Actualités - Immobilier commercial

Discussion sur l’immobilier commercial et édifices à bureaux

Il vient de miser 150 millions sur Cominar

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Après avoir acheté pour une dizaine de millions de parts de Cominar la semaine dernière, George Armoyan en possède maintenant plus de 20 millions, ce qui en fait le plus important détenteur de parts de la fiducie immobilière de Québec, et le seul avec une participation supérieure à 10 %.

Si George Armoyan est encore peu connu au Québec, ce ne sera plus pour longtemps : il est en train de s’installer ici avec sa famille, mène plusieurs projets dans la province et vient d’investir pas moins de 150 millions dans la fiducie immobilière Cominar.

Publié le 10 novembre 2020 à 6h00
RICHARD DUFOUR
LA PRESSE

Cet entrepreneur arménien né en Syrie a commencé à acheter des parts de Cominar peu après le début de la pandémie. Après en avoir acheté pour une dizaine de millions la semaine dernière, il en possède maintenant plus de 20 millions, ce qui en fait le plus important détenteur de parts de la fiducie immobilière de Québec, et le seul avec une participation supérieure à 10 %. Au cours actuel, son investissement total dans Cominar, dont la part a pris 9 % lundi, vaut déjà 170 millions.

« Ça ne changera rien à ma vie. Je fais ça pour mes deux garçons, Sam et George jr », dit-il en entrevue de son bureau montréalais.

L’investissement dans Cominar est effectué par l’entremise de son holding G2S2 Capital, dont l’acronyme est tiré des prénoms des quatre membres de la famille (George, George jr, Simé et Sam).

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
George Armoyan, sa femme Simé, et leurs deux fils Georges jr (à gauche) et Sam (à droite)

George Armoyan a rencontré sa femme Simé lors d’un évènement organisé à Montréal en 1990. « Nos garçons ont été baptisés au Québec », dit-il. Plus connu au Canada anglais, George Armoyan a notamment vécu à Toronto et à Halifax au fil des années. Il a aussi passé beaucoup de temps aux États-Unis, surtout l’hiver, où il est notamment actif en développement immobilier à Atlanta, à Charlotte et en Floride. Maintenant, il dit vouloir devenir « un Québécois à temps plein ».

En 2006, le chroniqueur Eric Reguly, du Globe and Mail, l’avait qualifié de « meilleur investisseur au Canada dont vous n’avez jamais entendu parler ».

En Cominar, l’homme d’affaires de 60 ans voit un titre significativement sous-évalué par rapport à la valeur nette des actifs et un portefeuille immobilier renfermant un fort potentiel.

Dans cinq ans, j’aurai l’air d’un visionnaire ou d’un crétin.

George Armoyan

« J’aime Montréal. J’aime le Québec. J’ai vu une opportunité. Ça fait longtemps que je crois au potentiel à long terme de Montréal. D’un point de vue macro, j’aime les perspectives du Québec », ajoute ce chasseur d’aubaines.

À contre-courant et militant

Investisseur à contre-courant, habitué de ne pas suivre la meute, George Armoyan traîne aussi une réputation de militant. S’il dit ne pas vouloir agir en « activiste » chez Cominar, il souhaite avoir son mot à dire dans la gestion de l’entreprise. Mais il refuse d’affirmer qu’il a demandé un siège au conseil des fiduciaires.

« J’attends une invitation, dit-il avec le sourire. Je suis dans le domaine depuis 38 ans. J’ai fait ça toute ma vie. J’ai parlé au président du conseil [René Tremblay] et à d’autres pour leur exprimer mon intérêt et leur offrir mon aide. J’espère qu’ils y verront une valeur. J’espère être utile. »

Les deux plus grands détenteurs de parts de Cominar sont désormais des investisseurs au passé militant. L’Américain Zach George détient une participation de 8 %. George Armoyan dit connaître M. George pour l’avoir rencontré dans le passé, mais soutient ne pas avoir élaboré de stratégie avec lui.

Zach George est membre du comité chargé de superviser le processus d’examen stratégique lancé par Cominar à la mi-septembre. L’entreprise a perdu environ la moitié de sa valeur depuis un an. La glissade a toutefois débuté bien avant la pandémie. Un examen stratégique avait d’ailleurs été mis en place, il y a deux ans, afin d’« optimiser » le portefeuille immobilier, de réduire l’endettement et de diminuer les coûts.

### Une propriété à la fois…

Cominar détient 315 immeubles de bureaux, centres commerciaux et entrepôts dans les régions de Montréal, de Québec et d’Ottawa.

George Armoyan estime que Cominar peut faire mieux et que son portefeuille doit aujourd’hui être analysé une propriété à la fois, afin de voir « si des choses différentes peuvent être réalisées et trouver des façons de redévelopper certains immeubles ». Lorsqu’on lui demande de préciser sa pensée et d’offrir des exemples, il préfère demeurer silencieux.

La direction de Cominar a indiqué à La Presse qu’elle ne commentera pas des « discussions de nature privée avec ses porteurs de parts ».

Entre-temps, George Armoyan dit faire ses devoirs et continue de visiter les différents centres commerciaux de Cominar.

« J’ai récemment visité le Mail Champlain à Brossard, je suis allé me faire couper les cheveux au Centre Rockland, et ce week-end, je suis me suis promené au Centre Laval. »

— George Armoyan

En parallèle, il consacre de l’énergie à plusieurs projets résidentiels et commerciaux au Québec. Son bureau du boulevard Newman, à LaSalle, est installé à proximité du Carrefour Angrignon, où il participe au développement du projet immobilier de cité urbaine EQ8. Il a également lancé le projet Station Garni à Mascouche, près de la gare, et affirme être sur le point de lancer un projet résidentiel à Saint-Jovite.

Ancien étudiant en génie de l’Université Dalhousie, à Halifax, George Armoyan ne veut pas dévoiler la valeur de son portefeuille personnel. « Disons seulement que je suis béni », dit-il humblement. Armco Capital et Geosam Capital sont deux sociétés par lesquelles il réalise ses projets immobiliers. Il est aussi le grand patron de la société de portefeuille Clarke et siège au conseil d’administration de grandes entreprises comme TerraVest Industries et Bonavista Energy.

