Selon rentals.ca, Montréal est à l’inverse de la tendance nationale pour les loyers, pour l’année 2020 ils ont augmenté de 5.2%. On voit effectivement des baisses plus grandes dans d’autres villes, Toronto à presque -20%. Est-ce qu’il y a une source qui parlerait de 10-15% de baisses à Montréal pour contredire cela ou on parle plutôt à l’échelle canadienne, ce qui serait concordant? J’aurais l’impression que les propriétaires à Montréal voudraient privilégier les mois gratuits avant de baisser les loyers, vu le contrôle de la régie.
Mais c’est vrai qu’on a vu plus de logements sur le marché à Montréal, pour atteindre le point d’équilibre cependant, faudrait que la vacance soit bien plus haute. En septembre, la même étude de la SCHL que je parlais dans mon précédent message regardait les listings sur Centris (une faible part des loyers, mais qui devrait suivre les mêmes tendances), et n’arrivait pas à une telle augmentation. Selon la CORPIQ, il y avait 1.9% de vacance en juin, un moment où les proprios savent s’ils ont un locataire ou non dans leur logement le 1er juillet. Un taux équilibré est à 3%.
Dans cette augmentation de l’offre locative, il y a beaucoup de phénomènes temporaires. Les étudiants, l’immigration, et des milliers de logements à court termes changeant de vocations. Je ne rentrerais pas cela dans un phénomène d’exode personnellement. Si le Plateau passe, par exemple de grosso-modo 350 à 500 logements sur le marché pendant l’été, c’est un gros pourcentage d’augmentation, mais peu de logements pour un tel quartier, et ils sont explicables par ces phénomènes.
Les augmentations de plus de 1% qu’on parle ici dans les régions limitrophes sont bien vraies, mais par définition elles ne sont pas alimentées par Montréal. Ces chiffres sont ceux parlant justement d’un départ supplémentaire de seulement 2300 Montréalais de plus par rapport à l’année précédente jusqu’en juillet. Je n’ai pas regardé spécifiquement ces régions, mais logiquement elles devraient être la résultante de moins de départs vers Montréal (ça on le sait), ou sinon d’un bilan plus positif avec d’autres régions.
Le faible taux d’augmentation à Montréal tient de la faiblesse des entrants, pas des sortants, qui expliquent juste 2300 personnes dans ce bilan.
Mais je ne dis pas qu’on ne verra pas un exode. Une augmentation des départs me semble probable. Pour le moment, les chiffres officiels pour le début de la pandémie disent que non, ce n’est pas un phénomène massif, et pour extrapoler le reste de l’année, les indicateurs ne me semblent pas assez mauvais pour voir une détérioration drastique par rapport à juillet. Sans compter que le marché immobilier est très serré au Québec et limite beaucoup l’offre. On verra les autres chiffres officiels!
