Actualités - Immobilier résidentiel

Si la hausse est effectivement de 1% en 2022, combinée à une inflation largement supérieure à cette hausse, on aurait donc une baisse de valeur en 2022.

Le marché immobilier montréalais s’adapte à la flambée des prix


Photo: Darryl Dyck, La Presse canadienne — La publication «L’état du centre-ville de Montréal» notait récemment une poussée «un peu plus forte» des mises en chantier de copropriétés par rapport aux logements locatifs pour cette année.

Zacharie Goudreault
6 janvier 2022
Économie

Des tours résidentielles de grande taille, des appartements de plus en plus petits et un étalement urbain accéléré par l’arrivée prochaine du Réseau express métropolitain sont quelques-unes des tendances qui se dessinent pour 2022 dans le marché immobilier de la région de Montréal, selon divers promoteurs consultés par Le Devoir.

Malgré une pandémie qui s’étire depuis mars 2020, le marché immobilier bouillonne à Montréal, où une flambée des prix a poursuivi son cours dans les derniers mois, notamment au centre-ville. « Il n’y a pas de condos [à vendre] pour moins de 1000 $ le pied carré » dans le cœur de la métropole, dit avec étonnement le président du Groupe MACH, Vincent Chiara, en entrevue au Devoir. Jusqu’à récemment, « on voyait ces prix-là à Toronto, à Vancouver, mais pas à Montréal », indique le promoteur, qui est notamment derrière une partie du développement immobilier prévu sur l’ancien site de Radio-Canada.

L’intérêt des acheteurs est là, malgré tout. Et leur profil change. « Avant la pandémie, il y avait beaucoup d’acheteurs investisseurs. Maintenant, il y a beaucoup d’acheteurs occupants », comme des travailleurs et des personnes retraitées, constate le chef des investissements et du développement au Groupe Brivia, Vincent Kou.

Avant la pandémie, il y avait beaucoup d’acheteurs investisseurs. Maintenant, il y a beaucoup d’acheteurs occupants.

— Vincent Kou

Le promoteur Broccolini a notamment présenté en novembre dernier son projet Le Sherbrooke , qui prévoit la construction d’ici 2025 de 562 appartements dans un immeuble de 25 étages près du centre-ville. La construction d’une tour d’une hauteur similaire, développée par Cogir, se poursuit par ailleurs sur le boulevard Robert-Bourassa en vue de sa livraison en 2024. Celle-ci comprendra 435 condos et appartements locatifs répartis sur 26 étages, en plein cœur du centre-ville, où plusieurs autres développements immobiliers sont en cours.

Les copropriétés résidentielles

Le marché immobilier, qui a accordé une place prédominante aux appartements locatifs au cours des dernières années, semble d’ailleurs changer de cap tranquillement au profit des copropriétés résidentielles.

La dernière édition de la publication L’état du centre-ville de Montréal, sortie en octobre dernier, faisait état d’une « croissance soutenue et ininterrompue depuis le deuxième trimestre de 2020 des ventes de condos neufs et des reventes de condos existants » dans le cœur de la métropole. Le document notait d’ailleurs une poussée « un peu plus forte » des mises en chantier de copropriétés par rapport aux logements locatifs.

« On devrait revenir à quelque chose de central. Le condo devrait regagner en popularité [en 2022], particulièrement au centre-ville de Montréal », entrevoit ainsi Vincent Shirley, directeur principal, innovation et stratégies de croissance, au sein du Groupe Altus. Une situation qui n’est pas étrangère à la hausse de la valeur des terrains et à « l’inflation sur les coûts de construction », estime-t-il.

Le condo devrait regagner en popularité, particulièrement au centre-ville de Montréal

— Vincent Shirley

Le taux d’inoccupation des logements locatifs a par ailleurs grandement augmenté au centre-ville depuis le début de la pandémie, notamment en raison de la chute radicale du nombre d’étudiants étrangers dans la métropole, réduisant ainsi l’attrait des promoteurs pour ce type de logements au profit des copropriétés à vendre, ajoute M. Shirley. D’autant plus, rappelle-t-il, que les fonds d’investissement ne voudront pas financer un projet « qui est voué à un déficit ou à une faillite ». L’expert prévoit donc « un retour du balancier » en faveur des copropriétés en 2022.