Des George Armoyan il en faudrait des tonnes au Québec. Non pas parce qu’il est un gros investisseur, oui bien sur, mais surtout parce qu’il semble vraiment aimer Montréal et le Québec. Moi je suis souvent séduit par les gens qui apportent quelque chose au Québec, que ce soit économiquement ou culturellement, et ce monsieur est en pleins dans cette fourchette.

Immobilier commercial

Nouvel espace gourmand pour l’après-pandémie au Complexe Desjardins

ILLUSTRATION FOURNIE PAR LE COMPLEXE DESJARDINS

Les clients auront une vingtaine de choix pour se sustenter dans le nouvel espace gourmand nommé Le Rendez-Vous et près de 1000 sièges seront à leur disposition dans une aire de 30 000 pieds carrés.

Le centre commercial aura aussi sa propre plateforme de vente en ligne

Publié le 27 novembre 2020 à 7h00

Partager

Marie-Eve Fournier Marie-Eve Fournier
La Presse

Le Complexe Desjardins profitera de la pandémie pour démolir son aire de restauration rapide et construire un nouvel espace destiné aux rendez-vous en tous genres. Résidants du quartier, touristes, familles, travailleurs et détenteurs de billets de spectacle pourront s’y retrouver pour casser la croûte ou boire un verre. Le projet de 16 millions améliorera la qualité et la diversité de l’offre, promet-on.

Les travaux pour créer Le Rendez-Vous (ce sera son nom) commenceront en janvier et doivent se terminer en novembre 2021.

Pendant cette période, l’aire de restauration sera entièrement fermée au public, une décision prise « d’un commun accord avec les locataires » dans un contexte de baisse d’achalandage, a précisé à La Presse le directeur du marketing du Complexe Desjardins, Jean Ruest.

Avec la pandémie, 75 % de la clientèle s’est évaporée. Les employés de Desjardins préconisent le télétravail, il n’y a pas de spectacles à la Place des Arts, l’hôtel contigu (DoubleTree by Hilton) n’est plus bondé de touristes, la place des Festivals n’a pas accueilli d’évènements depuis des mois… Le moment semble idéal pour moderniser l’espace restauration aménagé en 1995.

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Avec la pandémie, 75 % de la clientèle du Complexe Desjardins s’est évaporée.

D’autant plus qu’autour, la compétition s’est beaucoup développée dans la dernière année. Le Central a ouvert ses portes en octobre 2019, le Time Out Market, un mois plus tard (au Centre Eaton), et Le Cathcart a suivi en janvier (à Place Ville Marie).

Au Complexe Desjardins, on a pris le temps de bien analyser ces offres et de sonder 500 personnes pour déterminer quel serait le meilleur concept à développer. Résultat, « on va offrir de la qualité abordable », résume Jean Ruest, que ce soit pour le déjeuner, la petite collation, le dîner, le 5 à 7 ou même la soirée, grâce à une zone où l’alcool sera permis.

« On veut que la nourriture serve d’effet de levier [au centre commercial] tout en respectant la capacité de payer des clients », mentionne Jean Ruest.

Le Rendez-Vous du Complexe Desjardins

1/7

Vaisselle compostable

La recherche de nouveaux restaurateurs est en cours puisque certaines enseignes ne reviendront pas dans le nouveau décor. Le consommateur aura une vingtaine de choix pour se sustenter et près de 1000 sièges seront à sa disposition dans une aire de 30 000 pieds carrés.

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Jean Ruest, directeur du marketing du Complexe Desjardins

Il n’y a pas d’innovation sans risque, mais on y croit. Le message qu’on veut envoyer à nos locataires, c’est qu’on ne baisse pas les bras.

Jean Ruest, directeur du marketing du Complexe Desjardins

Ces locataires ont particulièrement besoin de bonnes nouvelles ces temps-ci. Car le Complexe Desjardins regroupe beaucoup d’indépendants, et quatre boutiques sur cinq sont détenues par des Québécois. D’ailleurs, plus de la moitié des locataires ont eu droit à l’aide au loyer d’Ottawa réservée aux entreprises ayant un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions.

La nouvelle aire de restauration se voudra par ailleurs écologique, puisque « l’environnement fait partie des valeurs de Desjardins », poursuit Jean Ruest.

La vaisselle sera compostable et les déchets organiques seront utilisés par une usine de biométhanisation. L’idée d’utiliser de la vaisselle en céramique – comme au Carrefour Laval, par exemple – a été abandonnée en raison des coûts et de l’organisation que cela implique.

Nouvelle plateforme « à la Amazon »

Le 2 décembre, le Complexe Desjardins « deviendra le premier centre commercial au pays », selon Jean Ruest, à lancer une plateforme de vente en ligne. Une quinzaine de commerçants participeront à la première phase de ce projet en y affichant entre 20 et 25 idées cadeaux.

Pour les consommateurs, la livraison en 24 heures sera gratuite dans un rayon de 4 km. L’idée, explique Jean Ruest, est de rester en contact avec les résidants du secteur, devenus encore plus précieux par la force des choses.

Dans les phases subséquentes du projet, on veut offrir la livraison au bureau (quand les 12 000 travailleurs seront de retour dans les tours), des casiers intelligents pour cueillir ses achats en ligne et le service à l’auto. Bref, on prépare l’avenir.

Et pour ceux qui se demandent si le père Noël trônera parmi les décorations qui égaient actuellement la grande place, la réponse est non. Les 7500 enfants qui viennent le voir chaque année devront cette fois prendre rendez-vous avec lui sur Zoom. Les rencontres virtuelles sont gratuites.

