Actualités - Immobilier résidentiel

Discussion sur l’immobilier résidentiel

La pandémie bouleverse le marché dans Griffintown

PHOTO BERNARD BRAULT, LA PRESSE

Entre janvier et septembre 2020, plus d’une centaine de résidents de Griffintown ont quitté le quartier pour s’établir en banlieue, sur la Rive-Sud ou ailleurs dans l’île.

L’impact négatif de la COVID-19 sur le marché immobilier se fait particulièrement sentir dans le quartier Griffintown, au sud-ouest du centre-ville, révèle une analyse de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publiée vendredi matin.

Publié le 6 novembre 2020 à 9h00
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

Ce quartier en vogue est attaqué sur deux fronts. Premièrement, de jeunes ménages se sont mis à quitter le quartier en plus grand nombre cette année. Deuxièmement, l’offre d’appartements à louer monte en flèche en raison de l’absence des étudiants sur les campus et de celle des touristes qui, ainsi, n’occupent plus les logements du quartier qui étaient offerts en location à court terme avant la pandémie.

« Ce secteur se démarque beaucoup, dit l’auteur de l’analyse, l’économiste Francis Cortellino. On voit qu’il y a vraiment là un déplacement des ménages plus important vers la banlieue, où ils en profitent pour acheter une maison dans une gamme supérieure de prix. »

De janvier à septembre 2020, 116 ménages, propriétaires ou locataires, ont quitté Griffintown pour les vertes pelouses de banlieue à l’extérieur de l’île de Montréal. C’est de loin le quartier montréalais où l’on a assisté à la plus forte augmentation de ce genre de migrations interrégionales, a constaté la SCHL. À titre comparatif, ils étaient seulement 45 ménages à avoir traversé les ponts pour de bon au cours de la même période en 2019.

Les migrants en partance de Griffintown se sont dirigés surtout vers la Rive-Sud. De juin à septembre 2020, ceux qui ont déménagé en banlieue ont acquis une propriété dont le prix moyen s’élève à 620 000 $, a calculé la SCHL.

On dénombre aussi 57 ménages qui ont quitté Griffintown pour s’installer ailleurs dans l’île de Montréal, comparativement à 42 en 2019. Dans ce cas, les ménages ont payé en moyenne 947 000 $ pour leur nouveau domicile.

Cet exode a contribué à la montée de 141 % du nombre de copropriétés à vendre dans Griffintown au cours de la période d’avril à août 2020, selon les données du système de gestion des transactions immobilières Centris. Dans l’ensemble de la région métropolitaine de recensement de Montréal, la hausse des nouvelles inscriptions de copropriétés à vendre se chiffre à 15 %, soit beaucoup moins.

En fait, l’augmentation de l’offre de condos à vendre dans Griffintown est aussi causée par les propriétaires-investisseurs qui mettent habituellement leur logement en location et qui ont décidé de se retirer du marché en raison de la pandémie. Dans ce dernier cas, cependant, les chiffres de 2020 se rapprochent de ceux de 2019, indique M. Cortellino.

À noter aussi que Griffintown fait bande à part par rapport aux quartiers voisins, où l’augmentation des migrations de la ville vers la banlieue est moins spectaculaire. Une explication possible serait que la population de Griffintown est plus mobile, étant plus jeune et plus riche.

Environ 20 % des ménages locataires gagnent plus de 100 000 $ par année, une situation que l’on ne voit que dans Outremont, Westmount ou L’Île-des-Sœurs. Griffintown est aussi le quartier qui accueille la plus forte proportion de résidants de l’extérieur de Montréal. Près de 45 % de ses résidants n’habitaient pas la ville de la mairesse Valérie Plante avant d’emménager dans le quartier. La moyenne à Montréal se situe plutôt autour de 20 %.

Multiplication des pancartes à louer

Griffintown doit aussi composer avec une augmentation rapide du nombre de logements à louer, à l’instar des autres quartiers centraux de la ville. Pour documenter ce phénomène, la SCHL a scruté les locations mises sur le marché par le truchement du système Centris, à défaut d’un meilleur indicateur.

Centris accapare une faible part des logements à louer, mais permet, croit la SCHL, de donner une indication de ce qui est en train de se passer sur le marché locatif depuis la pandémie.