Toujours plus haut

Les projets de tours de grande hauteur (dépassant parfois 60 étages) sont par ailleurs de plus en plus nombreux à être entamés au centre-ville de Montréal — que l’on pense au 1, Square Phillips, du Groupe Brivia, ou encore aux tours Maestria, développées par le géant de l’immobilier Devimco.

Encore là, cette situation n’est pas étrangère à la forte montée de la valeur des terrains au centre-ville, mais aussi à la rareté croissante des lots vacants, ce qui stimule les constructions en hauteur. « C’est devenu une réalité, une norme, et les gens s’adaptent », estime M. Chiara, qui note par ailleurs que la taille des logements qui sont mis sur le marché est de plus en plus réduite, afin que ceux-ci demeurent accessibles financièrement aux acheteurs.

« C’est vers là qu’on s’en va. Les terrains deviennent de plus en plus chers, donc la densité devient un élément clé », estime également M. Kou, du Groupe Brivia.

Les possibilités de développement étant de plus en plus restreintes au centre-ville et les logements étant devenus trop dispendieux pour bien des acheteurs, des promoteurs misent de plus en plus sur la banlieue. Un phénomène qui devrait s’accélérer en 2022 dans le contexte de l’arrivée prochaine du REM, selon les promoteurs consultés. C’est notamment le cas dans l’ouest de l’île de Montréal et à Brossard, mais aussi, de plus en plus, dans l’est de la métropole.

« Avec le nouveau REM de l’Est [en planification], il y a fort à parier que ça va se densifier là-bas, sans doute avec des terrains moins chers qu’au centre-ville, mais qui offrent la possibilité de s’y rendre en 20 minutes en train », mentionne le président de Cogir, Stéphane Côté.

Ce dernier estime d’ailleurs que le Règlement pour une métropole mixte de la Ville, en vigueur depuis le 1er avril dernier, contribuera à accélérer cet exode vers la banlieue, puisque les promoteurs refileront aux acheteurs les coûts supplémentaires liés aux exigences en matière d’inclusion de logements sociaux et abordables mises en place par l’administration de Valérie Plante.

« On est à la limite du niveau de tolérance », indique M. Côté, ajoutant que « plusieurs acheteurs vont éventuellement regarder vers d’autres solutions en raison du coût d’achat à Montréal », qui est plus élevé qu’ailleurs.

Vincent Chiara, du Groupe MACH, estime pour sa part qu’il s’agit d’une « obligation sociale » des promoteurs, de répondre aux besoins en matière de logements sociaux et abordables à Montréal et de ne pas, au contraire, « payer pour ne pas en faire », comme cela a souvent été le cas sous forme de compensations financières données à la Ville au cours des dernières années.

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Je pensais que c’était le contraire : les condos deviennent moins populaires et le locatif le deviendra. On utilise le Sherbrooke et Odéa comme preuve que le marché est bon, mais le 900 aussi a été lancé en pleine pandémie et les rumeurs de Budgebandit disent que les tours de la Cité Internationale seront locatives.

On a pas beaucoup construit d’unités locatives dans les dernières années, lorsque l’immigration et les étudiants étrangers reprendront pleinement, est-ce qu’on ne devrait pas s’attendre à un faible taux d’inoccupation?

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Il semble que le Canada fait dur comparé aux autres pays du G7 en matière de construction de logements

Un manque chronique de logements au Canada, des prix à la hausse en 2022

Le prix médian d’une maison a presque doublé entre décembre 2019 et décembre 2021 dans certaines régions du Canada.


Des immeubles dans le centre-ville de Montréal.
PHOTO : RADIO-CANADA / JEAN-CLAUDE TALIANA

Mathieu Dion
à 4 h 00

« Ils n’arrêtent plus de construire! » « Qui habite là-dedans? » La réponse repose sur un problème fondamental : le Canada a le plus faible nombre d’unités de logement par 1000 habitants des pays du G7. La situation est critique en Ontario, tandis que le Québec se trouve près de la moyenne du regroupement.

La Banque Scotia estime qu’il faudrait construire 1,8 million de logements de plus pour avoir un stock équivalent à celui des pays du G7. L’Ontario et l’Alberta sont de loin les provinces faisant face à la plus grande pénurie, d’après une nouvelle étude de l’institution financière.