Le Complexe Desjardins en chiffres

110 boutiques et restaurants
18 millions de visites par an
646 $/pi2 : performance globale
1804 $/pi2 : performance de l’aire de restauration
1046 places de stationnement sous-terrain
846 millions : valeur au rôle d’évaluation

Le quartier immédiat compte…

43 000 travailleurs (dont 12 000 au Complexe)
50 000 étudiants
12 000 résidants
2 stations de métro
40 festivals
440 000 touristes par année
7 millions de festivaliers par année
https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/2020-11-27/immobilier-commercial/nouvel-espace-gourmand-pour-l-apres-pandemie-au-complexe-desjardins.php

4 Likes

Les images dans la Presse

CD1

CD2

CD3

CD4

CD5

CD6

2 Likes

Brillant comme idée. C’est le moment parfait pour le faire, puisque d’ici la fin des travaux, la situation devrait être grandement rétablie.

Une pandémie comme seul frein

Offert par Les Affaires | Édition du 09 Décembre 2020 | PAR CLAUDINE HÉBERT


Sept des dix plus importantes transactions immobilières de la dernière année concernent des tours de bureaux. (Photo: 123RF)

LES GRANDS DE L’IMMOBILIER. Le mois de janvier 2020 n’était même pas encore terminé que le marché immobilier commercial du ­Québec enregistrait déjà trois transactions de plus de 200 millions de dollars (M$). Allied ­Properties venait d’acheter le ­Centre de commerce mondial pour 276 M$ à ­Ivanhoé ­Cambridge ; ­Cadillac ­Fairview avait vendu 50 % de ses parts du ­Carrefour ­Laval à un fonds géré par ­Gestion de placements ­Greystone ­TD pour 252 M$ et ­Groupe ­Mach, en compagnie de ­Groupe ­Petra, avait payé 225 M$ à ­Oxford et à ­Desjardins pour acquérir le 1100, boulevard ­René-­Lévesque ­Ouest, à ­Montréal. Un départ explosif qui laissait présager une autre année record pour le classement annuel des dix plus importantes transactions immobilières commerciales Les ­Affaires-JLR ­Solutions foncières (voir notre tableau).

C’était avant que la pandémie de ­COVID-19 gagne l’Occident et vide, instantanément, les grandes tours de bureaux des ­centres-villes.

Parmi les dix transactions majeures conclues entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020, sept impliquent des tours de bureaux, deux concernent des centres commerciaux et une résulte de la vente d’une résidence privée pour aînés dans le secteur de ­Val-Bélair, à ­Québec.

À ce propos, la capitale nationale, qui était absente du palmarès de l’an dernier, s’y invite cette fois à deux reprises (7e et 10e rang).

Prix à la baisse

Les montants des transactions au classement ne passeront toutefois pas à l’histoire. L’an dernier, notre tableau affichait dix propriétés vendues chacune à plus de 100 M$. Cette année, il n’en contient que quatre, toutes négociées avant le 30 janvier 2020. En outre, une seule des dix transactions majeures (la 9e) a été négociée et signée après le confinement de mars.

L’immobilier commercial n’a en effet pas connu le même rebond que l’immobilier résidentiel, selon les données recueillies auprès du ­Registre foncier du ­Québec. « ­On recense 908 transactions impliquant des propriétés commerciales de plus de 1 M$ entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020. L’an dernier, c’était 1002 », signale ­Joanie ­Fontaine, économiste à ­JLR ­Solutions foncières. Cet écart s’explique notamment par un ralentissement d’au moins 15 % du nombre d’activités transactionnelles de plus de 1 M$ entre les mois de juin et de septembre, ­précise-t-elle.

Absence de vendeurs

« ­La pandémie n’agit pas sur le marché de l’immobilier commercial comme plusieurs gestionnaires et propriétaires s’y seraient attendus, moi le premier », avoue d’emblée ­George ­Gantcheff, président de ­Cromwell ­Management, derrière la septième transaction du classement. L’acquisition du complexe ­Le ­Delta, dans l’arrondissement de ­Sainte-Foy, à ­Québec, pour la somme de 72,2 M$, a eu lieu en décembre 2019. Cet immeuble a été vendu par ­La ­Capitale ­Assurance.

« J’aurais cru voir des aubaines apparaître sur le marché à partir du 15 mars, mais, surprise, il y a peu ou pas d’actifs immobiliers commerciaux à vendre depuis », observe cet investisseur qui détient plus de 2 milliards de dollars d’actifs immobiliers au ­Québec et en ­Ontario.

Selon ­George ­Gantcheff, la plupart des grandes institutions propriétaires des immeubles commerciaux attendent de voir comment le marché va réagir. « ­Personne ne semble pressé de bouger. Après tout, leurs locataires, qui sont pour la plupart des services gouvernementaux, des institutions financières, des firmes d’avocats et des cabinets comptable, continuent de payer leur loyer avec ou sans employés présents au bureau », ­commente-t-il.

Ce type de clientèle – la ­Société québécoise des infrastructures, ­EY et autres ­La ­Capitale/SSQ ­Assurance – fait justement partie des locataires de la nouvelle acquisition de ­Cromwell ­Management dans la ­Vieille ­Capitale. Les quelque 355 000 pieds carrés du complexe ­Le ­Delta sont loués à plus de 92 % et les baux durent en moyenne 4,5 ans. Il s’agit d’une belle acquisition, tient à préciser ­George ­Gantcheff, car « les actifs immobiliers qui appartiennent aux compagnies d’assurance ont généralement la réputation d’être bien entretenus ».

Montréal toujours convoitée

Quatre des dix grandes transactions listées auront permis à des joueurs de consolider leur position au ­centre-ville de ­Montréal. En devenant propriétaire des quelque 562 000 pieds carrés d’espaces locatifs du ­Centre de commerce mondial

(1re position), ­Allied ­Properties accentue davantage sa présence en sol montréalais. Cette fiducie de placement immobilier qui a acheté, en juillet 2019, le 700, rue ­De ­La ­Gauchetière ­Ouest au coût de 322,5 M$ détient maintenant plus de 6,6 millions de pieds carrés au ­centre-ville. « ­Cette superficie représente désormais près de 48 % de notre portefeuille immobilier dans tout le pays, ce qui fait de ­Montréal notre principal marché de location », soulève ­Jean-François ­Burdet, ­vice-président gestion immobilière chez ­Allied.