Le nombre de nouvelles inscriptions de logements à louer dans Griffintown a bondi de 50 % sur Centris au cours des neuf premiers mois de l’année, passant de 265 à 397 en un an. Dans le Mille carré doré, qui recoupe le ghetto McGill, la hausse de l’offre de logements à louer est encore plus spectaculaire, à 85 %.

Ensemble, ces arrondissements ont en fait connu une progression cinq fois plus élevée du nombre de logements à louer que le reste de la ville de Montréal.

Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Les nouvelles inscriptions de logements disponibles en banlieue à l’extérieur de l’île de Montréal ont reculé de 2 % au cours de la même période.

Les quartiers centraux partagent la caractéristique d’avoir une forte population étudiante ainsi qu’une proportion significative de logements offerts sur le marché locatif à court terme de type Airbnb, comme le révèle une récente étude publiée dans le Canadian Journal of Urban Research.

« Au cours des prochains mois, si l’augmentation de l’offre de logements à louer se poursuit dans les secteurs plus centraux de Montréal, ces secteurs pourraient connaître des variations plus importantes des taux d’inoccupation ainsi que des pressions plus faibles sur les loyers », appréhende l’économiste de la SCHL, dans son analyse.

Population homogène et assez aisée, la moitié du monde venait déjà de la banlieue et c’est donc un choix naturel pour s’installer de manière permanente, câdre bati peu diversifié (peu de plex, maisons de ville, etc). C’est donc normal qu’une situation qui bouscule une catégorie de propriété en immobilier touche beaucoup Griffintown.

Mais grosso-modo la hausse des inscriptions s’est apaisée ce dernier mois, avec une hausse des ventes, je doute que le marché se détende beaucoup plus, alors qu’il reste en faveur des acheteurs ou au pire frôle l’équilibre dans certains endroits au CV…

Cogir a lancé sept projets depuis la réouverture des chantiers

PHOTO FOURNIE PAR LE PROMOTEUR
Le projet Le Newman dans l’arrondissement de LaSalle

Hyperactif, le promoteur Cogir, de Montréal, a lancé sept projets d’une valeur d’un demi-milliard de dollars dans la région montréalaise depuis la réouverture des chantiers de construction au printemps.

Publié le 9 novembre 2020 à 10h00
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

Cogir n’évolue pas en vase clos. Malgré la COVID-19, il s’est construit plus d’habitations au Québec après neuf mois en 2020 qu’au cours de la même période l’an dernier, à la surprise générale.

« Pour chacun d’entre eux, on obtient de très bons résultats de prélocation et de prévente, assure le président de Cogir, Mathieu Duguay, dans un entretien avec La Presse. Je suis fier et reconnaissant à l’égard de nos partenaires d’affaires qui ont maintenu la confiance en nous pour que nous puissions aller de l’avant avec nos projets de nouvelle génération », poursuit-il.

Les promoteurs ne chôment pas. En juillet, Cogir, qui fête ses 25 ans cette année, a commencé la construction du plus imposant de ses sept chantiers : Le Newman, à proximité du Carrefour Angrignon, dans l’arrondissement de LaSalle.

D’un coût total de 275 millions, ce projet à vocations diverses est réalisé en partenariat avec la société américaine Welltower et un institutionnel québécois souhaitant rester discret.

Le chantier échelonné sur deux phases comprend la construction d’une résidence privée pour aînés (RPA) sous l’enseigne Jazz, d’un immeuble locatif résidentiel sous l’enseigne Mostra, d’une tour de condos et de locaux commerciaux. Environ 40 % des 169 logements en copropriété de la phase 1 ont trouvé preneur.

Au total, Newman comprendra 939 unités d’habitation qui seront construites en quatre ans.

Le Newman constitue le projet le plus ambitieux du promoteur depuis Humaniti, dans le Quartier international. « On regarde en avant, dit l’homme d’affaires de 41 ans. J’adore mon métier. On s’attaque à des projets qui posent des défis stimulants. »

Également dans l’île de Montréal, Cogir a vendu 70 % des logements offerts dans les nouvelles phases du projet TAK, dans le Vieux-Rosemont, près des rues Molson et Masson. La période de mise en vente des unités du projet de 35 millions s’est ouverte en mai. Le début de la construction doit se faire d’ici la fin de 2020.