En Ontario, 650 000 unités d’habitation devraient être construites, seulement pour atteindre la moyenne canadienne. Ça donne une indication du gouffre à combler, affirme l’auteur du rapport et économiste en chef de la Banque Scotia, Jean-François Perrault. Le nombre de mises en chantier a été légèrement inférieur à 100 000 en 2021.

Le problème, donc, s’aggrave depuis quelques années, ce qui a des répercussions considérables sur les prix des propriétés dans cette province. L’Association canadienne de l’immeuble rapporte qu’ils ont bondi de 44 % en deux ans et devraient progresser de près de 12 % en 2022.

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Contrairement à la croyance populaire, les propriétés sont pour la très grande majorité habitées et ne sont pas acquises qu’à des fins spéculatives. La croissance de la population canadienne est de retour aux niveaux prépandémiques grâce à une forte immigration. Ces milliers de personnes qui entrent au pays chaque année – dont beaucoup ont de bons emplois – doivent se loger quelque part.

La Banque Nationale, elle, estime que la population des 25 à 54 ans continuera de grossir de 130 000 personnes par année, de quoi resserrer encore davantage le marché immobilier résidentiel faute de mises en chantier suffisantes.

« Il est clair que l’immigration a mis de la pression sur le marché du logement parce qu’on n’a pas été capable de créer les logements nécessaires pour accommoder cette demande additionnelle. »

— Une citation de Jean-François Perrault, économiste en chef de la Banque Scotia

Une situation moins critique au Québec, et pourtant

Le Québec se situe légèrement sous la moyenne des pays du G7 avec 470 unités d’habitation par 1000 habitants.

Jean-François Perrault fait remarquer que la croissance de la population s’avère moins forte dans la province, mais un changement de préférences des ménages en raison de la pandémie a modifié la structure du marché de la revente.

La quête de plus grands espaces ou le désir de personnes âgées de demeurer dans leur maison plus longtemps font partie de ce changement.

L’exubérance des prix ailleurs au pays et la possibilité de travailler à distance entraîneront aussi, avance-t-il, un déplacement des Canadiens vers le Québec et le Nouveau-Brunswick.

D’ailleurs, les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec révèlent qu’entre décembre 2019 et décembre 2021, le prix médian d’une maison dans la province a augmenté de 48 %, soit de 267 000 à 395 000 dollars, et celui d’un condo de 36 %.

« Si on pense en termes d’offre et de demande, c’est difficile d’envisager une situation dans laquelle l’abordabilité des maisons retournerait à quelque chose qui serait plus en ligne avec l’histoire. »

— Une citation de Jean-François Perrault, économiste en chef, Banque Scotia

L’industrie de la construction québécoise était en voie d’atteindre un record en 2021 avec plus de 54 000 mises en chantier de janvier à novembre, l’année la plus forte de l’histoire au chapitre des logements locatifs. Ce rythme risque cependant d’être difficile à soutenir en 2022 en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt.

Pas de solution miracle

Certaines provinces ont entrepris différentes actions pour trouver des solutions à ce phénomène. L’Ontario a créé en décembre le Groupe d’étude sur le logement abordable pour fournir des recommandations afin d’accroître l’abordabilité du logement.

Dans sa récente mise à jour économique, Québec a débloqué 200 millions de dollars pour augmenter plus rapidement l’offre de logements abordables.

Le gouvernement fédéral a prévu tenir en ce début d’année un sommet national sur l’offre de logement avec des partenaires provinciaux et municipaux.

La réalité, avec la grande insuffisance de travailleurs en construction, c’est qu’il sera difficile d’augmenter la production beaucoup plus qu’on le fait maintenant, souligne toutefois Jean-François Perrault.

Explosion des ventes des propriétés à plus d’un million de dollars

Le marché immobilier de luxe a connu une année record en 2021, selon l’agence Sotheby’s. À Montréal, les ventes de maisons et de condos à plus d’un million de dollars ont bondi de 137 % par rapport à 2020 pour un total de 1810 unités. Par ailleurs, 41 propriétés se sont vendues à plus de 4 millions de dollars, dont 2 à plus de 10 millions.