L’agence immobilière torontoise ­Crestpoint ­Real ­Estate a, elle aussi, consolidé ses actifs immobiliers au ­centre-ville. Déjà actionnaire à plus de 50 % de la tour Telus (630, boulevard ­René-Lévesque) depuis deux ans, cette entreprise est devenue propriétaire de la ­Place du ­Canada (4e ), achetée au coût de 105,5 M$ en décembre 2019.

Elle a également fait l’acquisition des espaces de bureaux et commerciaux du 1450‑1480, rue ­City ­Councillors (8e) au coût de 70,2 M$ en mars dernier. Ce complexe, qui compte parmi ses locataires l’Alliance of ­Canadian ­Cinema, ­Television and ­Radio ­Artists, a été vendu près de six fois sa valeur selon le rôle d’évaluation municipale de 2018. Le président de ­Crestpoint, ­Kevin ­Leon, ne nous a pas rappelés.

Groupe ­Mach a également agrandi son cheptel montréalais, avec l’achat du 1100‑1150, boulevard ­René-Lévesque ­Ouest (3e). En compagnie de ­Groupe ­Petra, l’entreprise s’est offert la tour de 27 étages au coût de 225 M$. « ­Pandémie ou non, il s’agit d’un très bon prix », soutient ­Vincent ­Chiara, président de ­Groupe ­Mach. Construire une tour semblable en plein ­centre-ville coûterait aujourd’hui au bas mot 400 M$, ­ajoute-t-il.

Soulignons que ­Groupe ­Mach se retrouve également au neuvième rang, grâce à l’achat du ­Carrefour ­Langelier, un centre commercial situé dans l’est de la ville, pour 60 M$.

1 Like

Immobilier commercial

Canderel voit grand pour son campus en IA

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Le chef de la direction de Canderel Brett Miller devant le 6600, rue Saint-Urbain au coeur de la Cité de l’intelligence artificielle à Montréal.

Le promoteur montréalais Canderel lance la phase 2 de son campus ciblant les jeunes pousses technologiques axées sur l’intelligence artificielle (IA), situé dans le quartier Mile-Ex, à Montréal.

Publié le 17 décembre 2020 à 6h00

Partager

André Dubuc André Dubuc
La Presse

La société à qui l’on doit notamment la construction des Tours du Canadien, au centre-ville, fait preuve d’audace en mettant en location 157 000 pieds carrés de bureaux au moment où beaucoup de grands propriétaires s’interrogent sur les répercussions de la popularité du télétravail sur les bureaux.

« Nous sommes convaincus que Montréal est promis à un bel avenir, dit Brett Miller, chef de la direction de Canderel, pour justifier le projet. Nous sommes aussi convaincus que les bureaux vont continuer d’exister. Finalement, nous sommes convaincus que l’économie québécoise va rebondir fort dans les 12 prochains mois. »

Canderel a déjà commencé les travaux de rénovation d’au-delà de 10 millions au 6600, rue Saint-Urbain : façade, hall d’entrée, corridors, toilettes, ascenseurs et systèmes mécaniques.

« On veut en faire le produit idéal pour les start-up en technologie, en IA et en sciences de la vie, des domaines d’activité très présents dans le secteur », précise M. Miller, que La Presse a rencontré vendredi dernier.

1/4

« Nous avons toute la flexibilité nécessaire pour nous adapter aux besoins des locataires », fait-il remarquer en français, lui qui habite Montréal depuis 20 ans et qui est sud-africain d’origine. « Par exemple, pour faire face aux défis posés par la COVID-19, il est possible d’y installer un système de ventilation indépendant par utilisateur. Et nous sommes un des rares immeubles du secteur dont les fenêtres s’ouvrent. »

Les loyers y seront bas, moins de la moitié du prix du centre-ville, soit environ 25 $ du pied carré brut (loyer de base + frais + taxes).

« On offrira de la flexibilité sur le terme, les conditions et l’ajout de locaux », insiste M. Miller. Au 5e étage, Canderel va aménager des bureaux clés en main appelés Pronto, une sorte de suites Regus, mais maison. Ils seront offerts dès janvier prochain, et selon des termes de 3, 6 ou 12 mois.

C’est en août dernier que Canderel est devenu propriétaire de l’actif. Il a payé 18 millions pour acquérir le bâtiment de cinq étages construit en 1965. L’édifice est le voisin du complexe O Mile-Ex, qui loge une grande concentration de chercheurs en IA avec l’Institut québécois de l’intelligence artificielle (MILA), l’Institut de valorisation des données (IVADO) et ce qui restera d’Element AI après son intégration au sein de la société américaine ServiceNow. Signe de la popularité de l’IA parmi les investisseurs, Spear Street Capital a payé 153 millions en août 2019 pour racheter l’O Mile-Ex, qui est l’ancienne usine Tricots Main.

Le 6600, Saint-Urbain constitue la troisième acquisition pour Canderel à l’intérieur de ce qu’on appelle la Cité de l’intelligence artificielle.

En juillet 2019, la société fondée par Jonathan Weiner avait racheté, également d’Olymbec, le 155, rue Beaubien Ouest pour 13,85 millions. L’immeuble se distingue par la forme de sa toiture, qui ressemble à la nageoire dorsale d’un crapet-soleil.

Le 155, Beaubien Ouest et le 6600, Saint-Urbain sont séparés par l’ancienne emprise du CP qui deviendra le parc des Gorilles (eh ! oui) et qui contribuera à créer l’ambiance d’un campus, croit le propriétaire.

En mars 2018, Canderel, cette fois en partenariat avec la société Claridge de la famille de Stephen Bronfman, avait acquis le 6795, rue Marconi pour 4,55 millions. L’immeuble, qui a depuis été agrandi à 100 000 pieds carrés et rénové de fond en comble, accueille maintenant l’équipe IA de Microsoft sur 32 000 pieds carrés et les travailleurs de l’IVADO Labs. L’adresse est louée à 85 % de sa superficie.

