chantier », écrit notre éditorialiste en chef.

Stéphanie Grammond

Stéphanie Grammond La Presse

Est-ce à cause de la vague de chaleur, de la fièvre du hockey ou de l’allégresse du déconfinement ? Toujours est-il que le récent rapport de la vérificatrice générale du Québec a créé peu de remous, malgré les constats accablants pour l’industrie de la construction.

Publié le 13 juin 2021 à 5h00

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Il est clair que les licences accordées par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) aux entrepreneurs sont bourrées de vices cachés. Et ce sont les consommateurs qui en paient le prix.

Mais à Québec, on minimise le problème. Quand la ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, a lu le rapport, elle s’est dit : « Woups, attends minute, il y a quelque chose là-dedans qui allume des lumières », a-t-elle expliqué à l’Assemblée nationale.

Des lumières ? C’est peu dire. Faisons le tour du propriétaire pour vous en convaincre…

Pouvez-vous répéter la question ?

Depuis 2008, la RBQ utilise à répétition les examens qui permettent d’obtenir une licence. Les risques sont donc élevés que les candidats connaissent les questions à l’avance, ce qui en fait une évaluation bidon. La Régie fait parfois repasser exactement le même test à des candidats qui ont coulé. Franchement !

Il faut dire que la RBQ planche sur un nouveau système de gestion informatisé des examens qui devrait être prêt à l’été 2022. Ce ne sera pas trop tôt.

Peu d’inspections, pas de formation

La RBQ fait peu d’inspections : en trois ans, à peine 7 % des entrepreneurs généraux et 12 % des entrepreneurs spécialisés ont reçu de la visite sur un chantier. Même lorsqu’un entrepreneur commet des bourdes en série, l’inspecteur exige seulement un correctif, sans s’assurer qu’il améliore ses pratiques.

À partir d’avril 2022, les entrepreneurs devront faire de la formation continue. Une belle innovation… sauf que 32 000 entrepreneurs ne seront pas visés. Tant qu’à agir, il ne faut pas y aller à moitié.

La faille du résidentiel

Du côté résidentiel, c’est pire : un grand nombre d’entrepreneurs passent sous le radar de la Régie, notamment dans le terrassement, l’excavation, l’isolation, les portes et fenêtres, les toitures… Pas d’examen des compétences en construction. Pas d’inspection de chantier. Pas de formation à partir d’avril 2022. Zéro supervision !

Ces travaux posent moins de risque pour la sécurité physique, plaide la RBQ. Peut-être. Mais quand les travaux sont bâclés, les clients subissent de lourds préjudices financiers.

La main gauche ne sait pas ce que fait la main droite

À la Régie, l’information est éparpillée, les bases de données ne se parlent pas et les entrepreneurs douteux tombent dans les craques du plancher. Jugez vous-même…

Entre 2018 et 2020, un groupe d’entreprises ayant le même répondant a reçu pas moins de 15 avis de non-conformité, 3 plaintes, 31 réclamations et 4 poursuites civiles.

Huit licences ont été annulées, dont trois pour cause de faillite. Mais le répondant a fini par quitter de son propre chef ses autres entreprises qui avaient conservé leur licence durant tout ce temps. Jamais la Régie n’avait bronché. Outch ! Il est urgent de mieux protéger le public.

Vous êtes un bandit ? Cochez ici.

Dans la foulée de la commission Charbonneau, les règles d’attribution d’une licence de la RBQ ont été renforcées pour lutter contre la criminalité dans la construction. Mais encore aujourd’hui, la Régie ignore qui se trouve vraiment derrière certaines entreprises. Avant d’accorder une licence, elle se fie aux déclarations des entrepreneurs – comme si un criminel allait lever la main –, au lieu de vérifier systématiquement les antécédents. Et parfois, la Régie dort au gaz. En 2020, par exemple, la Sûreté du Québec l’a informé qu’un dirigeant avait été déclaré coupable de complot, rapporte la VG. Un an plus tard, sa licence était toujours active. Ça fait peur !

Les consommateurs le nez à l’eau

Une fois sur deux, les consommateurs lésés par leur entrepreneur écopent des pertes financières – souvent de plus de 10 000 $ – parce que le cautionnement fourni à la RBQ est insuffisant. Il faudrait songer à relever le plafond. Et aussi à étirer le délai de réclamation qui est actuellement d’un an, car les problèmes sont souvent découverts plus tard, notamment pour les toitures.

Un vrai registre, pas un gruyère

Si au moins, les consommateurs pouvaient faire leurs devoirs comme il faut. Mais non ! Le registre de la RBQ où ils peuvent s’assurer que leur entrepreneur possède bel et bien une licence ressemble à un gruyère. Plein de trous. Impossible de savoir le nombre de réclamations au cautionnement dont l’entrepreneur a fait l’objet, le nombre de non-conformités décelées durant des inspections, etc. Il est prioritaire d’offrir aux Québécois un registre digne de ce nom. Et s’assurer qu’il soit largement connu du public.


Tous ces problèmes soulevés par la VG démontrent que ça ne tourne pas rond à la Régie du bâtiment. Avec des entrepreneurs aussi peu encadrés, il n’est pas surprenant que l’industrie de la construction se classe en quatrième position du triste palmarès des plaintes à l’Office de la protection du consommateur (OPC).