Dans la grande région de Toronto, les ventes de propriétés de plus 4 millions de dollars ont grimpé de 224 %, et celles de propriétés de plus de 10 millions, de 238 %.

La firme attribue ces augmentations importantes à la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires et à la priorité donnée aux espaces de vie en raison de la pandémie.

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Les évaluations foncières résidentielles risquent d’« augmenter beaucoup »


PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
L’ augmentation rapide de l’évaluation foncière des maisons et des condos est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais dans les dernières années.

L’évaluation foncière des maisons et des condos de Montréal risque d’« augmenter beaucoup » dans le nouveau rôle qui sera publié cette année, conséquence de la flambée immobilière, selon la Ville de Montréal.

Publié à 15h48
Philippe Teisceira-Lessard, La Presse

En contrepartie, les effets de la pandémie pourraient ralentir la progression de la valeur de certains grands immeubles du centre-ville de Montréal, voire la faire plafonner.

C’est l’analyse de Bernard Côté, qui dirige le service de l’Évaluation foncière de la métropole. Il comparaissait jeudi devant la Commission des finances de la Ville de Montréal.

M. Côté a accepté de donner aux élus municipaux un aperçu de ce à quoi ressemblera le prochain rôle d’évaluation 2023-2024-2025 de la Ville de Montréal, qui doit être déposé plus tard cette année.

« C’est clair que c’est un rôle qui est – pour le résidentiel – à la hauteur de 30 % [d’augmentation]. Ça va varier d’un arrondissement à l’autre, d’une ville [liée] à l’autre, comme toujours », a indiqué le fonctionnaire municipal. Cette augmentation rapide est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais dans les dernières années.

« Mais il y a une bonne différence entre l’assiette résidentielle et l’assiette commerciale », a-t-il ajouté.

« On comprend qu’il y a des industries qui ont été touchées beaucoup plus durement par la pandémie qu’on connait depuis 2020, a-t-il dit. Ne serait-ce que le voyage, l’hôtellerie ou les immeubles à bureau qui sont un peu plus vides. Il va y avoir des hausses beaucoup moins élevées, même des plafonnements de valeur dans certaines sous-catégories. »

Le rôle d’évaluation est la pierre d’assise de la fiscalité municipale : c’est la valeur sur laquelle se base la Ville pour taxer ses résidants.

Tout va augmenter par contre les loyers pas touche.

Garantie de construction résidentielle Un outil de plus contre les entrepreneurs véreux

PHOTO LUKE SHARRETT, ARCHIVES BLOOMBERG

La liste débute au 1er août 2021 et répertorie tous les entrepreneurs du Québec qui ne sont plus autorisés à construire et à vendre des bâtiments résidentiels neufs.

Les consommateurs auront un outil de plus pour se prémunir contre la fraude et des histoires d’horreur lors du processus d’achat d’une habitation neuve. La liste des entreprises qui perdent leur accréditation sera mise à jour régulièrement et diffusée sur le site de Garantie de construction résidentielle (GCR).

Publié à 6h00

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Isabelle Dubé

Isabelle Dubé La Presse

La liste débute au 1er août 2021 et répertorie tous les entrepreneurs du Québec qui ne sont plus autorisés à construire et à vendre des bâtiments résidentiels neufs. Ainsi, une soixantaine d’entreprises ayant perdu leur accréditation sont-elles mentionnées, dont Habitations Trigone et Trigone et Associés, de même que d’autres, moins connues, qui font aussi de la rénovation.

« Ça vient donner une lumière rouge aux consommateurs, ne signez pas un contrat avec les entreprises qui se trouvent sur cette liste », affirme au téléphone François-William Simard, vice-président aux communications, de GCR.

« L’objectif, c’est de maximiser les chances qu’un consommateur puisse avoir l’information sur le retrait d’une accréditation pour une entreprise, poursuit François-William Simard. On sait que lorsqu’un consommateur a signé un contrat avec une entreprise en construction résidentielle neuve, c’est obligatoire que l’entreprise soit accréditée chez Garantie de construction résidentielle. »

Consultez la liste

Les bâtiments construits par une entreprise qui figure sur la liste mais pour lesquels un contrat avec des consommateurs a été signé alors que son accréditation était active sont toujours couverts par GCR, précise la Garantie.