Ajout potentiel de 500 000 pieds carrés de bureaux

« Avec nos immeubles dans le secteur, on essaie de créer un campus, explique M. Miller. Il y a un lien entre nos trois immeubles. On se positionne pour servir les locataires sur la durée de leur cycle de vie. Ils vont commencer comme jeune pousse au 6600, Saint-Urbain, avec des locaux abordables et flexibles. Quand ils seront rendus au stade d’avoir des bureaux de 20 000 pieds carrés, ils pourront graduer au 6795, Marconi, où se trouve Microsoft et qui se veut un immeuble haut de gamme, et éventuellement au 155, rue Beaubien Ouest, où l’on pourrait construire un immeuble jusqu’à 500 000 pieds carrés.

« On va les accompagner pas à pas. C’est rare que le même locataire puisse rester avec le même propriétaire tout au long de son cycle de vie et ainsi créer un vrai partenariat entre les deux parties. Pour nous, c’est l’avenir du marché des bureaux post-COVID », avance M. Miller.

Depuis 2018, la stratégie pour l’essor de l’écosystème québécois en intelligence artificielle cherche à encourager l’établissement dans le voisinage de l’O Mile-Ex d’une concentration de ressources en IA, de façon à favoriser la création d’un écosystème d’innovation, en stimulant la collaboration, la création et le transfert technologique.

Canderel a compris le message.

Article de La Presse, on nous parle du nouvel entrepôt d’Amazon à Lachine, pour 66 millions de dollars.

On parle aussi que Amazon regarde un autre terrain au sud de la 40 Est, au niveau du boulevard Bourget.

Anecdote de Amazon, j’ai commandé un item cette semaine, et ils m’ont envoyé la boîte complète d’entrepôt, alors j’ai 4 items plutôt qu’un seul.

2 Likes

Le nombre de bureaux remis en sous-location bondit

PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE

Dans l’ensemble de la région de Montréal, CBRE évalue qu’il y a actuellement 1,3 million de pieds carrés en sous-location ; Avison Young estime la superficie à 2 millions.

En contexte de télétravail généralisé, le nombre de bureaux remis en sous-location a bondi au centre-ville de Montréal. Une situation qui annonce une détérioration à venir des données fondamentales du marché des bureaux.

Publié le 15 janvier 2021 à 7h00

Partager

André Dubuc André Dubuc
La Presse

Les bureaux offerts en sous-location au centre-ville ont crû de 66 % au quatrième trimestre, portant la superficie totale offerte en sous-location à 761 000 pi², selon une recension effectuée par le courtier CBRE. Ce total représente 16,4 % des locaux à louer dans le quartier des affaires et 1,7 % de l’inventaire total des bureaux du centre-ville.

« La plupart des nouveaux locaux offerts en sous-location au quatrième trimestre proviennent des secteurs des services aux entreprises et de la technologie qui réévaluent leurs besoins en matière d’immobilier », soutient la firme de courtage dans un communiqué.

Une sous-location survient quand un locataire qui n’a plus besoin d’une partie de ses locaux décide de le retourner sur le marché, souvent avec escompte. Le locataire continue de payer le loyer qu’il doit au bailleur. Si le locataire parvient à trouver un sous-locataire, sa facture de loyer sera réduite du montant de la sous-location. Le propriétaire, pour sa part, continue de toucher le plein loyer, que le locataire ait du succès ou non avec sa sous-location.

Dans l’ensemble de la région de Montréal, CBRE évalue qu’il y a actuellement 1,3 million de pieds carrés en sous-location ; Avison Young estime la superficie à 2 millions.

Chaque agence immobilière a sa propre méthodologie pour calculer la disponibilité des bureaux et collecte ses propres données. Tous constatent néanmoins la hausse des locaux offerts en sous-location. « Quand le marché des bureaux encaisse un choc, et le confinement est tout un choc, c’est toujours le segment des sous-locations qui se manifeste en premier », souligne Jacinthe Lachapelle, analyste, Stratégie client et ventes chez CBRE.

« Les chiffres sont renversants »

Laurent Benarrous, associé principal au Québec chez Avison Young, voit se confirmer les craintes qu’il avait exprimées dans nos pages en mai dernier. À l’époque, il estimait que 1,6 million de pieds carrés de bureaux retourneraient sur le marché dans le Grand Montréal chaque année si les locataires se décidaient à réduire leurs besoins de 10 % en raison de la popularité du télétravail chez les employés de bureau.

Relisez notre reportage sur l’immobilier de bureaux au centre-ville de mai dernier

« Les chiffres sont renversants et la croissance des sous-locations est exponentielle, dit-il huit mois plus tard. Depuis le 1er avril dernier, les bureaux disponibles à la location et la sous-location dans le Grand Montréal ont augmenté de 3,3 millions de pieds carrés, l’équivalent de deux tours comme Place Ville Marie. Le tiers de la hausse provient de la sous-location.

« Ce sont les PME, plus agiles, qui ont remis des locaux sur le marché jusqu’à maintenant », a constaté M. Benarrous. De leur côté, les grands locataires du centre-ville, comptables, avocats, ingénieurs, compagnies d’assurance et institutions financières, sont bien avancés dans leur réflexion, mais n’ont encore rien annoncé. Le courtier entend parler de plans de réduction de 20 à 30 % des pieds carrés par utilisateur. De quoi rendre insomniaques les proprios de gratte-ciel du centre-ville.

Les rares grandes sociétés qui ont déjà remis des bureaux sur le marché ont leurs propres raisons de bouger, indépendamment de la COVID-19. Bell Média, en pleine restructuration, a libéré 75 000 pi2 au 1800, avenue McGill College. Bombardier, qui s’est départie de plusieurs divisions dans les derniers mois, réduit son siège social de 50 000 pi2 au 800, boulevard René-Lévesque Ouest. Récemment, Agropur, en mode austérité, a donné un mandat pour sous-louer jusqu’à 84 000 pi2 de son siège social de 100 millions de l’arrondissement Saint-Hubert, à Longueuil.