Pour éviter que tous ces dossiers viennent encombrer les tribunaux, Québec devrait agir en amont et donner un sérieux tour de vis à la RBQ. Les entrepreneurs doivent être mieux encadrés pour sortir les pommes pourries qui empoisonnent la réputation de l’ensemble de l’industrie. Et surtout, pour que les clients dorment sur leurs deux oreilles.
https://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/2021-06-13/les-licences-bidon-de-la-construction.php

La facture produit des reportages sur les problèmes systémiques dans la construction résidentielle et l’incompétence ou l’inutilité de la RBQ à chaque année. Il est vraiment plus que temps qu’on fasse quelque chose à ce niveau.

Je ne connaissais pas ce petit « loop hole »

Pas de « taxe de bienvenue » pour des condos de luxe


PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
L’Acadia, immeuble de logements du Golden Square Mile

Alors que les droits de mutation immobilière, dénomination officielle de la « taxe de bienvenue », des familles montréalaises explosent au même rythme que l’immobilier, de grandes fortunes en sont dispensées grâce à un détail technique auquel la Ville veut s’attaquer, a appris La Presse.

Publié le 14 juin 2021 à 5h00
Philippe Teisceira-Lessard
LA PRESSE

Des condos dans plusieurs des édifices les plus prestigieux de la métropole – souvent affichés à plus de 1 million de dollars – sont vendus et achetés sans contribution aux caisses de la Ville depuis des décennies. « Pas de taxe de bienvenue », clament de nombreuses inscriptions immobilières actives en ce moment.

L’administration Plante demande à Québec de s’attaquer à cette situation « inacceptable » en changeant la loi. « Nous croyons fermement que tous devraient contribuer au trésor public de manière équitable », indique le cabinet de la mairesse. La Ville touche plus de 150 millions de dollars par année grâce aux droits de mutation.

Au cœur du problème : la copropriété par actions. Les bâtiments qui sont organisés de cette façon appartiennent entièrement à une entreprise, dont chaque résidant possède un certain nombre d’actions en fonction de la taille de son condo. Chaque groupe d’actions est associé à la jouissance exclusive d’un condo.

Au moment de vendre un appartement, ce sont les actions qui changent de mains. Elles ne sont pas couvertes par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

Plusieurs prestigieux bâtiments du Golden Square Mile – le quartier le plus cher de toute la province – sont structurés de cette façon. C’est notamment le cas du Port-Royal, de l’Acadia, du Linton et du Château, rue Sherbrooke Ouest, qui comptent ensemble quelque 450 logements. C’est aussi le cas des chics tours résidentielles Westmount Square, entre autres, ou des Cours de l’Ambassade, avenue du Docteur-Penfield.


PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
Le Château

Ces bâtiments abritent notamment de grandes fortunes, des juges, des avocats, des artistes célèbres et d’ex-diplomates.

« Une aberration »

Certaines copropriétés par actions ont été structurées de cette façon parce qu’elles sont nées à une époque où le concept de condominium en division n’existait pas encore dans la loi, a expliqué en entrevue Me Denys-Claude Lamontagne, sommité du droit notarial.

« C’est apparu en 1969. C’était impensable [avant], a-t-il relaté. C’est probablement la genèse. »

Après des décennies de congé de droits de mutation, la Ville de Montréal veut mettre fin à la récréation. Les pertes fiscales sont difficiles à évaluer, mais elles sont importantes pour le budget de l’hôtel de ville.

« Dans le contexte de la crise de l’abordabilité qui sévit dans la métropole et qui a été exacerbée avec la pandémie, cette situation est autant une aberration qu’elle est inacceptable », a déclaré le cabinet de Valérie Plante dans une déclaration par courriel.

« Il va sans dire que cette méthode d’acquisition des copropriétés nous fait sourciller, continue la déclaration. À l’heure où la classe moyenne peine à acquérir un logement, la Ville de Montréal dénonce vigoureusement ce passe-droit à certains propriétaires. Cela va à l’encontre du principe d’équité fiscale, et le gouvernement du Québec devrait corriger la loi. »


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Le Linton

Sur le plan fiscal, les actions dans une copropriété par actions sont déjà considérées comme un bien immobilier dans certains cas. Par exemple, elles sont exemptées de taxes sur le gain en capital au moment de la vente, à condition d’être rattachées à un condominium qui servait de résidence principale.

Des inconvénients aussi

Le courtier immobilier Tristan P. Bournot, de Royal Lepage Heritage, vend des dizaines de propriétés prestigieuses par année au centre-ville de Montréal, dont plusieurs appartements en copropriété par actions.

« C’est très particulier à Ville-Marie, particulièrement au Golden Square Mile, et à Westmount, ce type de copropriétés, a-t-il dit. C’est un peu basé sur le modèle new-yorkais. Park Avenue et 5 th Avenue, partout autour de Central Park, c’est organisé sur le même modèle. »


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Le Port-Royal

À son avis, l’exemption de taxe de bienvenue n’a virtuellement aucun effet sur la décision des acheteurs qui veulent s’installer dans ces bâtiments de prestige.

Au contraire, ce mode de propriété « peut faire très peur » à certains acheteurs, qui préfèrent avoir un titre de propriété clair sur un appartement plutôt qu’une certaine quantité d’actions d’une entreprise propriétaire d’un bâtiment.

« La règle de base, c’est qu’au pied carré, [ce genre d’appartements] se vend statistiquement moins cher qu’une copropriété divise », a dit M. Bournot. Parmi les désavantages pour l’acheteur : le financement est beaucoup plus difficile que dans une transaction où le bien immobilier peut être donné comme garantie. Par ailleurs, toutes ces ventes se font sans garantie légale, a indiqué M. Bournot.

C’est plutôt la localisation et le caractère historique de l’immeuble qui poussent les acheteurs vers ces bâtiments.