D’ailleurs, si une entreprise est créée et accréditée seulement pour un projet, qu’elle livre les unités aux consommateurs et que, deux ans plus tard, les consommateurs ont des problèmes avec la propriété, les protections prévues au Plan de garantie continuent de s’appliquer pour cinq ans, précise François-William Simard de GCR.

Mais encore faut-il réussir à faire honorer la garantie par l’organisme. En septembre 2021, La Presse rapportait que 33 victimes de la faillite de Bel-Habitat (qui était bel et bien accréditée) s’adressaient à la cour dans l’espoir d’obliger Garantie de construction résidentielle (GCR) à achever la construction de leurs maisons, laissées en plan par l’entreprise de Luc Perrier. Plusieurs ménages ont englouti des centaines de milliers de dollars dans le paiement de dépôts à Bel-Habitat et se retrouvent avec des maisons, parfois presque complètement construites, sur des terrains qui ne leur appartiennent pas. GCR prévoit un plafond de 50 000 $ pour ce type d’indemnisation, alors que le parachèvement des travaux, lui, peut aller jusqu’à 300 000 $.

Lisez l’article « Faillite de Bel-Habitat : des victimes en cour contre Garantie de construction résidentielle »

« Dans le fond, il rajoute une information qui est déjà disponible pour la mettre plus en évidence, ce qui est une bonne chose », observe André Harnois, directeur général de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC). « Or, le consommateur qui faisait déjà ses devoirs aurait trouvé cette information. Celui qui ne les fait pas trouvera-t-il plus facilement l’information à cet endroit ? Je ne sais pas, mais on ne peut pas être contre la vertu. »

La liste est donc un nouvel outil qui s’ajoute au répertoire d’entreprises accréditées, un moteur de recherche plus compliqué à consulter que la simple liste des entrepreneurs bannis. Cependant, le répertoire permet à un consommateur de s’assurer que l’entreprise qu’il a l’intention de choisir pour construire sa propriété est bien accréditée, en plus de lui donner des informations supplémentaires sur le nombre total de réclamations reconnues par GCR, le nombre total d’unités construites par l’entreprise qui ont été inspectées par GCR au cours des deux dernières années et le nombre de non-conformités détectées.

Consultez le répertoire

Par contre, la cote de qualité GCR, que chaque entrepreneur accrédité se voit attribuer, n’est pas disponible pour le grand public.

En mai 2019, la GCR a voulu rendre cette cote publique pour qu’elle puisse guider les consommateurs dans le choix de leur constructeur, mais le lobby de l’industrie s’y est opposé, puis a convaincu le cabinet de la ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, de bloquer cette décision. L’industrie de la construction craignait que ces cotes ne donnent une mauvaise réputation à certains de ses membres.

« C’est fréquent qu’on reçoive des appels de consommateurs qui essaient de trouver des projets sur notre site et ne les trouvent pas, relate François-William Simard. Des fois, c’est parce que le projet n’est pas enregistré ou que l’entreprise n’a pas son accréditation GCR. Donc, c’est transféré automatiquement à notre département des enquêtes. »

GCR soutient qu’elle annoncera d’autres actions au cours des premiers mois de 2022 afin de favoriser une plus grande protection des acheteurs d’une habitation neuve au Québec.https://www.lapresse.ca/affaires/2022-01-19/garantie-de-construction-residentielle/un-outil-de-plus-contre-les-entrepreneurs-vereux.php

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Même observation, je ne comprends vraiment pas ce que ça offre comme valeur ajoutée si le plafond de garantie reste aussi bas (50k$) et si la RBQ, qui est ultimement responsable d’octroyer et révoquer les permis des constructeurs, continue de faire une job aussi merdique.

Pour les maisons unifamiliale, oui la loi prévoit un plafond de 50 000 $, mais pour la copropriété indivise, le plafond est enlevé en rajoutant une totale protection des acomptes versés.

Hausse des taux d’intérêts à venir. Il faudra voir l’impact sur le marché immobilier

« La plupart des institutions financières anticipent cinq hausses de 0,25 point de pourcentage du taux directeur en 2022, ce qui le porterait à 1,5 %. Le taux directeur influence les taux à court terme, dont les taux hypothécaires.»

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