Je m’attends à ce que les 2 millions de pieds carrés actuels en sous-location doublent au cours des deux premiers trimestres 2021. On pourrait facilement atteindre entre 3,5 et 4 millions dans la région de Montréal.

André Plourde, premier vice-président chez Colliers International à Montréal

La superficie augmentera d’autant plus rapidement, selon M. Plourde, qu’il n’y a pratiquement pas de demande pour les bureaux avec le confinement. « L’activité est au ralenti. Le monde est en mode attente », constate-t-il.

Pas de krach en vue

De son côté, Luciano D’Iorio, directeur général des opérations de Cushman & Wakefield au Québec, refuse de se décourager. « Avant la pandémie, Montréal vivait ses meilleurs moments. Même aujourd’hui, le taux d’inoccupation dans le centre financier demeure sous le niveau d’équilibre [taux ne favorisant ni les locataires ni les propriétaires dans leurs négociations], taux estimé à 10 % », fait-il valoir. M. D’Iorio souligne, de plus, que la construction de nouveaux bureaux au centre-ville se limite essentiellement au nouveau siège social de la Banque Nationale, lequel sera livré en 2023. Une situation qui réduit le risque d’un douloureux krach immobilier comme celui vécu au début des années 1990.

« Les nouveaux baux se font rares, mais il s’en signe », poursuit-il. Son agence a d’ailleurs conclu le bail de SAP et de Mercer à Place Ville Marie l’automne dernier.

La transaction concernant SAP est intéressante à plus d’un titre. La société américaine va sortir de la Cité Multimédia au 111, boulevard René-Bourassa où il occupait au moins 120 000 pi2 pour aller dans un immeuble plus prestigieux, au 5, Place Ville Marie, où il n’occupera plus que 66 000 pi2. Précurseur de la tendance à venir ? Les prochains trimestres nous donneront la réponse.

La banlieue épargnée

Selon l’agence CBRE, le phénomène de la sous-location épargne en bonne partie la banlieue pour le moment. La superficie des bureaux offerts en sous-location hors centre-ville a augmenté de 20 % au quatrième trimestre 2020 par rapport au trimestre précédent. Rappelons que la hausse est de 66 % au centre-ville au cours de la même période. « En banlieue, on constate plutôt l’intérêt des gros occupants à ouvrir des bureaux satellites dans les environs des futures stations du REM [Réseau express métropolitain] », a observé Jacinthe Lachapelle, de CBRE. « La Rive-Sud fait preuve d’une résilience incroyable », renchérit Laurent Benarrous, d’Avison Young. « Oui, les sous-locations ont augmenté, mais marginalement », ajoute celui dont la firme a décroché le mandat de sous-location d’Agropur, à Saint-Hubert.
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-01-15/centre-ville/le-nombre-de-bureaux-remis-en-sous-location-bondit.php

2 Likes

Des nouvelles de la Place Ville-Marie et quelques mouvements de locataires:
SAP Canada repense ses bureaux - La Presse+

La Place Ville-Marie, malgré la pandémie a maintenant un taux d’occupation de 96%.

Détail intéressant SAP Canada a réduit la taille de ses bureaux, et cette réduction de taille a permis d’aller dans un édifice plus prestigieux.

Dans les analyses de l’occupation des espaces de bureaux pour Montréal cette année, on voit d’ailleurs que la pandémie affecte beaucoup les espaces de catégories B avant tout. Je me demande si nous verrons des conversions d’édifices dans cette catégorie à long terme, alors que les catégories A et AAA seront plus intéressants pour des compagnies qui veulent moins d’espace de meilleure qualité.

1 Like

Locaux vacants à Montréal | Pas de taxe spéciale, mais un contrôle plus serré


PHOTO MARTIN TREMBLAY, ARCHIVES LA PRESSE | Montréal espère mettre de l’ordre dans le « Far West » du monde de l’immobilier commercial, avec une cible en tête : le promoteur qui fait exploser le prix de son local après avoir un attiré un jeune commerce avec un tarif alléchant.

L’administration Plante écarte l’idée d’imposer une taxe supplémentaire aux propriétaires de locaux commerciaux laissés vacants, mais veut serrer la vis à ceux qui ne les entretiennent pas adéquatement et entend mieux contrôler les baux.

Publié le 17 février 2021 à 5h00 | PHILIPPE TEISCEIRA-LESSARD | LA PRESSE

C’est ce que révèle un document que La Presse a obtenu.

Montréal espère mettre de l’ordre dans le « Far West » du monde de l’immobilier commercial, avec une cible en tête : le promoteur qui fait exploser le prix de son local après avoir un attiré un jeune commerce avec un tarif alléchant.

L’équipe de Valérie Plante a pris position dans un document qui répond aux recommandations de sa Commission sur les locaux vacants, lancée en 2019 alors que la dévitalisation des artères marchandes de Montréal – liée notamment au commerce en ligne – faisait la manchette.

Ce groupe a terminé ses travaux au printemps dernier et l’administration y répond à présent point par point. Selon nos informations, le document sera rendu public ce mercredi matin.

Pour les prochaines années, étant donné le coup dur de la pandémie, l’idée d’une taxe sur la vacance est hors de question, a expliqué Luc Rabouin, responsable du développement économique. « On ne dit pas que ce n’est pas une mesure pertinente éventuellement, mais cette année et l’année prochaine, tant qu’on n’est pas bien remis de la crise, ce n’est pas pertinent à court terme », a-t-il expliqué à La Presse. La mairesse Plante s’était aussi exprimée contre l’idée au cours des derniers mois.

Encadrement

Le document montre que Montréal voudrait que le gouvernement du Québec réfléchisse à la possibilité d’encadrer les loyers commerciaux un peu comme on le fait pour les loyers résidentiels.

Mais la première étape vers cet objectif, selon le comité exécutif, c’est l’encadrement des baux commerciaux sur la forme. Les élus ont notamment décidé de créer un registre des locaux commerciaux vacants et aimeraient qu’un modèle type de bail commercial – comme il en existe pour les baux résidentiels – soit établi. Ils envisagent aussi d’imposer l’affichage d’un panneau standard dans la vitrine des locaux vacants et aimeraient que les baux commerciaux de plus d’un an soient obligatoirement inscrits au Registre foncier, au même titre qu’un acte de vente ou qu’une hypothèque.