Toujours dans les quartiers centraux, Cogir, en équipe avec la société TGTA de Martin Galarneau, va de l’avant avec les deux dernières phases de l’Atelier Castelneau, au sud du parc Jarry, un investissement de quelque 55 millions. Les 140 copropriétés offertes sont vendues à 95 %.

Cogir est aussi actif sur la Rive-Sud dans l’ancien îlot Natrel, du nom de l’ancienne usine de transformation laitière qui a été en exploitation pendant 60 ans avant de fermer ses portes en mai 2016. Au coin du chemin de la Rabastalière et de la rue Roberval, une résidence pour personnes âgées de 85 millions sort tranquillement de terre depuis mai. Environ 40 % des 259 unités sont louées.

Toujours en banlieue, mais cette fois dans la couronne nord, Cogir bâtit 24 maisons en rangée dans le lotissement Alvéo Mirabel, d’un coût de 7 millions.

« Bien que nos projets du centre-ville aillent très bien, je vous confirme qu’il y a un engouement pour les banlieues qui est plus fort qu’auparavant. »

— Mathieu Duguay, président de Cogir

On constate la popularité de la banlieue tout autant dans le marché de la revente. La proportion d’acheteurs de maisons de banlieue en provenance de l’île de Montréal est passée de 25 % à 30 % cet été par rapport à l’été 2019, rapportait la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) le mois dernier. « Les ventes en banlieue vont beaucoup mieux que sur l’île de Montréal », confiait Francis Cortellino, son analyste de marché.

Cogir n’a pas délaissé le centre-ville pour autant, elle qui termine bientôt les travaux à l’Humaniti. En collaboration avec Québecor, propriétaire du Cinéma Impérial voisin, la société de Mathieu Duguay a mis en vente les 220 copropriétés Imperia, dans le Quartier des spectacles. « On est tout près de 40 % de préventes et on en vend chaque semaine », dit son président, tout en reconnaissant que l’écoulement des unités au centre-ville n’est pas revenu à son rythme pré-COVID-19. Imperia représente un investissement de 70 millions.

À un jet de pierre du centre-ville, Cogir a donné le feu vert à la réouverture des bureaux de vente de la phase 3 de Noca, sur le bord du canal de Lachine, à Griffintown. La phase représente un investissement de 50 millions et 90 % des 114 condos ont aujourd’hui trouvé preneur.

Des promoteurs s’impatientent devant la lenteur de la reprise des activités à Montréal

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Dans une lettre, 14 promoteurs immobiliers demandent la création d’une table de concertation avec la Ville de façon à accélérer la réalisation de projets au centre-ville et ainsi contribuer au retour de l’activité dans le Quartier des affaires. Ils critiquent la lourdeur bureaucratique dans le processus menant à l’autorisation des projets.

Un regroupement de promoteurs immobiliers s’impatientent devant la lenteur de la reprise des activités à Montréal

Publié le 2 décembre 2020 à 11h00

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André DubucANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

« Le centre-ville, c’est Beyrouth. C’est une zone de guerre et personne n’a envie d’aller là. »

Ces propos sont ceux de Serge Goulet, président de Devimco, l’un des plus importants promoteurs immobiliers de la grande région de Montréal.

Si ses projets de Brossard et ceux de Montréal en périphérie du centre-ville ont retrouvé leur popularité d’avant la COVID-19, il en va tout autrement de ses projets situés au centre-ville.

Il lui reste environ 300 unités à vendre aux tours jumelles Maestria du Quartier des spectacles. À Griffintown, c’est pire. Devimco a 1000 unités locatives qui ne trouvent pas preneur, certaines dans des tours en construction, d’autres dans des tours à construire.

Bref, le centre-ville est mort et M. Goulet souhaite que ça change.

Il a cosigné une lettre ouverte mardi dans La Presse avec 13 autres signataires du milieu immobilier, dont Cadillac Fairview, Proment, Broccolini, Jesta, Westcliff, Cogir et Groupe Mach. Tous des poids lourds qui s’activent au centre-ville.

Dans leur lettre, les 14 demandent la création d’une table de concertation avec la Ville de façon à accélérer la réalisation de projets au centre-ville et ainsi contribuer au retour de l’activité dans le Quartier des affaires. Ils critiquent la lourdeur bureaucratique dans le processus menant à l’autorisation des projets.

PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Serge Goulet, président de Devimco, l’un des plus importants promoteurs immobiliers de la grande région de Montréal

La Ville n’a pas répondu directement à leur demande, mais semble vouloir garder ouverts les canaux de communication.

« Nous sommes donc tout à fait disposés à améliorer les processus entre la Ville de Montréal et les promoteurs immobiliers afin d’assurer des projets de qualité, dans des échéanciers qui conviennent aux deux parties, a écrit dans un courriel Laurence Houde-Roy, attachée de presse du comité exécutif. Travaillons ensemble pour mettre en place des processus qui sauront satisfaire tous les partenaires, citoyens et citoyennes inclus. »

La situation exceptionnelle appelle des solutions exceptionnelles, a martelé M. Goulet, dans un entretien.

« Le marché privé de l’immobilier est aux portes de la ville avec des milliards de projets qui pourraient être lancés et qui pourraient donner un coup de fouet supplémentaire à l’économie. C’est ça qu’on demande : permettez-nous de mettre l’épaule à la roue. Quand les gouvernements fédéral et provincial injecteront des milliards, si ces projets se ramassent dans un goulot d’étranglement à la Ville, il va se passer quoi avec ça ? »

M. Goulet reconnaît les efforts de la Ville jusqu’ici, notamment le délai du paiement des taxes et le quasi-gel des taxes municipales l’an prochain. Mais ça reste insuffisant, selon lui. « Les gouvernements supérieurs ont pris des mesures d’urgence, la Ville, elle aussi, devrait prendre des mesures d’urgence pour permettre que l’analyse des grands projets se fasse de façon responsable, mais accélérée également. »

M. Goulet entend à nouveau proposer des pistes de solution le 9 décembre dans le cadre d’un forum stratégique organisé par le mouvement Relançons MTL, piloté par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain.

Relisez la lettre « Un réel partenariat pour la relance de Montréal ».

Je comprends le point de monsieur Goulet de vouloir s’assurer une reprise rapide et accélérée, mais construire rapidement des milliards en immobilier ne va pas aider à écouler ses condos et appartements actuels. C’est un peu étrange de mettre ces deux choses en relation.

C’est aussi normal qu’en ce moment personne ne pense à déménager dans un nouvel appartement, alors que nous sommes tous au télétravail et que les universités sont presque fermées. Acheter un condo c’est une chose pour le long terme, la location? Autant attendre que la situation soit différente avant de s’engager et de faire un tel changement.

Aussi sur un autre sujet, observation du mois de novembre en immobilier pour la revente: c’est le premier mois depuis avril que l’offre résidentielle est à la baisse par rapport au mois précédent sur l’île de Montréal. Le nombre de vente devrait être relativement équivalent à l’année précédente en bout de ligne. Le marché a été résilient même si Montréal a été en mauvais posture avec la pandémie.

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C’est quoi le locatif de Devimco à part les deux Hexagones et St-Ann dans Griffintown? Soit il exagère beaucoup, soit les immeubles sont déserts.

Devimco a juste ces trois immeubles en location dans Griffintown…

Il a converti l’Hexagone 3 en Wellington sur le bassin qui semble être des condos.

Et Devimco n’a jamais été le plus vite à vendre toutes ses unités non plus; surtout lorsqu’on compare aux projets de Prével dans Griffintown

Ca pue donc le BS. Il y a pas mal de logements vides dans les deux Hexagones, certes; mais les immeubles ne sont pas moitié vides. Pareil, au St-Ann, les étages supérieures ne sont pas très occupés encore mais c’est assez rempli dans les étages inférieurs.

L’article mentionne bien que le 1000 unités inclus des unités situées dans des tours en construction ou à construire, pas nécessairement juste dans les projets que vous citez.

''Devimco a 1000 unités locatives qui ne trouvent pas preneur, certaines dans des tours en construction, d’autres dans des tours à construire."

Quelles sont les tours locatives de Devimco à construire dans Griffintown?

Juste pour mise en perspective:
St-Ann = 206 logements
Hexagone 1 = 257 appartements
Hexagone 2 = 320 appartements

Les autres tours locatives à Montréal sont Alexander 1 & 2 à Atwater. Alexander 1 a 257 unités locatives. Alexander 2 n’a pas commencé à livrer mais a à peu près le même nombre d’appartements.