« Les commerçants qui doivent négocier leur bail en démarrant n’ont ni l’expertise juridique ni les moyens de se payer des avocats pour négocier. Donc ils vont souvent signer un bail sans comprendre l’ensemble des clauses », a expliqué M. Rabouin, qui croit qu’un bail standard réglerait en grande partie le problème.

On veut protéger les entrepreneurs, parce qu’on a vu des entreprises qui arrivent à l’échéance de leur bail de cinq ans et dont le propriétaire décide de doubler ou tripler le loyer, sans aucun recours pour l’entreprise.

Luc Rabouin, responsable du développement économique de Montréal

« Il faut protéger, d’une certaine manière, les entrepreneurs qui mettent toutes leurs énergies et toutes leurs ressources dans un projet. Quand tu développes un commerce, ce n’est pas vrai qu’après cinq ans tu peux déménager comme ça », a-t-il continué. « Actuellement, c’est inexistant. »

Serrer la vis

En attendant, l’administration Plante veut serrer la vis aux propriétaires négligents qui laissent leurs locaux à l’abandon, souvent dans un contexte de spéculation. La Commission sur les locaux vacants a montré du doigt l’impact visuel que peuvent avoir des emplacements vacants en mauvais état sur l’image de l’ensemble d’une artère commerciale.

Une solution : que Montréal se dote d’un règlement pour forcer les propriétaires à intervenir – ou même pour intervenir à sa place et lui refiler la facture – en qualifiant de « nuisance » le mauvais entretien, au même titre qu’une infestation de rats ou un mur de briques dangereux.

« Ça nous ferait un outil supplémentaire pour être capables d’intervenir, parce qu’en ce moment, on n’en a pas », a expliqué Luc Rabouin. « On ne peut même pas aller nettoyer [la vitrine d’un propriétaire négligent], par exemple, sans avoir son autorisation. Il faut qu’on trouve des moyens réglementaires pour obliger à le faire, parce que sinon, il nuit à ses voisins. »

À plus long terme, le conseil exécutif veut aussi réfléchir à la possibilité de réduire la taille de certaines rues marchandes afin de concentrer les commerces dans une zone plus petite et d’affecter à d’autres utilisations – le logement par exemple – le reste des locaux. La possibilité de créer des fiducies qui achèteraient et géreraient une partie du parc immobilier commercial intéresse aussi l’administration Plante.

Je ne vois pas de mesure concernant la cible principale de la ville, c’est dommage.

Reportage de Jean-Sébastien Cloutier, présenté au TJ18h hier (18 février):

This is the perfect time to offer tax credits to make businesses return downtown/attract others to fill in vacant spaces. I know things will get better post-pandemic, but doing it this way will help accelerate that.

1 Like

À la suite de la fermeture du S.W. Welch dans le Mile-End dû à une augmentation de loyer de 150% par Shiller-Lavy, les résidents du quartier se mobilisent

Nouvelle fermeture sur Saint-Viateur : le Mile-End s’organise


La librairie S.W Welch devra fermer ses portes en août. Le propriétaire de son local, la compagnie Shiller Lavy, exige une importante hausse de loyer.
PHOTO : JEAN-FRANÇOIS THÉRIAULT

Radio-Canada
Publié hier à 13 h 33

Un autre commerce du quartier du Mile-End à Montréal devra fermer ses portes, ne pouvant pas faire face à une importante hausse de son loyer, ce qui suscite du mécontentement dans le voisinage.

Un texte de Jean-François Thériault

Après la boulangerie Clarke en 2015, le café Cagibi en 2018 et la pâtisserie De Gaulle en 2019, la librairie S.W Welch doit désormais quitter son local de la rue Saint-Viateur, qu’elle occupe depuis 15 ans.

Tous ces commerces avaient en commun un bail commercial qui venait à échéance et le même propriétaire, la compagnie immobilière Shiller Lavy, qui exigeait une hausse de loyer considérable. Certains locaux sont toujours vacants aujourd’hui.

L’annonce de cette nouvelle fermeture enrage certains résidents du Mile-End. Dans les derniers jours, une mobilisation citoyenne s’est mise en place pour protester contre la spéculation immobilière qui force les petits commerçants à quitter le quartier.

Sur les réseaux sociaux, l’écrivain Sean Michaels et quelques autres ont lancé le mot-clic #MileEndEnsemble. Quelques jours plus tard, le mot-clic devenait le nom d’un regroupement d’une centaine de personnes qui souhaite désormais prendre des actions concrètes pour la vitalité du Mile-End.

On sent le quartier changer depuis cinq ans, dit M. Michaels au téléphone. Mais la fermeture de S.W Welch, ç’a été un réveil : peut-être qu’on n’en a pas fait assez pour empêcher ça.

Le groupe s’est joint à une autre initiative pilotée par Stéphanie Bourbeau, elle aussi résidente du Mile-End, pour une première manifestation spontanée sur la rue Saint-Viateur, lundi en fin d’après-midi.

Parmi les gens présents à la manifestation, on comptait Ruba Ghazal, députée de Québec solidaire, et Richard Ryan, conseiller municipal pour le district du Mile-End.

Pour Stéphanie Bourdeau, la fermeture de S.W Welch, c’est la goutte qui fait déborder le vase.

On n’a plus rien à perdre , dit-elle, déplorant la fermeture des lieux culturels de son quartier.

On est en train de s’organiser concrètement, dit Stéphanie Bourdeau. Notre groupe compte des artistes, mais aussi des avocats et des comptables. On veut garder les lieux qui ont comme mission claire de desservir la communauté, pas seulement de faire du profit.

Shiller Lavy est venu s’installer ici à cause de [ces commerces] qui ont de l’âme, et veulent faire des profits avec des lieux qui ont une autre vocation.

Stéphanie Bourbeau, membre du groupe MileEndEnsemble

On demande aux propriétaires immobiliers d’être conscients de la responsabilité qu’ils ont envers les quartiers quand ils s’y installent, dit Sean Michaels. Ce sont des humains, pas des machines. Ils peuvent faire des choix éthiques. Je trouve ça dégueulasse que certains propriétaires renient cette responsabilité, ajoute-t-il.

Une hausse de 3000 $ par mois

Joint par téléphone, le propriétaire de la librairie Stephen Welch admet sans détour que son loyer était très bas avant que Shiller Lavy n’achète l’immeuble. C’était le genre de loyer où j’aurais presque voulu dire à l’ancien propriétaire : “Tu sais, tu peux l’augmenter un peu…”

Shiller Lavy a acquis la bâtisse en 2018. Un nouveau bail d’un an a alors été signé, faisant passer le loyer à 2000 $ par mois, incluant l’assurance et les frais d’entretien. Stephen Welch affirme que ce loyer était raisonnable compte tenu de l’espace que sa librairie occupe.

Le bail se terminant en août, Stephen Welch a contacté ses propriétaires pour discuter de son renouvellement. Le ton de ses interlocuteurs avait changé.

On m’a dit qu’à partir du mois d’août, le loyer serait de 3000 $, et que je devrais maintenant payer pour l’assurance et l’entretien de l’immeuble. En tout, on demande à Stephen Welch un montant avoisinant 5000 $ par mois.

Lorsque M. Welch a refusé l’offre, les négociations ont été rompues. Ils m’ont dit que mon local avait déjà été affiché sur leur site web, rapporte Stephen Welch. Le lendemain, un représentant de la compagnie passait mettre une affiche À louer dans sa vitrine.

En entrevue avec The Gazette lundi, Danny Lavy, cofondateur de Shiller Lavy, s’est défendu d’exiger un loyer démesuré à Stephen Welch. Selon lui, M. Welch vend des livres antiques et a un modèle d’affaires dépassé. Il faut se poser la question : qui lit encore des livres aujourd’hui?, a-t-il ajouté.

Cette affirmation en a fait bondir plusieurs, à commencer par Richard Ryan, conseiller municipal pour le district du Mile-End. Mais de quoi il se mêle?, a réagi M. Ryan au téléphone.

M. Welch vend des livres pour gagner sa vie. Il se paye un salaire, et surtout, il paye son loyer. Je comprends que le numérique joue sur le commerce de détail, mais ce n’est pas à [Danny Lavy] de décider que ce commerce ne peut pas en vivre, ajoute-t-il.

Des chiffres qui ne collent pas

En expliquant son point de vue au magazine culturel Cult MTL, Danny Lavy a blâmé tour à tour l’absence de stationnement, l’entreprise Ubisoft, la mairesse Valérie Plante et le premier ministre François Legault pour expliquer les locaux vacants et les loyers élevés de ses immeubles du Mile-End.

Il a de plus avancé que la hausse des taxes municipales était responsable de la hausse de loyer qu’il exigeait de ses locataires, une justification qu’il a souvent répétée par le passé.

Or, cette affirmation ne passe pas l’épreuve des faits. Shiller Lavy a payé 10 % moins de taxes sur l’immeuble en question par rapport à l’année dernière, selon les documents publics du rôle d’évaluation foncière de la ville.

En 2020, Shiller Lavy a payé 49 525,35 $ en taxes municipales pour l’immeuble 221-231, rue St-Viateur. Cette année, ce montant s’élevait à 45 262,71 $, une baisse d’un peu plus de 4200 $.

Richard Ryan affirme que Montréal a entamé depuis trois ans des démarches pour réguler les taxes foncières.

On voit que ses taxes ont baissé, même si la valeur de ses immeubles a augmenté dans la dernière année, ajoute-t-il.

Qu’une entreprise immobilière achète des bâtiments et veuille les rentabiliser, c’est normal. Mais là, on n’est plus dans la rentabilité. On est dans la cupidité.

Richard Ryan, conseiller municipal pour le district du Mile-End

Danny Lavy n’a pas répondu à notre demande d’entrevue.


La pâtisserie De Gaulle, voisin de S.W Welch, a fermé ses portes en 2019. Le local est encore vacant aujourd’hui.
PHOTO : JEAN-FRANÇOIS THÉRIAULT

Pour une régulation du bail commercial

Richard Ryan a piloté l’année dernière des consultations publiques sur l’enjeu des locaux vacants sur les artères commerciales. Ces rencontres visaient entre autres à mieux comprendre le phénomène de la spéculation immobilière dans les quartiers en vogue.

À la fin de l’été 2020, son comité a déposé 38 recommandations au conseil municipal. Certaines d’entre elles ont été approuvées il y a quelques semaines. Ce qu’on souhaite, dit M. Ryan, c’est que tous les commerçants enregistrent leur bail auprès du Registre foncier du Québec.

Cette procédure, qui est volontaire et coûteuse, empêche un nouveau propriétaire de mettre fin au bail avant qu’il soit terminé. Pour l’instant, très peu de commerçants font cette démarche, explique le conseiller municipal.

En fin de compte, on demande une modification au Registre foncier du Québec, affirme Richard Ryan. On veut rendre le dépôt du bail obligatoire, dit-il, ajoutant qu’il aimerait que les conditions de renouvellement soient minimalement encadrées […]. On souhaite que le commerçant soit privilégié dans le renouvellement.

La Ville de Montréal doit désormais présenter ces recommandations au gouvernement provincial. Québec doit par la suite évaluer ces demandes et statuer sur leur sort.

3 Likes

J’ai reçu l’invitation sur Facebook pour un genre de Buy-In le samedi 13 mars (avoir beaucoup de monde faire la file et acheter un livre à la librairie)

2 Likes

Le lien vers l’événement FB a été partagé dans un groupe de Saint-Henri où Shiller-Lavy est aussi en train de mettre dehors plusieurs commerces locales en augmentant les loyers drastiquement

2 Likes
1 Like