Je ne vois pas où il trouve ses 1000 unités dans Griffintown vides. :roll_eyes:

Si je comprends bien, M. Goulet explique qu’il peine à vendre ses condos et louer ses appartements, et sa solution serait que la Ville passe les projets en “fast track” pour augmenter rapidement le nombre d’unités sur le marché. :confused:

Bref, il profite de la situation difficile au centre-ville pour faire le lobby auquel on est habitué de la part des promoteurs. Je vois sa sortie comme une démonstration de confiance envers la vitalité du centre-ville à court et à moyen terme.

Cet article est vraiment le bout de la marde. M. Goulet et les autres en son genre n’ont jamais eu à améliorer leur produit ou à faire la moindre concession pour vendre à gros prix des logements de faible qualité, à l’architecture regrettable en retirant au passage tout semblant de gain pour la Ville et la communauté en termes de qualité de vie (logements sociaux, école primaire, verdissement dans un projet).

Et maintenant, quand l’attractivité de la proximité et de l’emploi s’évaporent du jour au lendemain, et que M. Goulet se rend compte qu’on ne peut pas vendre de logements dans un quartier après avoir activement contribué à en miner la qualité de vie, M. Goulet demande à la Ville d’être encore plus indulgente avec ses projets de marde, plaçant ainsi le blâme sur les professionnels qui sont responsables d’épargner à tout le monde la prolifération de projets de bas de gamme auxquels Devimco nous a habitué.

M. Goulet, si vous n’aviez pas tassé l’école du projet Children’s, peut-être que les logements du Maestria se vendraient mieux? Si vous n’aviez pas limité votre offre résidentielle et votre architecture à des boîtes en carton dans Griffintown, les consommateurs se rueraient encore dessus? Les autres promoteurs, comme Prével, n’ont pas eu autant de difficultés: peut-être que M. Goulet devrait s’en inspirer un peu, proposer des projets de qualité et y intégrer des équipements collectifs et des espaces verts avant de blâmer la Ville de ne pas lui avoir déroulé le tapis rouge assez rapidement pour ses projets insipides.

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Comparé le centre-ville de Montréal à Beyrouth c’est vraiment d’un mauvais goût comme on en voit rarement.

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Je ne sais pas si c’est le bon endroit, mais pour ceux qui suivent l’actualité Covid, le journaliste Aaron Derfel a relevé dans son thread quotidien qu’il y a une hausse marquée des éclosions de covid-19 dans le secteur de la construction au Québec: https://twitter.com/Aaron_Derfel/status/1334686500278202369

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Le Journal Métro regarde les logements Airbnb disponibles. Diminution de 37% sur un an, pas loin de 5000 logements.

Incidemment, j’ai vu plusieurs condos/plex loués comme Aribnb (souvent illégaux) en vente cet été dans mon coin. Ils ont pas mal tous été revendus depuis. Je me demande combien de ces logements von rester dans la location à long terme ou avec un occupant permanent.

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Good riddance

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« Royal LePage prévoit donc que le prix médian d’une maison détachée à deux étages s’appréciera de 6 % contre 2,25 % pour une copropriété.

Seul marché étudié au Québec, la grande région montréalaise devrait faire mieux que la moyenne canadienne avec une hausse anticipée des prix de 6 % dans les douze prochains mois.

«Le prix médian d’une maison standard à deux étages devrait croître de 7 % d’une année sur l’autre pour atteindre 656 200 $, tandis que celui d’une copropriété devrait observer une croissance plus modérée de 3,75 % à la fin de 2021, comparativement à la même période de cette année pour atteindre 382 600 $», a précisé l’agence immobilière par communiqué lundi.»

Pas sûr si c’est le bon thread, mais le New York Times vient de publier un article assez choc sur un des fameux ‘super-tall’ de la ville. Il y a eu des inondations, des problèmes d’ascenseurs à cause du vent et du bruit constant. Comme quoi même si tu payes des millions ça ne garantit pas un bon logement:

Le bruit des murs qui craquent, c’était justement quelque chose que je me demandais. Même si la gros balancier permet de neutraliser la majeure partie du balancement, dans les derniers étages, ça doit quand même bouger pas mal.

De toute façon, je préfererais habiter entre le 15e et 35e étage, pour avoir l’ambiance de la vie urbaine, qui m’a l’air assez absente du haut.